房產交易中風險的把控與防范措施的分析

常英

【摘 要】隨著社會的不斷發展，中國經濟的迅猛騰飛，房地產業已經成為了中國經濟的支柱型行業之一。面對急速上漲的商品住宅價格，國家已經出臺了相應的宏觀調控政策，已使房價日漸趨于平穩，但房產市場依舊火爆。不管是新房市場還是二手房市場都呈現出欣欣向榮的場景。隨著房產交易的不斷盛行，在房地產交易中不可避免的存在著很多的風險，突出問題往往出現在產權登記過程中的弄虛作假，房產交易中潛在風險問題以及關于信貸等問題。本文主要分析房地產交易中存在的風險以及應對這些風險的相關措施，主要會分析防范產權和房地產交易風險。

【關鍵詞】房地產交易；潛在風險問題；房產產權登記；風險問題防范

中國房地產行業正在迅猛的發展，隨之而來的房產交易也正在不斷的發展。伴隨著國家的監督管控以及社會媒體的引導，中國房產交易市場正在向正規化、市場化、規范化的良性市場方向不斷完善與發展。盡管國家以及社會力量在關于民生問題的房產交易中投入了很大的關注度，但是中國房產交易市場依然存在著很多風險和問題。在制定房產交易合同、遵守相關法律法規以及風險防范等問題上依然存在著很多的漏洞。這些風險和漏洞極不利于中國房地產行業以及房產交易市場的良性發展。所以，房產交易中如何把控風險以及防范措施的分析就顯得尤為重要了。

一、中國房產交易中普遍存在的問題

（一）以盈利為目的非法操作，弄虛作假制造假證的問題

中國對房產交易以及房產產權歸屬問題有著嚴格的規定，不同地區不同城市也會按照自身地區的經濟特點制定適合本地區經濟發展的房產交易政策。眾所周知，在進行房產交易中不可避免的會用到當事人的身份證、房產證、結婚證、甚至是委托書，在個別地區還會出具戶口本以及社會保險繳納證明等。這些證件都是房產交易中不能缺少的證明，必須真實提供。但是有很多不法從業者為了達到盈利的目的，不惜制作假證開具假的委托書，有些個別家庭還會進行假離婚來達到房產交易的目的[1]。這些證件之所以被叫做假證，是因為現在的造假手段多種多樣，足以達到了以假亂真的程度，此類亂象如果不加以管理，房產交易市場必定會陷入混亂的狀態，同時也會給社會治安埋下不良隱患。

（二）模糊房產歸屬權的問題

房產的歸屬權問題在法律上有著明確的規定，歸屬權問題是房產交易合法的先決條件。房產歸屬權問題必須明確清楚，不能模棱兩可，更不能存在隱瞞和偽造事實。在房產交易過程中，交易的雙方當事人必須提供足夠的具有法律效力的證明，用來交易和確定產權的歸屬。對于交易過程中簽訂的房產交易合同，應包括價格在內的其他歸屬問題、權益問題必須透明公開。嚴禁不法之徒鉆法律的空子施行騙賣騙買行為[2]。與此同時，明確房產歸屬權問題在一定程度上可以杜絕，一房多賣、一房多租、以及房產名下有多個產權人的問題。真正的產權人是不懼怕出具相應證明的，只有不法之徒才會鋌而走險弄虛作假。

（三）房產質量良莠不齊以次充好的問題

中國房產行業的監管出臺了比較完備的管理制度和相關法律法規。這里提到的房產質量有兩個方面的意義。第一，房產開發商是否具有相關的開發、銷售資質，也就是我們通常所說的五證是否齊全，無論是缺失房產預售證還是土地使用權還是土地規劃證在嚴格意義上來說都不算是合格的房產，我們把這種房產也叫做存在房產質量問題。第二、某些不良房地產開發商為了快速謀取利益，縮短施工周期，在施工中未按照國家標準建造、偷工減料建筑材料以次充好，致使房屋主體、防水、電路、面積等問題存在嚴重問題和誤差這些也都是不合格的房產，有著嚴重的房產質量問題。

二、如何防范房產交易中房產產權登記中的違法行為

目前，房產交易中關于房產產權登記中制造假證、弄虛作假的違法行為屢見不鮮。房產交易中的交易雙方都有可能為了自己的目的制造虛假的委托證明、虛假的離婚證明、虛假的公證書、虛假的房產證等等。與此同時，還存在冒名交易、模糊事實、貪污受賄等些許問題，交易者往往會利用這些不法手段來達到他們謀取利益的目的。針對此類行為，公安部門、房產監管部門、檢查機關應當聯合執法共同打擊此類違法行為，凈化房產交易市場，嚴格管控各項房產交易流程，讓不法分子無可乘之機[3]。

（一）進行房產交易以及后續的房產登記中，房產交易的雙方當事人必須親自到場進行交易，一方面是要嚴格核對交易雙方當事人的身份，另一方面是對交易結果負責。對于交易過程中出現一方由于身體原因不能親自到達交易現場，交易意愿又非常強烈的個例（主要是針對年邁老人），工作人員實行上門服務，現場明確當事人的身份和意愿，有條件的情況下最好保留錄像視頻資料，最大程度保護當事人的權益和真實性。對于意識不清醒的當事人，不予辦理交易。交易雙方當事人必須在相關監督單位實行身份備案，以便后續能夠隨時查證身份。

