房產稅對高房價的作用分析

鐘慧斌

摘要：2019年兩會，房產稅問題再度引發了民眾熱議。與房產稅相關的主要是高房價問題，經歷了十幾年的高漲，高房價帶來了許多社會隱患。民眾主要關切的點在于房產稅是否能有效的降低房價。本文將就高房價的成因，房產稅降低房價的作用機制，以及重慶、上海兩市的試點情況來具體分析房產稅的影響，并且提出一些合理的政策建議。

關鍵詞：房產稅 房價 兩會 政策分析

2019年全國兩會，政府工作報告中多次提及“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”。作為一個民間關注的縮影，“房產稅”這三個字眼在此次兩會中頻繁出現，并迅速進入大眾視野，在坊間引發了一輪熱議。

當然，房產稅并非今年才提出的概念與政策想法。實際上，房產稅已經不是第一次在兩會上出現了，早在2014年，政府工作報告中就曾有相關的表述。而最近的去年，官方也表態要“穩妥推進房地產稅立法”。這說明，近年來財政部對房產稅問題保持著較高的關注度，全國人大常委很可能正在抓緊相關法律草稿的起草與完善。但鑒于房產稅問題牽扯眾多，應該難以一蹴而就。

坊間之所以熱議“房產稅”問題，大抵都是在關心房產稅是否會影響房價的漲跌。自2003年起，中國房價開始了其快速上漲時期，2003年增幅為5%，隨后兩年更是接近16%。之后各年都至少達到了6%以上的漲幅。2008年金融危機過后，2009年房價漲幅甚至達到了23.2%。雖然其間經歷過中央政府的嚴厲管控，但目前房價依舊增長較快。

中國房市高漲了十幾年，能否有所回落確為民生所關切。這里，我們淺談一下高房價的前世今生，并從經濟學的角度分析房產稅到底會對房價產生怎樣的影響。

一、高房價：從分稅制改革談起

20世紀80年代之前，中央政府實行的財政管理體制是統收統支制，在這種財政管理體制下，地方政府的收入全部上繳中央，由中央政府統一收取，并統一核準下撥到地方。中央政府集中的財力一度高達全國財政收入的75%左右，相對于中央，事權較多的地方卻只擁有低至25%的財力，嚴重阻礙了經濟發展。另一方面，收支的不匹配也無法調動地方官員的積極性，經濟效率低下。

20世紀80年代之后，針對以上問題，中央政府進行改革，實行了被稱之為“財政包干制”的財政管理體制——收入包干、支出也包干。但不幸的是，卻遇到了另一問題，上個世紀80年代末90年代初，中央財政陷入危機，財政收入占GDP的比重以及中央財政占全國財政收入的比重迅速下降。鑒于此，1994年原國務院總理朱镕基主導了這場影響深遠的分稅制改革。

分稅、分權、分征、分管是這次分稅制改革的主要內容，而整個改革的核心是分稅，也就是把稅收收入按歸屬，在中央和地方之間區分為了中央稅、地方稅、中央與地方共享稅三種。這場分稅制改革在總體上是成功的，為中國這二十多年來的經濟發展營造了有利的政策環境。但與此同時，也不可避免的帶來了許多問題，土地財政就是其中之一。城鎮土地使用稅和耕地占用稅被劃歸到地方，同時，地方政府的事權與財權存在一定的不匹配，只好通過出賣土地使用權來獲得大量的財政收入，對土地財政的依賴直接推高了房價，這種依賴在另一方面也阻礙了房價的下跌。

分稅制改革歸根結底是關于稅收的改革，而有關“房產稅”的立法問題其實也是在針對現有的稅收體系本身的弊端進行改良。如果能合理征收，很有可能為地方政府提供補充的財政收入來源，逐步擺脫對土地財政的過度依賴，使房價歸于理性。

當然，不可否認的是，城市化的發展以及農村遷往城市的人口流動增加了對住房的需求，也助長了房價的上漲。但以城市化速度和人口流動比率來看，這遠遠不足以解釋近十年來房價如此不理性的增長。

二、房產稅如何作用于房價？

稅收是政府財政收入的主要來源，通過固定的稅收，政府可以對經濟運行進行調控。這種調控分為兩個方面，一方面，政府可以憑借稅收的設計來引導市場對資源進行配置。比如，對新能源行業的稅收減免就降低了進入成本，會使資金更多的流入相關行業，體現了政府對新能源領域的支持，影響整個能源產業的布局。另一方面，政府可以利用財政資金對某個行業進行補貼（這種補貼在某種程度上相當于減稅），甚至是直接主導的進行投資。近年來，各地政府新建了許多廉租房，在給房地產行業降溫上就起到了一定的作用。

房產稅作用于房價，這里主要關注的是第一方面的影響。在交易流轉過程中，稅負本身是可以轉嫁的，稅負的轉嫁很可能導致結果與制度設計者原先預想的不太一樣。稅負最終不僅僅只作用于房地產商，最終受影響的可能會是整個社會經濟。

