玉林市其他行業用地市場調查及地價水平分析

何冬麗

玉林市地價評估所 廣西 玉林 537000

引言

此次玉林市其他行業用地市場調查和地價水平分析項目工作充分借鑒了土地和房地產估價、房地產市場調查和分析、房地產投資經濟評價等多學科、多領域技術手段實踐經驗，結合玉林市地價管理的實際需求而啟動，遵循最新頒布執行的技術標準開展，首次取得了完整意義上的其他行業用地市場和地價水平分析工作成果，在常規的商業、住宅、工業用地基準地價評估成果基礎上，系統性地提出了豐富、優化城鎮基準地價體系的具體思路和方案。

一、項目概述

玉林市國土管理部門對于經營性用地均通過招拍掛市場方式公開出讓，在加強土地集約節約利用評價等方面加大了工作力度，并取得一定成效。但近來隨著新的行業發展并帶動相關的產業項目出現，對國土資源進行地價管理工作提出新的要求。隨著城鎮國有土地有償使用范圍的逐步擴大，特別是對于有別于傳統的商業、工業、住宅類用地的其他行業用地，現有的地價管理體系，已難以滿足城鎮新的發展要求。如何評估其他用地的價格成為一個新課題。此次項目工作范圍為現行玉林市市區土地定級估價區，即玉林城區建設用地規劃區范圍，土地總面積115平方公里。

本次其他行業用地中專業（專營）市場用地、加油（加氣）站用地、住宿餐飲業用地、商務金融用地（辦公）,有一定數量的一級市場供地數量和市場成交樣本，其市場運營數據可通過相關的企事業單位提供或通過實地查勘取得。通過計算分析，在設定價格內涵的基礎上得出相應級別的平均地價，同時建立獨立的修正體系和計算公式。

圖1 項目工作范圍

除專業（專營）市場用地、加油（加氣）站用地、住宿餐飲業用地、商務金融用地（辦公）外，對醫療、道路等城市公共服務設施、基礎設施用地，可獲取能夠進入市場流轉（出讓）的實際供地信息較少或無法獲取，房地產市場上也缺乏這類用地的房地產價格信息。對這些用地類型，結合定性分析，僅提出修正系數意見作為參考（和三種基本用途（商業、住宅、工業）對比）。

二、開展玉林其他行業用地市場調查和地價水平分析的目的

1、了解并掌握土地、房地產市場發展的新趨勢

隨著市場經濟改革漸次步入“深水區”，歷經多年、對城市社會經濟發展起到重要推動作用的土地、房地產市場也正面臨著深刻的變革。經過多年、多輪宏觀調控，單一以居住為主導的房地產市場供應結構已逐步發生變化，投資主體多樣、土地有償使用范圍延展、經營模式多元、多領域多行業拓展等新時期特征正逐步顯現，城鎮建設用地土地供應的結構也隨之發生調整和變革。出于因勢利導、持續做好或者提升市場管理工作的需求，客觀上需要及時了解并掌握這些發展新趨勢，為管理決策的合理、科學化奠定調研基礎。因此，開展此次項目工作的首要目的，就是要結合玉林市城市產業發展和土地、房地產市場的特點，通過開展專項調查以掌握市場變化的新趨勢。

2、總結城鎮地價體系建設的成效與經驗教訓，探索豐富、優化城鎮基準地價體系的思路和途徑

作為國有建設用地土地供應的基礎依據之一，以土地定級、基準地價為核心城鎮地價體系建設成果為促進地方社會經濟發展，特別是房地產業的健康有序發展起到了關鍵作用。自上世紀90年代在全國范圍內初次啟動城市土地定級和基準地價評估工作以來，伴隨著房地產市場的發育、發展到逐步成熟，地價體系建設成果不僅在各個領域得到了廣泛的應用且成效顯著；同時，通過周期性的更新，以及本世紀初增加的地價動態監測內容，各地在基準地價體系運行經驗教訓總結、體系完善與提升等方面，也都積累了豐富的經驗，為進一步實現優化創造了有利條件。作為城鎮基準地價體系更新的配套項目，此次玉林市其他行業用地市場調查和地價水平分析專題工作的開展，也正是在市場發展的客觀背景下，以總結以往成果應用成效與經驗教訓，探索豐富、優化體系更新新思路及途徑，提高土地定級與基準地價成果應用質量作為主要的工作目標。

