房地產經紀的跟隨式服務

廖俊平

筆者從1994年中國房地產估價師學會成立開始即參與協會的工作，那時還沒有房地產經紀行業（直到2004年中國房地產估價師學會才改名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會），所以服務和觀察的對象只是房地產估價行業。房地產估價行業最早只是政府房地產交易部門的一項業務，后來隨著銀行抵押業務的開展，有些銀行成立了自己的估價部門，但這些部門的估價業務都是不可能做到很大規模的。2000年的時候房地產估價行業實行脫鉤改制，政府和銀行部門基本上退出了這個行業，行業的主體成了以估價師個人注資為主的公司，這時行業做大做強的問題就凸顯出來了。但若干年過去，中國的房地產估價行業一直沒能做大，那時筆者通過觀察得出的結論是：一方面因為制度規定估價公司只能由自然人持股，不能由機構法人持股，這限制了估價公司的規模，但這只是一個方面的原因，另一個很重要的原因是：房地產估價公司很難跨地域擴展業務，而一個城市的業務再多，規模也是有限的。對比會計師事務所，那時著名的世界五大會計師事務所已經進入中國，會計師事務所的業務很多是跟著服務對象擴張的步伐而開拓的，特別是大型跨國企業，因為基本上是固定選擇一家會計師事務所，所以企業去了哪里開展業務，對應的會計師事務所也就跟著去了哪里。這也就是本期文章標題所說的“跟隨式服務”。房地產估價業務為何不能也有這樣的模式呢？實際上國際著名的大型房地產綜合服務企業，例如仲量聯行、世邦魏理仕等，他們同樣開展跟隨式服務，業務內容也包括房地產估價。再進一步問：中國本土的房地產估價公司為何沒能這樣呢？主要原因在于中國的房地產估價服務缺乏核心價值——很多時候服務對象需要的并不是對估價對象真實市場價值的專業判斷，只是需要走一個程序，在這種情況下，誰來做估價都可以，所以就難以形成長期固定的服務關系。

房地產經紀行業沒有必須由個人持股的限制，所以這幾年資本大規模進入房地產經紀行業，帶來了某些公司的大規模跨地域擴張。即使這樣，房地產經紀行業仍然存在核心競爭力缺失的問題，當然，現在很多公司特別是一些快速擴張的公司，在加強自身核心競爭力方面已經下了很大的功夫，那么，行業內大量的其他中小型企業的情況又如何呢？

最近有一家企業的負責人從上海來廣州找筆者談，他的公司長期為日企服務，具體說就是為在中國的日企高管租房，所以服務對象的業務到了哪個城市，他也就跟到這個城市幫其高管租房，接下來他就想在廣州為其服務的日企高管租房。

如果從核心競爭力的角度分析，他首先有一個起碼的核心競爭力：曾經留學日本，所以和日企溝通比較方便。當然，這些年他的公司為這些日企提供的租房服務肯定也是讓對方滿意的，所以才會一直把業務交給他公司做。

這類為公司高管租房的業務，在美國的房地產經紀行業早已是一項很重要的業務分支，即relocation，通常指大型企業員工的異地搬遷，有些經紀公司主打就是這項業務，這和上面說到的為日企高管提供租房服務的業務是一樣的。中國的房地產經紀業務從無到有發展到今天，必然需要學習類似的經營模式，走向精細化經營。