中小房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表分析與思考

吳煜婷

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，很多方面的不同造成其特殊性，其特殊性體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)在投資和消費(fèi)方面都有參與，而中小房地產(chǎn)企業(yè)無論是資金儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力都無法和大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，在市場(chǎng)需求不斷變化的背景下，如何健康成長(zhǎng)成了關(guān)鍵問題。本文選擇以RH房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，以該公司2016年到2018年三年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為例，將RH公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析作為研究對(duì)象，剖析出問題對(duì)策以及對(duì)同行業(yè)的啟示。

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)報(bào)表；問題對(duì)策

一、RH房地產(chǎn)公司報(bào)表分析

（一）公司簡(jiǎn)介

RH房地產(chǎn)公司，始建于2004年7月20日，2007年11月20日變更為現(xiàn)名稱，公司現(xiàn)有職工56人，其中具有專業(yè)職稱人員有19人，注冊(cè)資金1600萬元。2006年3月10日被省建設(shè)廳批準(zhǔn)為三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

近年來，RH以雄厚的建筑實(shí)力，豐富的建筑經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)秀的建筑隊(duì)伍，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“以開發(fā)高品質(zhì)住宅為專業(yè)化發(fā)展方向，以打造具有區(qū)域影響力的品牌為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)”的總體規(guī)劃。在地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)。配合項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，建立完善的質(zhì)量保證體系。積極配合房地產(chǎn)開發(fā)管理部門，認(rèn)真執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》和《房屋住宅質(zhì)量報(bào)告書》、《商品住宅使用情況說明書》等相關(guān)程序要求，堅(jiān)決按時(shí)，按質(zhì)報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)（季、年、月）報(bào)表》，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表分析

2016—2018年期間，RH公司資產(chǎn)總規(guī)模為78396918.05元、53756166.38元、94104650.28元，總體呈現(xiàn)的趨勢(shì)為上升，但在2017年出現(xiàn)幅度下降，2018年又有極大回升。2017年出現(xiàn)下降的主要原因可能是受到2017年市場(chǎng)波動(dòng)以及國(guó)家政策的影響，該公司并未處理好自身應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。2018年的回升，表明企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)進(jìn)行了有效的調(diào)整應(yīng)對(duì)市場(chǎng)與政府的調(diào)控。流動(dòng)資產(chǎn)比例分別為7.1%，80.2%，86.4%，經(jīng)過公司內(nèi)部調(diào)整，2017年開始流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)迅速，比例達(dá)到80%以上，流動(dòng)資產(chǎn)市企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中不可或缺的資產(chǎn)，同時(shí)流動(dòng)資產(chǎn)的增加市資產(chǎn)增值所依賴的，RH公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定流動(dòng)資產(chǎn)的比率。

這三年RH公司的貨幣資金總量為2214709.93元、2259207.16元、3126706.26元，一直在增加，這和企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入上升有關(guān)，使貨幣資金存量增加，短期償債能力增強(qiáng)。但貨幣資金的占比卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，即39.8%、5.2%、3.8%，同時(shí)也看到存貨的總額與占比大致呈上升趨勢(shì)，即18.8%、59.6%、45.2%。存貨對(duì)于企業(yè)持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)具有特殊意義，通常來說，存貨的總值會(huì)達(dá)到資產(chǎn)總額的一半左右。存貨太少可能會(huì)造成原料供應(yīng)不足，出現(xiàn)停工等使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)難以進(jìn)行：存貨過多則會(huì)出現(xiàn)額外需要支付的成本[1]。資產(chǎn)總額的增加說明RH公司還在不斷擴(kuò)大規(guī)模，庫(kù)存現(xiàn)金的增多說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力增加，其存貨的增多，一方面是RH公司未來發(fā)展的保證，另一方面也是風(fēng)險(xiǎn)所在。

RH公司的流動(dòng)負(fù)債規(guī)模在這三年經(jīng)歷了下降又上升的趨勢(shì)，即59510147.54元、30567397.00元、50574765.63元。其并不存在非流動(dòng)負(fù)債。負(fù)債是企業(yè)從外部所獲得的外來資金，可以發(fā)揮杠桿的作用，該企業(yè)的主要為流動(dòng)負(fù)債，企業(yè)負(fù)債流動(dòng)性強(qiáng)[2]。為了保證企業(yè)良好的償債能力，企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債在規(guī)模與比例上應(yīng)當(dāng)成相應(yīng)比例。2017年RH公司的負(fù)債由2016年的59510147.54元下降為30567397.00元，一方面表明集團(tuán)負(fù)債得到了有效控制，但另一方面也說明企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿功能減弱。

該企業(yè)在2018年突然增加了4000萬的短期借款，根據(jù)表2看出2018年存貨也在增加，同時(shí)在2018年應(yīng)收賬款為0，應(yīng)付賬款的增加是由于工程量的增加，這說明企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模建設(shè)中出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)問題需要通過向銀行短期借款來繼續(xù)工程，而短期借款的籌資費(fèi)用高于長(zhǎng)期借款，說明該企業(yè)對(duì)自身財(cái)務(wù)還是有信心的。

