羊群效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)異象的解釋

謝佳

【摘 要】羊群效應(yīng)在行為金融學(xué)中是很重要的理論，在生活中也被廣泛應(yīng)用。本文重點(diǎn)介紹了羊群效應(yīng)的理論。緊接著，用房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)不斷攀升，作為一個(gè)典型案例去解釋羊群效應(yīng)，并且給出解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上羊群效應(yīng)的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】羊群效應(yīng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；信息不對(duì)稱

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了諸多問(wèn)題。比如說(shuō)，房產(chǎn)價(jià)格不斷飆升使得房產(chǎn)市場(chǎng)變得扭曲。究其原因，是由于羊群效應(yīng)造成。本文重點(diǎn)介紹羊群效應(yīng)，羊群效應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的體現(xiàn)，并且給出建議。

一、理論綜述

羊群效應(yīng)是股票投資中的術(shù)語(yǔ)，它是指在股票交易過(guò)程中，投資者盲目不經(jīng)思考的一味模仿別的投資者，導(dǎo)致他們?cè)谙嗤臅r(shí)間內(nèi)購(gòu)買相同的股票，其也被稱作是“從眾心理”。羊群效應(yīng)也常常反映在一些投資者在市場(chǎng)上的一些表現(xiàn)；它指的是因?yàn)樾畔⒌牟怀浞趾蛯?duì)市場(chǎng)缺乏一定的了解，投資者僅憑借自身能力難以對(duì)市場(chǎng)上的不確定性作出合理的預(yù)期，常常是通過(guò)觀察其他投資者的行為舉措來(lái)獲取信息，在這種情況之下，很多的投資者的行為將偏于一致化，產(chǎn)生從眾心理。可以說(shuō)，這種羊群效應(yīng)其實(shí)是個(gè)人的理性行為導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的非理性行為的一種機(jī)制。

二、羊群效應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)上的羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)也可以解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的異象。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也有大量的機(jī)構(gòu)投資者，但是本文假定中國(guó)的房地產(chǎn)居民住宅市場(chǎng)上主要是個(gè)人投資者。信息外在性的羊群效應(yīng)很適合對(duì)購(gòu)房居民進(jìn)行分析。房地產(chǎn)商是住宅房的供應(yīng)者，他們擁有所有有關(guān)于房子的一切信息（包括住宅房的質(zhì)量及其價(jià)格），這些信息是購(gòu)房者無(wú)法知曉的。一般的住宅房的購(gòu)買者在房產(chǎn)市場(chǎng)上處于一種信息弱勢(shì)地位，他們?cè)谠讷@取房子有關(guān)信息時(shí)所可以利用的信息渠道是有限的，因此，他們是無(wú)法知曉房產(chǎn)市場(chǎng)上充分有效及時(shí)的信息。在購(gòu)買耗費(fèi)自己所有資金的房子是，潛在的買房人他們通常會(huì)通過(guò)房產(chǎn)專家的專業(yè)化預(yù)測(cè)以及其他以購(gòu)房的居民的切身體會(huì)去獲取自己所不了解的房產(chǎn)信息。在房?jī)r(jià)最初上漲的時(shí)候，潛在的購(gòu)房者因?yàn)樽陨聿涣私夥康禺a(chǎn)商場(chǎng)的具體情況，因此他們不會(huì)立刻去購(gòu)買自己所看重的房屋，而是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。但是當(dāng)他們知道其他的潛在的購(gòu)房者都開(kāi)始買房子的真實(shí)情況，并且從很多的媒體（例如報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)）聽(tīng)到專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)不停地上漲的情況后，他們就會(huì)產(chǎn)生想要立刻買房子的沖動(dòng)，因?yàn)樗麄儠?huì)覺(jué)得“如果此時(shí)不買，以后房?jī)r(jià)就會(huì)變得更高到那時(shí)再買就會(huì)吃虧”，從而他們就會(huì)追隨大部分人的步伐，加入購(gòu)房隊(duì)伍。

