住宅精裝修工程成本控制探析

朱培勛

摘? ? ?要：當(dāng)前及今后一段時期，國家加大精裝修住宅的推行力度，裝飾裝修企業(yè)批量住宅精裝修業(yè)務(wù)量增大。如何管理好住宅精裝修業(yè)務(wù)的施工成本，是裝飾裝修企業(yè)的控制重點。批量住宅精裝修具有標準化設(shè)計和施工的特點，故不同住宅精裝修項目的成本管理存在一定的相似性。基于此本文從住宅精裝修工程施工成本控制的角度進行分析。

關(guān)鍵詞：住宅精裝修工程;成本;控制

1? 引言

近年來，精裝修的住宅產(chǎn)品在我國房地產(chǎn)市場悄然興起。簡單來說，精裝修住宅是指由開發(fā)商統(tǒng)一對毛坯房進行裝修，購房者只需進行簡單軟裝即可入住的房屋。由于精裝修住宅不會造成二次污染和浪費，同時提高了消費者的居住品質(zhì)，受到國家政策的大力支持。精裝修住宅已然成為未來住宅市場的發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的毛坯房將逐步被淘汰。未來批量住宅精裝修業(yè)務(wù)的市場需求巨大，其施工成本控制將成為裝飾裝修企業(yè)的管控重點。

2? 住宅精裝修施工成本構(gòu)成及特點

從成本管理的角度，住宅精裝修施工成本可以分成預(yù)算成本、計劃成本和實際成本這三大類。預(yù)算成本為施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)商投標報價時做的成本分析，計劃成本指中標后施工單位按照簽約的合同條款和實際談判的合作條件進行成本測算與成本分配，實際成本則為項目竣工后施工單位統(tǒng)計的實際成本支出。有效的成本分析可以簡化成本審核和成本預(yù)估程序，并提高實際成本管控的效力。因此，科學(xué)合理的成本分析是做好成本預(yù)測和成本控制的前提。

裝飾裝修單位根據(jù)施工合同，從土建總包和各專業(yè)分包處驗收合格后開始施工，按照施工界面劃分承擔(dān)相應(yīng)工作內(nèi)容。此外，本文研究的是批量住宅精裝修項目，房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)約成本和集團管控的目的，通常的裝修風(fēng)格都是固定的幾個菜單式精裝修，主要是裝飾材料的選取不同但裝飾工序工藝相近。

3? 住宅精裝修施工成本控制的可行性和必要性

巨大的批量住宅精裝修市場將導(dǎo)致裝修個性化需求降低，而裝修標準化需求得到提升。這對國內(nèi)的裝飾裝修企業(yè)來說是一個巨大的業(yè)務(wù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。相對于傳統(tǒng)家庭式的獨戶裝修，開發(fā)商新建住宅的精裝修業(yè)務(wù)具有標準化、統(tǒng)一化的設(shè)計和施工特點，導(dǎo)致不同項目的施工成本構(gòu)成具有一定相似性。但由于批量住宅精裝修業(yè)務(wù)體量大、周期長、資源投入大、開發(fā)商較強勢、市場競爭激烈等原因，要求裝飾裝修單位具有更強的、專業(yè)的成本管控能力。為了更好順應(yīng)市場趨勢將業(yè)務(wù)重心從傳統(tǒng)家裝業(yè)務(wù)慢慢轉(zhuǎn)向到承接批量住宅精裝修業(yè)務(wù)，建立完善的、有效的住宅精裝修施工成本控制方式迫在眉睫。

4? 住宅精裝修施工成本控制要點分析

4.1? 施工前準備階段成本控制

在中標后進場施工前的一段時間，裝飾裝修企業(yè)根據(jù)住宅精裝修項目合同文件中的施工組織設(shè)計方案與投標報價，進行事前施工成本策劃，包括與勞務(wù)班組簽訂實際施工合同、與主要材料銷售商簽訂材料供應(yīng)協(xié)議、安排施工機械設(shè)備、制訂成本分析與使用計劃、設(shè)立科學(xué)的成本目標、確定成本責(zé)任相關(guān)人、建立項目管理班組、明確各部門各崗位職責(zé)、做好風(fēng)險預(yù)控等工作。

首先，成本管理人員在中標報價的基礎(chǔ)上，考慮與開發(fā)商談判簽約的實際合同條件，采用中標后實際與勞務(wù)班組簽訂的合同價格和材料供應(yīng)價格，并結(jié)合項目實際情況和公司戰(zhàn)略發(fā)展確定新的管理費和其他費用價格，制訂新的施工成本分析與測算。其中，應(yīng)注重勞務(wù)班組的選擇和勞務(wù)合同規(guī)范性、完整性，防止實際施工過程中與勞務(wù)班組產(chǎn)生糾紛，影響施工進度，增加成本。

然后，根據(jù)新的施工成本預(yù)算，結(jié)合企業(yè)財務(wù)情況、企業(yè)人力情況、合同價款支付形式及進度等，合理安排施工成本的使用計劃，確保企業(yè)利潤最大化。同時針對合同實際條款，參考相似工程案例，提煉項目可能存在的風(fēng)險問題并做好應(yīng)急預(yù)案。