二、RH房地產(chǎn)公司問題及建議

（一）研究結(jié)論與問題

RH公司自2004年7月20日建議以來，銳意改革，勇于創(chuàng)新，保持著健康和持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了許多跨越式的發(fā)展，企業(yè)的綜合實(shí)力和影響力都得到了顯著提高。2018年資產(chǎn)總規(guī)模有所下降，但在2018年，企業(yè)采取了一輪新的促銷策略，其良好的銷售表現(xiàn)促使在銀行順利貸款，加快了新一輪的開工節(jié)奏，該企業(yè)存在較好的業(yè)績(jī)釋放空間。

該公司資產(chǎn)中存貨占較大比重，2017年存貨占比59.6%，2014年占比45.2%，這影響了公司的資金流動(dòng)。其次，在產(chǎn)品盈利性與資金周轉(zhuǎn)率上并沒有較大的提高，從而影響了資產(chǎn)凈收益率的提高。

RH公司的資產(chǎn)負(fù)債率從2017年的56.86%到2018年的53.74%，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。負(fù)債總額在2017年到2018年也有所增加，償債能力相應(yīng)減弱，公司應(yīng)積極處理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

RH公司整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健。但2018年，企業(yè)銀行短期借款占負(fù)債的79.1%，期間經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入少于現(xiàn)金流出額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意現(xiàn)金回籠情況的改善。

（二）對(duì)RH公司的建議

針對(duì)上述存在的問題，RH公司應(yīng)當(dāng)引起充分的重視，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，不能僅僅站在財(cái)務(wù)報(bào)表所顯示出來的數(shù)據(jù)上考慮問題，應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上從償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、可持續(xù)發(fā)展等方面考慮并積極解決問題。

針對(duì)首先在公司存貨比重大的問題上，RH公司應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取積極的促銷手段，為企業(yè)籌措資金，減少存貨的比重。存貨是RH公司盈利的保障的同時(shí)也是公司主要風(fēng)險(xiǎn)的來源，公司應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到存貨帶來的風(fēng)險(xiǎn)與問題，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和規(guī)避工作。

RH公司在某種程度上缺乏政府的政策傾斜與相關(guān)支持，與政府關(guān)系一般，使得RH公司在拿地方面顯得較為被動(dòng)，影響其經(jīng)營(yíng)效益，建議RH公司應(yīng)當(dāng)多余政府溝通合作，創(chuàng)造雙贏。良好的品牌形象與顧客滿意度是RH公司未來發(fā)展的重要基石，該公司應(yīng)該仔細(xì)分析了解不同顧客的需求，細(xì)化相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展與售后，提高顧客滿意度。

自成立以來，RH公司也是在致力于提高員工的滿意度，重視人才的引進(jìn)，但近些年的人事變動(dòng)卻無形中降低了員工的滿意度。建議RH公司應(yīng)當(dāng)在發(fā)展規(guī)模的同時(shí)不要忽略到員工的工作生活，給員工創(chuàng)造出充滿競(jìng)爭(zhēng)與和諧的環(huán)境，在提高員工滿意度的同時(shí)也不斷引進(jìn)人才。

三、對(duì)市場(chǎng)和同行業(yè)的啟示

RH公司在披露的財(cái)務(wù)報(bào)表中不斷重申其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，包括：推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化與綠色建筑建設(shè)，重視合作，堅(jiān)持小戶型和裝修房，并行發(fā)展裝修行業(yè)，堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地設(shè)備。當(dāng)然，這些策略也是在向房地產(chǎn)龍頭行業(yè)的學(xué)習(xí)。比如萬科，做到了在全國(guó)范圍內(nèi)形成知名的房地產(chǎn)開發(fā)品牌，RH公司也在努力，從一個(gè)名不見經(jīng)傳的小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在當(dāng)?shù)叵碛休^高的聲譽(yù)，既依賴于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方法不斷開發(fā)在當(dāng)?shù)氐娜穗H關(guān)系網(wǎng)，又不斷創(chuàng)新，用新的經(jīng)營(yíng)方式不斷擴(kuò)大自己的知名度。

住宅產(chǎn)業(yè)化這個(gè)理念是住宅行業(yè)的一次革命性創(chuàng)新。產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式在很大程度上可以改善住宅樓的結(jié)構(gòu)精度與產(chǎn)品質(zhì)量，其次，產(chǎn)業(yè)化也可以極大提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，最后產(chǎn)業(yè)化規(guī)模也能大大提高行業(yè)壁壘。可參照萬科，與2007年在上海首推住宅產(chǎn)業(yè)化，其規(guī)模效應(yīng)使其坐擁行業(yè)老大的優(yōu)勢(shì)。住宅產(chǎn)業(yè)化能夠給RH公司持續(xù)快速增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力的保障。

綠色建筑的推廣對(duì)RH公司的作用更是不言而喻，這一舉措引起了市場(chǎng)的不斷關(guān)注，人們?cè)絹碓阶⒅厣瞽h(huán)境與質(zhì)量。RH公司實(shí)行低碳技術(shù)，綠色建筑技術(shù)，無形的為自己迎來了新的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，今后將會(huì)有更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)走向綠的、低碳的行列。

【參考文獻(xiàn)】

[1]底帥華，底陽(yáng)陽(yáng).我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)橫向并購(gòu)研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì).2014（21）：91-93.

[2]壽一青.負(fù)債經(jīng)營(yíng)、企業(yè)績(jī)效與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[J].勞動(dòng)保障世界，2015（3）.