羊群效應對房地產市場異象的解釋

謝佳

【摘 要】羊群效應在行為金融學中是很重要的理論，在生活中也被廣泛應用。本文重點介紹了羊群效應的理論。緊接著，用房地產市場上房價不斷攀升，作為一個典型案例去解釋羊群效應，并且給出解決房地產市場上羊群效應的對策建議。

【關鍵詞】羊群效應；房地產市場；信息不對稱

近年來，我國經濟不斷發展帶動房地產行業的快速發展。房地產市場的快速發展的同時也帶來了諸多問題。比如說，房產價格不斷飆升使得房產市場變得扭曲。究其原因，是由于羊群效應造成。本文重點介紹羊群效應，羊群效應在房地產市場上的體現，并且給出建議。

一、理論綜述

羊群效應是股票投資中的術語，它是指在股票交易過程中，投資者盲目不經思考的一味模仿別的投資者，導致他們在相同的時間內購買相同的股票，其也被稱作是“從眾心理”。羊群效應也常常反映在一些投資者在市場上的一些表現；它指的是因為信息的不充分和對市場缺乏一定的了解，投資者僅憑借自身能力難以對市場上的不確定性作出合理的預期，常常是通過觀察其他投資者的行為舉措來獲取信息，在這種情況之下，很多的投資者的行為將偏于一致化，產生從眾心理。可以說，這種羊群效應其實是個人的理性行為導致整個市場的非理性行為的一種機制。

二、羊群效應在房地產市場上的應用

（一）房地產市場上的羊群效應

羊群效應也可以解釋房地產市場的異象。雖然我國的房地產市場上也有大量的機構投資者，但是本文假定中國的房地產居民住宅市場上主要是個人投資者。信息外在性的羊群效應很適合對購房居民進行分析。房地產商是住宅房的供應者，他們擁有所有有關于房子的一切信息（包括住宅房的質量及其價格），這些信息是購房者無法知曉的。一般的住宅房的購買者在房產市場上處于一種信息弱勢地位，他們在在獲取房子有關信息時所可以利用的信息渠道是有限的，因此，他們是無法知曉房產市場上充分有效及時的信息。在購買耗費自己所有資金的房子是，潛在的買房人他們通常會通過房產專家的專業化預測以及其他以購房的居民的切身體會去獲取自己所不了解的房產信息。在房價最初上漲的時候，潛在的購房者因為自身不了解房地產商場的具體情況，因此他們不會立刻去購買自己所看重的房屋，而是采取繼續觀望的態度。但是當他們知道其他的潛在的購房者都開始買房子的真實情況，并且從很多的媒體（例如報紙、網絡）聽到專家預測房價還會繼續不停地上漲的情況后，他們就會產生想要立刻買房子的沖動，因為他們會覺得“如果此時不買，以后房價就會變得更高到那時再買就會吃虧”，從而他們就會追隨大部分人的步伐，加入購房隊伍。

（二）羊群效應對房地產市場的影響

1、房地產市場上的羊群效應會使得個人信息無法從做出最終買房決策的購房者那反映得出，這樣會使得穩定運行的房地產市場遭到破壞。一方面，潛在的購房者做出購房決策主要是受到其他購房者的決策影響，這就會使得房子未來的價格走勢不受社會對房屋真正需求的影響。羊群效應的產生使得居民對房地產的需求快速增加，變成超額需求，因此，它不能反映出人民對房子的有效需求，使得房地產市場不能有效的運行。

2、對市場信息的過度反應是放羊效應對房地產市場的又一重要影響。如果失常的房產信息是好消息的話，就會導致房產價格的瘋漲，最終結果可能會造成房地產泡沫；但如果失常消息是壞消息的話，人民就會拋售自己手中持有的房子，使得房地產市場加速衰退，容易引起產業的大波動。

3、以不完全信息為基礎發生的房地產羊群效應，易引發宏觀經濟的經濟泡沫。房地產價格迅猛飆升的情形之下，因為土地的供給彈性是特別特別小的，人民將會對房地產市場上的房價產生不斷上漲的預期，使得大量的閑置資金不斷地進入房地產市場之中，迫使房地產的價格又會以更加快的速度上漲。有兩個關鍵的因素致使泡沫經濟持續增長：其一是可以用來投資的資金總量；其二是社會心理預期與經濟增長之間的距離。當社會上可以動用的閑置資金全部用完時，房價就不會再持續的上漲了。但是價格的上漲停滯，就很有可能使得有人不看好房地產市場，就將手中持有的房子進行銷售，房產的泡沫就會破滅，造成經濟的震蕩。從另一個角度來講，在房子的價格上漲的太快時，居民和企業就會在房地產市場中投入很多的資金，那么投入在實體經濟中的資金就會變少，使得生產性投資額變少，最終導致國民經濟不再具有很強的競爭力。無論是實體經濟，還是投資性經濟都開始進入增長停滯階段。居民和投資企業對房地產行業產生悲觀的預期。

三、對策建議

首先，我們要加快建設保障性住房，來滿足我國人口基數大的對房屋的剛性需求。與商品住宅房相比較而言，我國的保障性住房的發展時間比較遲且發展速度慢。在很長的一段時間內，商品住宅房是人民唯一的不得不選的選擇，這種現狀強制的把低收入的居民逼向了由市場決定房價的商品房市場，使得低收入的居民的負擔更加的重，并且使得商品房的價格進一步上漲。因此，政府應該擔起該有的責任，加快建設保障性住宅房，增加它們的數量，盡早且有效的緩解市場上房子供不應求的狀況。這樣既可以減輕低收入群體的生活負擔，提高他們的幸福感，同時也從根本上解決房價過快上漲的實質性問題。

其次，政府可以增加租賃房的供給，使居民對商品房的需求得以減少，讓低收入的人民不用著急買房，減輕他們的購買壓力，提升他們的幸福感。

再次，我們應該加強對房地產市場的監管，為了增加房地產市場的透明度，使得供求信息對稱，防止供給和需求不均衡，防止房地產價格背離它的價值。對房地產市場監管，防止一些投機者惡意的去囤積房子去炒房價，讓居民也對房價有一個正確的認識，正確的行為去遵循房地產市場規則使得房地產市場可以反映房地產市場的真實價格。

最后，我們應該有效的增加用于房地產的土地供給來滿足居民的商品房的需求。

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