最后，從成本管理部、工程部、運營部、財務(wù)部等部門抽調(diào)合適人選，組建現(xiàn)場項目管理班子。在企業(yè)內(nèi)部開設(shè)動員大會，制訂項目的成本管理執(zhí)行手冊和流程制度，明確項目管理班組和相關(guān)部門的崗位職責(zé)，并設(shè)立相關(guān)獎懲制度與員工績效掛鉤。通過明確相關(guān)管理人員和部門的責(zé)權(quán)利，提高大家的積極性，從員工層面提升整體企業(yè)成本管理責(zé)任意識，落實企業(yè)成本管控目標。

4.2? 項目實施階段成本控制

根據(jù)事前的目標成本和資金使用計劃，制訂事中成本核算和分析比對。按照施工進度計劃，做好項目每周、每月、每季度的實際使用成本情況統(tǒng)計，并及時與成本目標對比，超出預(yù)計時，及時發(fā)出項目預(yù)警。

企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)針對每個項目都建立完善的成本財務(wù)記錄，統(tǒng)計實際報銷花費，并與成本部制定的成本使用計劃比對。按照實際情況，統(tǒng)計當(dāng)月材料實際領(lǐng)用情況、勞務(wù)班組工資支付情況、機械使用情況、項目管理人員工資支付情況、臨時設(shè)施費、水電費、經(jīng)營招待費、房租、差旅費、運費、折舊費等項目現(xiàn)場費用支出情況，并及時與當(dāng)月成本計劃進行對比。當(dāng)某時間節(jié)點統(tǒng)計的花費超過該時間節(jié)點成本目標計劃的一定比例時，向有關(guān)成本負責(zé)人發(fā)出預(yù)警，找出超計劃的原因，并在該月剩下的時間采取核實材料領(lǐng)用量、防止材料浪費、嚴格控制材料損耗率、控制招待經(jīng)營費等措施降低施工成本。其中，應(yīng)特別注意制訂規(guī)范的報銷制度，將實際花費統(tǒng)計模板與成本目標計劃模板相統(tǒng)一，簡化對比分析難度，方便項目管理班子進行查驗。

實際施工時要不斷調(diào)整成本目標，動態(tài)控制施工成本，做好每月的成本檢查核算工作，及時將實際成本與計劃成本相分析比較，并在出現(xiàn)偏差時找出原因，采取合理手段調(diào)整該月成本花費，實現(xiàn)企業(yè)的項目盈利目標。

4.3? 竣工保修階段成本控制

竣工保修階段的成本控制工作主要是做好項目竣工結(jié)算工作、結(jié)清勞務(wù)班組和材料供應(yīng)商費用、統(tǒng)計實際成本花費等，并分析企業(yè)最終盈虧情況。開發(fā)商的批量住宅精裝修項目一般要求留一定比例的質(zhì)量保修金，待保修期滿后一定時間內(nèi)返還給裝飾裝修企業(yè)，企業(yè)需注意質(zhì)量保修金的管理。此外，應(yīng)將成本管理紙質(zhì)資料進行歸檔，完成項目案例庫信息化建立工作。

項目完成后，由成本部和財務(wù)部牽頭撰寫項目盈虧分析報告，成本部、工程部、現(xiàn)場項目管理班組等提交項目所有成本文件紙質(zhì)資料并交由專門人員歸檔保存。其中盈虧分析報告應(yīng)涵蓋項目人工費、材料費、機械費、管理費等各項費用占比情況，重點分析占工程造價比重較大的清單項目施工成本控制情況。同時對過程中出現(xiàn)的成本管控問題要落實責(zé)任人，并分析原因和處理結(jié)果，做好總結(jié)反思工作。存檔的成本文件包括從投標準備一直到竣工結(jié)算的所有項目資料，需按照企業(yè)統(tǒng)一模板要求制定，并在規(guī)定的時間內(nèi)交由文員歸檔，妥善保存。

對于項目案例庫信息化建設(shè)工作，由專人對項目進行統(tǒng)一編碼，存儲項目基本情況、投標報價數(shù)據(jù)、成本策劃數(shù)據(jù)、實際發(fā)生成本數(shù)據(jù)、主要材料數(shù)據(jù)、勞務(wù)班組數(shù)據(jù)、變更簽證洽商數(shù)據(jù)、成本控制總結(jié)等，以備后期出現(xiàn)相似工程項目能快速調(diào)用成本數(shù)據(jù)。通過歷史項目數(shù)據(jù)庫的建立，不斷完善企業(yè)成本管理制度，加強企業(yè)成本管理流程的可操作性，提高信息化水平，增強企業(yè)市場競爭力。

5? 結(jié)語

精裝修住宅受到國家及各級地方政府的政策鼓勵，未來發(fā)展前景廣闊，市場需求巨大。而裝飾裝修企業(yè)作為與住宅精裝修業(yè)務(wù)有密切利益關(guān)系的主體之一，對批量住宅精裝修的施工成本進行準確預(yù)測和有效控制是提高利潤和市場競爭力的關(guān)鍵，是在眾多裝飾裝修企業(yè)中脫穎而出的法寶。

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