（二）明確房產交易雙方當事人的房產產權歸屬問題以及核對房產的真實來源，做好檔案規整和備案工作，核實所有包括雙方當事人的身份證、產權證、公證書、結婚證、離婚證在內的一切所需證明文件。文件是否完整、證明是否缺失，內容是否一致，這些都是防范房產交易風險的措施。

（三）房產交易中，必須嚴格按照相關法律法規制定合法的交易合同。雙方當事人必須認真閱讀交易合同，認真填寫交易合同以及各項申請報表，確保合同以及各項委托書、公證書、申請材料的筆跡要一致，不能出現涂改、損毀等現象，確認無誤后請當事人現場簽字確認。

（四）房產登記工作人員，在進行房產產權登記過程中如果發現任何的可疑問題都有權終止登記工作，一旦確定確實存在違法問題時，應在第一時間報警，并通知相關監督協查單位。

（五）有效合理的利用所屬地區內所有的監督管理單位的職能，如公安局、房產局、法院、檢察院等，各單位應組成聯合執法組多部門聯動執法監督確保房產交易、房產產權登記的安全進行，與此同時要加大打擊非法交易和違法產權登記等行為，加大管理處罰力度，根據相關法律法規和地方政策進行聯合處罰，加大處罰力度。

三、如何防范房產交易中的潛在風險

房產管理交易單位并不是中介，它是房屋產權建立登記的責任機關，有義務保證房產交易的公平與安全。不僅要控制交易當中出現的問題，還要提前防范有可能出現的房產交易風險，加大宣傳力度，提高房產交易安全常識也是房產管理交易中心的工作內容。所有這些工作都是為了最大程度的防范房產交易風險。

（一）嚴格審核、對弄虛作假行為做到零容忍

對于房產交易中涉及到的委托書、公正書，以及和交易相關的其他證件、票據等，應該嚴格把關，逐項查實。對于房產交易雙方的身份證明疑似有異常的情況的，可以請公安機關配合審核。公安機關不僅僅是對身份證可以進行配合審核，如戶籍問題、違法犯罪問題都可以配合審核，最大程度上的遏制違法行為的發生，對于弄虛作假的行為一定做到零容忍。

（二）把控房產交易各項環節，避免產生房產糾紛[1]

房產交易時需要簽訂交易合同，針對交易合同的內容條款必須有房產交易雙方的當事人或者是合法的委托人代理人來確定。對于房產交易的合同必須確保其合法性、公正性、有效性，使得房產交易市場更加透明、安全、公平公正。房產產權的歸屬問題是由房產產權登記產權為最高法律依據，任何個人和團體都不能凌駕于法律之上。一旦房產產權人確定，發生產權問題糾紛時，都應該要求產權人提供相應的法律依據和文件證據，如果不能提供那后果應由產權人承擔。房產交易雙方當事人，即使已經簽訂了房產交易合同，各自的合同文件以及相關證明都應該保存好，對于后續有可能產生的問題盡量親自處理，不要委托他人或者律師，最大程度的避免房產糾紛的發生。

（三）房產交易對于房產質量要嚴格把關

所有房產都有相應的房屋布局圖以及真實附圖，這些圖紙都會在合同中體現。房產交易房屋交付中應該嚴格檢查所交付的房產與合同中提及的相關數據和設計圖紙是否一致。同時要請專業的第三方房產檢測單位對房產進行全方位的房產質量檢測，確保安全。從主題機構、設計圖紙、建筑用料、房屋水電等等問題進行檢測，如果存在相關安全問題，買房有權利拒絕接收。在檢測過程中一旦出現問題買方還需要注意一定要保留好證據。

（四）房產交易一定要注意房產產權登記問題

房產產權登記是房產交易中最重要的一環，它決定了房產的歸屬問題。如果不辦理房產產權登記或者是房產產權登記時出現問題，都會給房產交易雙方當事人帶來不必要的麻煩，甚至損害雙方的合法權益。因此，房產產權登記這一環節雙方當事人必須重視，明確產權歸屬以及相應履行的義務和所享受的權力。

四、結語

房地產是人類生產和生活不可缺少的基本物質資料，房地產業也是國民經濟的重要組成部門。近年來，隨著房地產業的飛速發展，房地產市場也出現了許多新情況、新問題。各類房地產糾紛，特別是產權登記方面的問題迅速增加，給房地產管理部門的工作帶來了極大壓力。因此，需要解放思想、勇于創新，這樣才能與時俱進。

【參考文獻】

[1]雷蘭，商品房買賣糾紛及評析[J]，北京，科學出版社，2006（8）：45-46.

[2]張薇，完善我國商品房預售制度的法律思考[D]；北京交通大學；2008（3）18.

[3]鄭洲，預售商品房的風險與預防[J]，法制與經濟，2007（5）78-79.