中小房地產企業的報表分析與思考

吳煜婷

【摘 要】房地產行業不同于其他行業，很多方面的不同造成其特殊性，其特殊性體現在房地產行業在投資和消費方面都有參與，而中小房地產企業無論是資金儲備、經營運作還是抗風險能力都無法和大型房地產企業相比，在市場需求不斷變化的背景下，如何健康成長成了關鍵問題。本文選擇以RH房地產公司為研究對象，以該公司2016年到2018年三年的財務報表數據為例，將RH公司財務報表分析作為研究對象，剖析出問題對策以及對同行業的啟示。

【關鍵詞】財務報表；問題對策

一、RH房地產公司報表分析

（一）公司簡介

RH房地產公司，始建于2004年7月20日，2007年11月20日變更為現名稱，公司現有職工56人，其中具有專業職稱人員有19人，注冊資金1600萬元。2006年3月10日被省建設廳批準為三級開發資質。

近年來，RH以雄厚的建筑實力，豐富的建筑經驗，優秀的建筑隊伍，進軍房地產市場，堅持“以開發高品質住宅為專業化發展方向，以打造具有區域影響力的品牌為經營目標”的總體規劃。在地產開發經營活動中，嚴格貫徹執行《中華人民共和國地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等相關法律法規。配合項目管理機構，建立完善的質量保證體系。積極配合房地產開發管理部門，認真執行《房地產開發項目手冊》和《房屋住宅質量報告書》、《商品住宅使用情況說明書》等相關程序要求，堅決按時，按質報送《房地產開發統計（季、年、月）報表》，規范房地產開發行為。

（二）財務報表分析

2016—2018年期間，RH公司資產總規模為78396918.05元、53756166.38元、94104650.28元，總體呈現的趨勢為上升，但在2017年出現幅度下降，2018年又有極大回升。2017年出現下降的主要原因可能是受到2017年市場波動以及國家政策的影響，該公司并未處理好自身應對市場的變化。2018年的回升，表明企業內部已經進行了有效的調整應對市場與政府的調控。流動資產比例分別為7.1%，80.2%，86.4%，經過公司內部調整，2017年開始流動資產增長迅速，比例達到80%以上，流動資產市企業經營過程中不可或缺的資產，同時流動資產的增加市資產增值所依賴的，RH公司應當進一步優化內部結構，穩定流動資產的比率。

這三年RH公司的貨幣資金總量為2214709.93元、2259207.16元、3126706.26元，一直在增加，這和企業的營業收入上升有關，使貨幣資金存量增加，短期償債能力增強。但貨幣資金的占比卻呈現下降趨勢，即39.8%、5.2%、3.8%，同時也看到存貨的總額與占比大致呈上升趨勢，即18.8%、59.6%、45.2%。存貨對于企業持續運轉具有特殊意義，通常來說，存貨的總值會達到資產總額的一半左右。存貨太少可能會造成原料供應不足，出現停工等使生產經營難以進行：存貨過多則會出現額外需要支付的成本[1]。資產總額的增加說明RH公司還在不斷擴大規模，庫存現金的增多說明資產變現能力增加，其存貨的增多，一方面是RH公司未來發展的保證，另一方面也是風險所在。

RH公司的流動負債規模在這三年經歷了下降又上升的趨勢，即59510147.54元、30567397.00元、50574765.63元。其并不存在非流動負債。負債是企業從外部所獲得的外來資金，可以發揮杠桿的作用，該企業的主要為流動負債，企業負債流動性強[2]。為了保證企業良好的償債能力，企業的流動資產與流動負債在規模與比例上應當成相應比例。2017年RH公司的負債由2016年的59510147.54元下降為30567397.00元，一方面表明集團負債得到了有效控制，但另一方面也說明企業財務杠桿功能減弱。

該企業在2018年突然增加了4000萬的短期借款，根據表2看出2018年存貨也在增加，同時在2018年應收賬款為0，應付賬款的增加是由于工程量的增加，這說明企業在擴大規模建設中出現了資金周轉問題需要通過向銀行短期借款來繼續工程，而短期借款的籌資費用高于長期借款，說明該企業對自身財務還是有信心的。

