論新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

李騁

摘? ? 要：在上個(gè)世紀(jì)70年代，也是我國(guó)改革開(kāi)放的初級(jí)階段，提出了住房商品化，并在我國(guó)設(shè)置了試點(diǎn)，此為房地產(chǎn)在我國(guó)的起步階段，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，其規(guī)模也在我國(guó)迅速擴(kuò)張，如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在全國(guó)各地遍地開(kāi)花，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有著重要的地位，逐漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)的發(fā)展與我國(guó)的政策有著重大的聯(lián)系，目前，我國(guó)正處在城市化建設(shè)的發(fā)展階段，其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與建筑工程的建設(shè)都離不開(kāi)房地產(chǎn)，因此，隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)社會(huì)各業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)的要求越來(lái)越高。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)要想完成可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必須加強(qiáng)企業(yè)管理和成本管理問(wèn)題。本文針對(duì)房地產(chǎn)成本管理與控制的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并通過(guò)分析總結(jié)出新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理的要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形式;房地產(chǎn);成本管理;要點(diǎn)

1? 引言

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷的完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也越來(lái)越激烈，我國(guó)各房地產(chǎn)企業(yè)為了在眾多企業(yè)中脫穎而出，都在積極的探索新的管理方式，其中成本的管理組織架構(gòu)是企業(yè)的重點(diǎn)研究對(duì)象，為的就是能夠使企業(yè)的成本管理體系能夠得到創(chuàng)新發(fā)展，達(dá)到在降低企業(yè)成本的同時(shí)獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益的目的。然而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員而言，特別是成本管理人員，必須對(duì)成本管理的特點(diǎn)及問(wèn)題進(jìn)行全面了解，并在不斷的工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)通過(guò)實(shí)踐不斷完善和優(yōu)化工作方法，以此，來(lái)提升成本管理工作的水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2? 房地產(chǎn)成本管理與控制的特點(diǎn)

2.1 成本管理的系統(tǒng)性

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了重要的作用，其在市場(chǎng)中的發(fā)展不僅能夠提高人們的生活水平，還能對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到推動(dòng)作用，然而群眾對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的了解不是特點(diǎn)全面，普遍認(rèn)為房地產(chǎn)的項(xiàng)目只有房屋建筑，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目并不了解[1]。其實(shí)，房地產(chǎn)的項(xiàng)目比較多元化，沒(méi)每個(gè)項(xiàng)目都涉及面都比較廣泛，其管理內(nèi)容較為復(fù)雜，因此，在其工程開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要許多行業(yè)的配合才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)項(xiàng)目完整的進(jìn)行。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展能促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)起到了帶動(dòng)作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)啟之前，許多行業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)起來(lái)沒(méi)有任何交集，呈現(xiàn)出互不干擾，各自發(fā)展的現(xiàn)象，然而房地產(chǎn)開(kāi)啟后，各個(gè)企業(yè)之間的聯(lián)系就集中起來(lái)，形成一個(gè)完善的房地產(chǎn)開(kāi)放系統(tǒng)，各行業(yè)之間互相協(xié)作，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)貢獻(xiàn)出應(yīng)盡的責(zé)任。通過(guò)以上描述可以看出，房地產(chǎn)的項(xiàng)目涉及的企業(yè)與成本管理問(wèn)題較多，同時(shí)成本管理中的管理事項(xiàng)具有較為明顯的系統(tǒng)性。

2.2 成本管理的全面性

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行時(shí)有著獨(dú)特的特點(diǎn)，其內(nèi)容高度集成，因此，在房地產(chǎn)工程建設(shè)時(shí)，對(duì)其進(jìn)管控能夠?qū)崿F(xiàn)全面性。同時(shí)，房地產(chǎn)是有開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，其是整個(gè)項(xiàng)目的核心，為了能夠使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)更為全面，在確定項(xiàng)目核心地位的情況下，要保證與其他主體的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)，做好設(shè)計(jì)、造價(jià)、施工、等工作的和部門(mén)的協(xié)調(diào)。因此，為了避免在成本管控工作中出現(xiàn)紕漏，房地產(chǎn)的核心必須做好成本管控工作，需要從宏觀的角度對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌和規(guī)劃。

