樓市小陽春

楊現華

一面是樓市銷售繼續(xù)下滑、土地成交低迷，一面是部分城市房價反彈、樓市回暖聲漸起，部分上市房企股價逼近前期高點。

2018年是樓市政策頻出的一年，尤其是棚改政策的調整讓原本火熱的樓市迅速降溫，上市房企股價跳水下行，長時間內萎靡不振，行業(yè)龍頭萬科甚至喊出了“活下去”的口號。

2019年伊始樓市似乎在復蘇，一線城市房價小幅反彈，部分城市再現地王，曾經炒作火熱的北京周邊樓市燕郊在低迷許久后傳出了回暖的聲音。陸續(xù)出爐的數據也表明，上市房企的業(yè)績要好于市場的期望。

在年初信貸寬松的局面下，樓市回暖似乎成了事實。即使房企銷售在下滑，但下滑的幅度要好于悲觀的預期，房企似乎正走出最為低迷的泥淖期。不過，就如同萬科董事會主席郁亮所說，現在開始要做好長期準備。

業(yè)績利好

2018年，碧桂園實現營收3811.4億元，同比增長67.12%;實現凈利潤346.18億元，同比增長32.82%。公司的收入增速是逾10年來的最佳水平，凈利潤則在2016-2018年連跳三個整數關，從百億元直至輕松突破300億元。

無論是收入還是凈利潤，碧桂園的表現都要好于預期。而在此之前，另一家龍頭中國恒大亦發(fā)布了業(yè)績預喜公告，其2018年凈利潤和核心業(yè)務凈利潤均實現大幅增長，其中核心業(yè)務凈利潤同比大增90%以上。

2017年，中國恒大的核心業(yè)務利潤為405.1億元，較2016年增長94.7%，這意味著，2018年公司核心業(yè)務利潤有望達到770億元以上。

A股上市的房企業(yè)績同樣亮眼。2018年，新城控股實現營收541.33億元，同比增長33.58%;實現歸屬母公司股東的凈利潤104.91億元，同比增長74.02%。

陽光城2018年實現營收564.7億元，同比增長70.28%;實現歸屬母公司股東的凈利潤30.18億元，同比增長46.36%。

摩根大通報告指出，雅居樂集團、萬科、龍湖以及世茂房地產的2018年業(yè)績可能優(yōu)于預期。花旗則指出，2019年1-2月的房地產數據顯示，銷售趨勢略勝預期，而新開工和投資也有驚喜。在這樣的利好氛圍下，在港上市房企全線走好。

3月18日，雅居樂集團股價大漲超過一成達10.7%，華潤置地漲幅9.13%，旭輝控股集團漲幅8.78%，融創(chuàng)中國漲幅接近7%，萬科企業(yè)漲幅則超過了7%，中國恒大和世茂房地產漲幅逾5%。

如果說，2018年的業(yè)績反映的是房企之前銷售攢下的“家底”，那么，當下的銷售則預示了開發(fā)商未來的盈利表現。銷售放緩已是一致預期，不過從實際情況看，大型房企的銷售要比預期稍好。

悲觀情緒已過？

2月底，廣州土地市場迎來久違的爭奪，三宗商住地共獲得116億元土地出讓金，其中，金融城地塊多家爭奪數輪后，合景泰富以總價37.07億元、55%自持率拿下該地塊，溢價率超45%。

該地塊宗地面積為30946平方米，計容面積不超過98939平方米，掛牌起始價為25.56億元，起始樓面價格已經達到25838元/平方米。

按照計容面積可知，此次拿地的樓面價達到37465元/平方米，扣除收益有限的自持部分，其樓面價更是高達83256元/平方米。

南方土拍熱情漸起，北方樓價亦有躁動，在一系列政策打壓后，環(huán)京樓市一度跌入谷底，如今，環(huán)京樓市中最典型的代表燕郊傳來回暖的聲音。根據東興證券2月底的調研報告，近兩個月，北三縣尤其是燕郊房價上演春季躁動，短期內部分二手房漲價10%-20%，部分新盤到訪量亦有50%以上的明顯提升。

個案無法代表整體，但統計局的數據說明房價整體確有回暖跡象。數據顯示，1月，70個大中城市新建住宅銷售價格同比上升10%，為2017年7月以來最高。

2月份房價仍未停止上漲，70個大中城市新建住宅銷售價格同比上升10.4%，連漲41個月;環(huán)比上升0.5%。

而從具體的銷售數據看，情況似乎沒有那么悲觀。根據國家統計局的數據，2019年1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%。其中，住宅銷售面積下降3.2%，商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。