二、RH房地產公司問題及建議

（一）研究結論與問題

RH公司自2004年7月20日建議以來，銳意改革，勇于創新，保持著健康和持續發展的強勁態勢，實現了許多跨越式的發展，企業的綜合實力和影響力都得到了顯著提高。2018年資產總規模有所下降，但在2018年，企業采取了一輪新的促銷策略，其良好的銷售表現促使在銀行順利貸款，加快了新一輪的開工節奏，該企業存在較好的業績釋放空間。

該公司資產中存貨占較大比重，2017年存貨占比59.6%，2014年占比45.2%，這影響了公司的資金流動。其次，在產品盈利性與資金周轉率上并沒有較大的提高，從而影響了資產凈收益率的提高。

RH公司的資產負債率從2017年的56.86%到2018年的53.74%，呈現下降趨勢。負債總額在2017年到2018年也有所增加，償債能力相應減弱，公司應積極處理財務風險問題。

RH公司整體財務穩健。但2018年，企業銀行短期借款占負債的79.1%，期間經營活動的現金流入少于現金流出額，企業應當注意現金回籠情況的改善。

（二）對RH公司的建議

針對上述存在的問題，RH公司應當引起充分的重視，認識到房地產行業的特殊性，不能僅僅站在財務報表所顯示出來的數據上考慮問題，應當在此基礎上從償債能力、營運能力、可持續發展等方面考慮并積極解決問題。

針對首先在公司存貨比重大的問題上，RH公司應該進一步優化存貨結構，適度控制好存貨數量，并采取積極的促銷手段，為企業籌措資金，減少存貨的比重。存貨是RH公司盈利的保障的同時也是公司主要風險的來源，公司應當充分認識到存貨帶來的風險與問題，做好風險預防和規避工作。

RH公司在某種程度上缺乏政府的政策傾斜與相關支持，與政府關系一般，使得RH公司在拿地方面顯得較為被動，影響其經營效益，建議RH公司應當多余政府溝通合作，創造雙贏。良好的品牌形象與顧客滿意度是RH公司未來發展的重要基石，該公司應該仔細分析了解不同顧客的需求，細化相關產品的發展與售后，提高顧客滿意度。

自成立以來，RH公司也是在致力于提高員工的滿意度，重視人才的引進，但近些年的人事變動卻無形中降低了員工的滿意度。建議RH公司應當在發展規模的同時不要忽略到員工的工作生活，給員工創造出充滿競爭與和諧的環境，在提高員工滿意度的同時也不斷引進人才。

三、對市場和同行業的啟示

RH公司在披露的財務報表中不斷重申其經營戰略，包括：推動住宅產業化與綠色建筑建設，重視合作，堅持小戶型和裝修房，并行發展裝修行業，堅持快速周轉和較少的土地設備。當然，這些策略也是在向房地產龍頭行業的學習。比如萬科，做到了在全國范圍內形成知名的房地產開發品牌，RH公司也在努力，從一個名不見經傳的小房地產企業已經在當地享有較高的聲譽，既依賴于傳統經營方法不斷開發在當地的人際關系網，又不斷創新，用新的經營方式不斷擴大自己的知名度。

住宅產業化這個理念是住宅行業的一次革命性創新。產業化的生產方式在很大程度上可以改善住宅樓的結構精度與產品質量，其次，產業化也可以極大提高房地產項目的周轉速度，最后產業化規模也能大大提高行業壁壘。可參照萬科，與2007年在上海首推住宅產業化，其規模效應使其坐擁行業老大的優勢。住宅產業化能夠給RH公司持續快速增長提供強有力的保障。

綠色建筑的推廣對RH公司的作用更是不言而喻，這一舉措引起了市場的不斷關注，人們越來越注重生活環境與質量。RH公司實行低碳技術，綠色建筑技術，無形的為自己迎來了新的市場發展機會，今后將會有更多的中小型房地產企業走向綠的、低碳的行列。

【參考文獻】

[1]底帥華，底陽陽.我國房地產企業橫向并購研究[J].商業會計.2014（21）：91-93.

[2]壽一青.負債經營、企業績效與財務風險[J].勞動保障世界，2015（3）.