3? 房地產(chǎn)成本管理在新經(jīng)濟(jì)形式下的要點(diǎn)

3.1 以樹(shù)立全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念為前提

隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形式已經(jīng)進(jìn)入了新的階段，為了能夠我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理在新經(jīng)濟(jì)形式下得到有效的管理，必須抓住成本管理的要點(diǎn)[2]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)全產(chǎn)業(yè)鏈的完善，并將其作為企業(yè)成本管理的前提，為此，企業(yè)要對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行全面的了解，要知道產(chǎn)業(yè)鏈包含的所有項(xiàng)目，包括施工企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、原材料供應(yīng)商、銷售、第三方服務(wù)企業(yè)等，并且以上環(huán)節(jié)都是成本管理中不可缺少的。同時(shí)，企業(yè)還要對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈的管理理念進(jìn)行全面的了解，并對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的完善，使其包含以下內(nèi)容：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的預(yù)算環(huán)節(jié)要進(jìn)行有效的控制，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)企業(yè)及部門(mén)負(fù)責(zé)人共同根據(jù)項(xiàng)目的工期對(duì)預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算，并將其細(xì)節(jié)化，同時(shí)，在項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展的過(guò)程中，項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)必須按照預(yù)算內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行，使其得到最有效的控制。而且，在實(shí)施預(yù)算時(shí)要健全預(yù)算的管理機(jī)制，并保證該機(jī)制能夠?qū)︻A(yù)算結(jié)果進(jìn)行有效的分析，且能夠?qū)?zhí)行情況進(jìn)行有效的考核，從而促進(jìn)給企業(yè)與部門(mén)的責(zé)任有效結(jié)合的同時(shí)，能夠有效的降低項(xiàng)目成本。

4? 成本管理構(gòu)架的建立

為了能夠使房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理得到有效的提高，應(yīng)該不斷的創(chuàng)新與改革管理方式，使其具備合理性、科學(xué)性，并且能夠達(dá)到有效的管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立成本管理構(gòu)架，然而，構(gòu)架的建立也不能夠過(guò)于盲目，在建立之前要對(duì)其進(jìn)行精細(xì)的設(shè)計(jì)，并且，在對(duì)其進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)要保證構(gòu)件具有一定的科學(xué)性和使用時(shí)的可靠性，所以，在設(shè)計(jì)時(shí)要有專業(yè)的人士參與到其中。而且，在成本管理的過(guò)程中，對(duì)構(gòu)件的設(shè)計(jì)要以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量作為依據(jù)，設(shè)計(jì)出符合項(xiàng)目的成本控制的運(yùn)營(yíng)模式。

5? 價(jià)值工程的限額設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，成本的管理與控制對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有著重要的影響，為了能夠使其得到有效的控制，在項(xiàng)目投資之前采取限額設(shè)計(jì)，在進(jìn)行限額設(shè)計(jì)之前要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的了解，并且通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，制定出相關(guān)的可行性計(jì)劃和投資估算表，同時(shí)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目功能的了解，進(jìn)行分配投資限額的控制設(shè)計(jì)，然而在投資項(xiàng)目時(shí)，要保證總體的投資額度不能夠超過(guò)限額設(shè)計(jì)的額度[3]。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)對(duì)其有著較高的影響，因此，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要把握好經(jīng)濟(jì)作用和工程技術(shù)的重點(diǎn)，并將建設(shè)周期內(nèi)所有的因素進(jìn)行對(duì)比，從中選出優(yōu)化內(nèi)容。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)中需要投資較大的額度，而且在投資中缺乏相應(yīng)的透明度和精確度，因此，在設(shè)計(jì)中就會(huì)出現(xiàn)時(shí)間斷和成本小的弊端，所以，這種方式提高了成本管理的難度。而在限額設(shè)計(jì)中能夠節(jié)約投資的成本，從而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)方案優(yōu)化的目的。

6? 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上描述可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)想要得到健康有序的發(fā)展，必須做好成本管理及控制工作，并在不斷的工作時(shí)間中創(chuàng)新出最合適的控制方法。本文針對(duì)房地產(chǎn)成本管理與控制的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并通過(guò)分析總結(jié)出新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理的要點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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