（二）羊群效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)上的羊群效應(yīng)會(huì)使得個(gè)人信息無(wú)法從做出最終買房決策的購(gòu)房者那反映得出，這樣會(huì)使得穩(wěn)定運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到破壞。一方面，潛在的購(gòu)房者做出購(gòu)房決策主要是受到其他購(gòu)房者的決策影響，這就會(huì)使得房子未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)不受社會(huì)對(duì)房屋真正需求的影響。羊群效應(yīng)的產(chǎn)生使得居民對(duì)房地產(chǎn)的需求快速增加，變成超額需求，因此，它不能反映出人民對(duì)房子的有效需求，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不能有效的運(yùn)行。

2、對(duì)市場(chǎng)信息的過(guò)度反應(yīng)是放羊效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一重要影響。如果失常的房產(chǎn)信息是好消息的話，就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的瘋漲，最終結(jié)果可能會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫；但如果失常消息是壞消息的話，人民就會(huì)拋售自己手中持有的房子，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)加速衰退，容易引起產(chǎn)業(yè)的大波動(dòng)。

3、以不完全信息為基礎(chǔ)發(fā)生的房地產(chǎn)羊群效應(yīng)，易引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)泡沫。房地產(chǎn)價(jià)格迅猛飆升的情形之下，因?yàn)橥恋氐墓┙o彈性是特別特別小的，人民將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)產(chǎn)生不斷上漲的預(yù)期，使得大量的閑置資金不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，迫使房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)以更加快的速度上漲。有兩個(gè)關(guān)鍵的因素致使泡沫經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)：其一是可以用來(lái)投資的資金總量；其二是社會(huì)心理預(yù)期與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的距離。當(dāng)社會(huì)上可以動(dòng)用的閑置資金全部用完時(shí)，房?jī)r(jià)就不會(huì)再持續(xù)的上漲了。但是價(jià)格的上漲停滯，就很有可能使得有人不看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，就將手中持有的房子進(jìn)行銷售，房產(chǎn)的泡沫就會(huì)破滅，造成經(jīng)濟(jì)的震蕩。從另一個(gè)角度來(lái)講，在房子的價(jià)格上漲的太快時(shí)，居民和企業(yè)就會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中投入很多的資金，那么投入在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的資金就會(huì)變少，使得生產(chǎn)性投資額變少，最終導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)不再具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)論是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還是投資性經(jīng)濟(jì)都開(kāi)始進(jìn)入增長(zhǎng)停滯階段。居民和投資企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生悲觀的預(yù)期。

三、對(duì)策建議

首先，我們要加快建設(shè)保障性住房，來(lái)滿足我國(guó)人口基數(shù)大的對(duì)房屋的剛性需求。與商品住宅房相比較而言，我國(guó)的保障性住房的發(fā)展時(shí)間比較遲且發(fā)展速度慢。在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，商品住宅房是人民唯一的不得不選的選擇，這種現(xiàn)狀強(qiáng)制的把低收入的居民逼向了由市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)的商品房市場(chǎng)，使得低收入的居民的負(fù)擔(dān)更加的重，并且使得商品房的價(jià)格進(jìn)一步上漲。因此，政府應(yīng)該擔(dān)起該有的責(zé)任，加快建設(shè)保障性住宅房，增加它們的數(shù)量，盡早且有效的緩解市場(chǎng)上房子供不應(yīng)求的狀況。這樣既可以減輕低收入群體的生活負(fù)擔(dān)，提高他們的幸福感，同時(shí)也從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。

其次，政府可以增加租賃房的供給，使居民對(duì)商品房的需求得以減少，讓低收入的人民不用著急買房，減輕他們的購(gòu)買壓力，提升他們的幸福感。

再次，我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，為了增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，使得供求信息對(duì)稱，防止供給和需求不均衡，防止房地產(chǎn)價(jià)格背離它的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，防止一些投機(jī)者惡意的去囤積房子去炒房?jī)r(jià)，讓居民也對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，正確的行為去遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則使得房地產(chǎn)市場(chǎng)可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。

最后，我們應(yīng)該有效的增加用于房地產(chǎn)的土地供給來(lái)滿足居民的商品房的需求。

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