3、探索改進、優化基準地價評估技術的思路與方法，藉此提升國有建設用地土地供應決策的科學化水平

在專業化程度要求更高、維度更為豐富的市場調查研究基礎上，通過總結城鎮地價體系建設的成效和經驗教訓并整理相關思路，探索改進、優化土地價格甚至基準地價評估的技術方法，取得能夠客觀揭示城鎮產業經營及其土地利用價值體現規律，藉此促進國有建設用地土地供應決策科學化水平，提出專題研究成果與常規基準地價評估成果對比、技術銜接方案設計與編制、地價決策優化參考意見及建議等，是開展此次玉林市其他行業用地市場調查及地價水平分析項目工作在應用層面的主要工作目標。

三、其他行業用地地價完善對策

1、將其他行業地價與城鎮地價體系銜接，完善城鎮地價體系

將對其他行業用地市場調查和地價水平分析的需求，納入到周期性更新的城鎮土地定級和基準地價更新工作當中，并結合城市地價動態監測工作的開展，對其他行業產業發展狀況、建設項目用地使用及市場交易情況等進行動態跟蹤調查，為以及時掌握地價水平變化情況提供基礎依據。在開展其他行業地價分析的基礎上，對國有建設用地用途分類二級類用途作更詳細的地價分析及評估，并制訂相應的基準地價體系，完善城鎮基準地價體系。

2、完善市場及土地價格分析技術

（1）在估價基礎數據調查獲取階段，需結合市場發展變化的趨勢和特點，拓寬數據信息采集的廣度和深度，強化基礎數據積累和規范化管理，為市場分析和土地估價技術方法的有效應用提供更好的支撐。對此，不管是對估價技術機構還是管理部門，建立起有效、規范的基礎數據采集和管理制度至關重要，數據基礎的扎實與否，將會對相關決策工作質量產生重要且深遠的影響。

（2）立足于國家技術規程、規范提供的基本原理和技術框架思路，準確辨識估價相關服務需求所內涵的市場運行現象，從分析、揭示其中規律出發，逐步探索優化收益法、剩余法、市場法等常規估價方法的細節技術處理和作業流程，提升基本估價方法對其他行業等產業用地市場及其地價水平的分析能力。

3、其他行業建設用地供應決策分析建議

（1）由政府組織的建設用地公開出讓活動（建設用地土地供應），本質上也屬于市場交易的范疇，需要遵循相應的市場規律行事。通過開展此次玉林市其他行業用地市場調查及地價水平分析項目工作，可以觀察到相關產業的運營和土地利用特點，如此，則可以更有利于作出更為科學合理的管理決策。

（2）將建設用地投資效果評價、房地產及土地市場分析和地價承載能力評價融入其他行業用地發展規劃和實際項目布局規劃編制過程，通過合理、科學的規劃引導，逐步培育良性市場競爭環境，實現相關產業的健康、持續發展。

（3）配合技術層面規范數據基礎建立以及制度建設工作，嘗試構建多渠道市場數據信息的調查采集和交互渠道，及時了解常規產業市場、其他行業細分市場的發展變化情況，特別是關聯企業經營情況數據，為及時研討、分析建設用地供應決策方案提供基礎依據。

（4）在根據其他行業涉及產業，以及關聯產業（如現代物流、電子商務等）發展規劃具體編制土地供應計劃時，需關注實施層面的合理方案設計（如具體項目修建性詳細規劃、經營模式約束條件設置等），避免將具有顯著替代性、競爭性的項目土地供應過渡集中于某一個城市區域，或者在某個時間節點同時向市場推出多個競爭性項目建設用地。

（5）為給其他行業產業發展創造良好的環境，在政府行政管理層面促成企業按預期實現項目運營正常化并降低投資風險，在土地供應前期準備階段，需做好擬供應項目建設地所在區域城市路網、水電等市政基礎設施配套建設工作。

（6）根據城市社會經濟發展目標以及產業結構特點，對于地方鼓勵、扶持的建設項目，在科學確定建設用地土地供應方案，監督企業合理利用土地資源，持續做好項目運營工作的同時，可根據實際情況，對將會對投資企業經營效果產生重要影響的環節給予相應的政策支持，如項目招商、交通物流系統配建、企業稅收等。