對于上述銷售數據，中金公司指出，銷售面積同比跌幅加深，趨勢符合預期，下滑勢頭擴大，但幅度好于市場預期。中信證券表示，銷售好于預期的原因在于流動性寬松下，按揭利率持續(xù)下行。2018年12月以來，按揭利率已經連續(xù)3月下行，這種趨勢在2019年有望持續(xù)，因此行業(yè)銷售依然值得期待。

華創(chuàng)證券也認為，考慮到2019年棚改的大幅下降將決定全國銷售總量偏弱，不過1-2月銷售降幅仍略好于預期，顯示銷售也沒想象中那么差，這或主要源于一、二線城市樓市正逐步回暖和5-8線等低能級城市的樓市熱度滯后反應的綜合對沖。

與作為行業(yè)終結點的銷售相比，位于前端的房地產開發(fā)投資情況則完全超出了市場預期。統計數據顯示，2019年1-2月，全國房地產開發(fā)投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中，住宅投資8711億元，增長18%，增速提高4.6個百分點。

中金公司認為，開發(fā)投資增速大幅超出市場預期，與新開工、土地購置、銷售等領先指標的全面降速形成鮮明反差，這在歷史上從未出現過，2019年，投資顯著提速主要是受到項目施工進度加快和土地購置費快速增長的拉動。

由于銷售等指標在同期均顯著降速，中金認為，開發(fā)投資增速之后仍不可避免步入下行通道。華創(chuàng)證券也認為，1-2月，土地購置費同比增速仍可能高達50%左右，這或許就是主要原因，即表明投資并沒有看上去那么好。

即使房地產開發(fā)投資沒有那么好，但銷售也沒有預期中那么差，加之在宏觀政策調控的高壓下，領先房企還是交出了亮眼的2018年業(yè)績，房地產公司的股價接連上漲似乎并不奇怪。

房企業(yè)績超預期主要來自前期銷售，與當下的銷售并無直接的關聯。目前房地產增速放緩甚至下降已經成為事實，在政策沒有明顯放寬尤其是信貸沒有“開閘”的情況下，房地產的全面繁榮恐怕是個奢望。就如萬科郁亮所說，中國的城市化進程仍在繼續(xù)，房地產仍然會維持較大規(guī)模，但行業(yè)轉折已經到來，現在開始要做好長期準備。

一、二線城市弱復蘇

土地是房地產的開端，房地產的周期肇始于土地。從2019年的開局來看，土地市場并不樂觀。國家統計局數據顯示，2019年1-2月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%;土地成交價款690億元，下降13.1%。

而在2018年1-2月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積2345萬平方米，同比下降1.2%;土地成交價款794億元，基本持平。2018年全年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米，同比增長增長14.2%;土地成交價款16102億元，增長18%。

中信證券指出，企業(yè)拿地積極性不高，一方面是因為各個企業(yè)的土地儲備足夠未來至少三年以上的正常開發(fā)，短期內拿地的急迫性下降;另外一方面是因為銷售的不確定性依然存在，使得企業(yè)的預期明顯改觀。

因此，從整體來看，房地產市場并沒有出現整體性的好轉，機會出現在一、二線城市。中指院百城數據顯示，1-2月，百城土地成交建筑面積、成交價款同比增速為-17.9%、-25.3%，環(huán)比分別回落25.9個和12.9個百分點，但1-2月百城宅地成交溢價率分別為10.35%、12.2%，環(huán)比分別擴大2.69個和1.85個百分點，相比于2018年10月的最低點6%有明顯恢復。

在整體不佳的局面下，目前部分市場的土地價格開始出現一定程度上漲，且部分區(qū)域表現比較明顯。只要貨幣寬松，地產牛市隨之而來。信貸雖未明顯寬松，但房企融資環(huán)境顯著改善已是事實，地產企業(yè)的現金流有望得到改善。

一、二線城市是機構一致看好的區(qū)域，招商證券指出，結構上看，一線城市銷量已見底回升，二線城市銷量仍在底部震蕩，三、四線城市銷量或許仍有1-2個季度的調整，若調整幅度較大或拉動全局銷量出現第二個底部，但之后也將企穩(wěn)。

從數據來看，一、二線城市漲幅明顯，二線城市或是2019年銷量復蘇的最大貢獻者，三、四線城市回升幅度較小。這或許也說明，在部分樓市回暖的情況下，現階段很難指望樓市出現整體性機會。

萬科郁亮之前指出，中國城鎮(zhèn)化進程空間巨大，房地產仍有發(fā)展空間，但房地產行業(yè)從來不能脫離經濟大勢，今后幾年總需求低迷和產能過剩并存的格局難以出現根本改變，需要做好長期準備。