（一）對于房地產開發商

現階段國內正在實行的房產稅大多是比例稅率。在比例稅率下，持有的住房面積越大，所應上交的稅額自然也就越多，這無疑增加了消費者持有住房的成本，消費者的理性選擇當然是面積相對來說較小的住房，這也就推高了對小面積住宅的需求。為了應對需求，理性的房地產商將更多的投資于小型住宅，在投資相同的情形下，房屋的數量會增多。同時，倘若從房屋建好之日起開始逐年征收房產稅，持有房屋的時間越久，房地產商要投入的成本就越高，開發商當然傾向于盡快把房屋拋售出去以減少成本投入。房屋的數量變多了，開發商又急于脫手，兩相作用之下，房價勢必下跌。

（二）對于消費者

習近平主席在前兩年兩會上曾提到過“房子是用來住的，而不是用來炒的。”這說明中央已經注意到各地“炒房團”推高房價這一社會問題，向外界釋放了政策信號。當然這也反應，住宅包括了投資品與消費品兩種屬性。我們可以簡單的把對住宅的消費分為投資型消費和住房型消費兩種，分別來分析房產稅對這兩種消費的影響。

對于投資型消費者而言，現階段他們所面臨的風險不僅僅只是市場風險，還包括了不可預知的政策風險。此外，持有商品房坐等升值的投資者們也不可能會忽略持有期間還要支付的稅負。這樣看來，盡快出手手頭上有的房源不啻為一種理性的選擇。對于住房型消費者而言，擁有的房屋越多，每年的生活成本就越高，會傾向于少買房、買小房。減少了對住宅的需求，抑制房價上漲趨勢。

（三）對于二手房持有者

據統計，我國二手房市場的交易額累計已經超過了30萬億元，對房價的漲跌有較大的影響。總的來說，二手房持有者的市場行為類似于投資型消費者。打算擁有二手房（也即打算購買新房）的消費者可能會推遲購房計劃。已經擁有二手房（也即已經購買新房）的消費者則更愿意盡快的把舊房出手。在新房市場減少了需求，又在二手房市場增加了供給，房價的下跌也就不那么令人意外了。

大家可能會想到另外一個問題，房產稅實施以后，在房地產開發成本上升的情況下，開發商難道不是應該提高定價嗎，房價怎么會下跌呢？其實主要是因為在當前市場環境下，高房價彰顯的更多的是住宅的投資品屬性。作為投資品，著眼于成本是很難解釋其畸高的價格的。綜上所述，從供給與需求等多個角度來分析，房產稅總體上將傾向于降低房價。

三、重慶市與上海市的房產稅改革試點

雖然由中央的制定的涉及范圍較廣的房產稅立法還未完成，但其實各地都已經有一些相關條例在陸續出臺。事實上，早在2011年1月28日.上海和重慶就被國務院作為試點城市，已經進行了很多年的房產稅改革了。

在這七八年時間里，房產稅的征收在一定程度上扼制了上海市房價不斷上漲的趨勢，取得了一定成效。數據表明，2006年到2010年，上海市住宅的平均銷售價格連續上漲，而在2011年，卻較2010年下降了將近764元，平方米，降幅不大，但對于上漲如此迅猛的房地產市場來說，確屬難得，之后上海的房價穩中有升，并沒有完全達到預想的政策效果。不過，上海作為中國經濟最發達的城市之一，人口達2418萬，對住房的剛需確實較大，試點結果也是可以理解的。

在重慶的試點則驗證了我們上面的論述，從重慶市近幾年的房價走勢來看，商品住宅銷售均價波動幅度較大。下降幅度較大的是2013年到2015年，達9個百分點：但是在2017年又上漲了12%。以2011年實施房產稅改革為節點.除了2013年和2017年房價在增長之外.其他年份的房屋均價都在下跌，這說明重慶市實施的房產稅改革起到了穩定房價的作用。同時，據統計，改革試點后，重慶市別墅、公寓、高檔商品房等大面積住宅的成交量顯著下降，這與我們之前的分析基本一致。

四、問題分析與政策建議——以重慶市為例

重慶市房產稅改革的試點辦法自2011年1月28日起實行，其征收對象主要包括個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。據細則表述，未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。

另外，試行辦法還規定了計稅依據為交易價格，稅率根據面積大小分為0.5%、1%、1.2%等幾個檔次。

可見，現在房產稅征收的范圍還是比較窄，調節房價的作用確實有限。而且，征收的稅率其實也不高，這也就導致通過征收房產稅能獲得的財政收入太低，相對于征稅所要花費的大量成本來說，地方政府征收的積極性實在有限，也沒有動力去規避利用陰陽合同進行逃稅等情況。而且，房屋交易時一次性繳稅的征收方式也很難起到我們剛才分析的政策效果。

房產稅征收要基于完善的可追蹤的信息登記系統，可以結合不動產登記規則進行搭建，從源頭上避免逃稅。建議對更大范圍的商品房進行征稅，確定合理的稅率，實行逐年征收的辦法，但要適當劃定稅率等級，使房產稅也能起到調節收入分配的作用。另外，政策制定者要根據交易的情況選擇到底在哪個環節征收，以減少稅負的轉嫁，避免引起民眾的抗稅情緒。

對房產稅進行大范圍的立法可能還需要一段時間，但提前對政策的實施效果進行分析還是很有必要的。若稅收體系設計得當，征收得到落實，相信會抑制一路高漲的房價。其時，“安居樂業”將不再變得如此奢侈。