對(duì)夫妻一方擅自處分共有房屋合同效力的探究

摘 要：家庭是社會(huì)生活最基本的單元，房屋是家庭賴以存在的物質(zhì)基礎(chǔ)，實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)夫妻一方單獨(dú)處分房屋的糾紛，如何認(rèn)定一方擅自處分共有房屋是一個(gè)值得研究的問(wèn)題。對(duì)于夫妻一方擅自處分共有房屋性質(zhì)的認(rèn)定，有觀點(diǎn)認(rèn)為是行使家事代理權(quán)的表現(xiàn)或者無(wú)權(quán)代理。理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)于夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力也有不同觀點(diǎn)。本文認(rèn)為在需要保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的情況下，依法理依情理原則上應(yīng)認(rèn)定合同有效，在“非善意”第三人情形下，合同效力原則上認(rèn)定為無(wú)效，這樣更有利于夫妻關(guān)系和諧及社會(huì)穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：共有房產(chǎn);無(wú)權(quán)處分;善意取得

中圖分類(lèi)號(hào)：D920.5;D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）17-0132-02

作者簡(jiǎn)介：王雨卿（1995-），男，漢族，北京人，南京航空航天大學(xué)，經(jīng)濟(jì)法碩士生。

一、引言

夫妻關(guān)系是社會(huì)關(guān)系的重要組成部分，正確處理好夫妻關(guān)系，有利于家庭和睦生活。夫妻關(guān)系的重要基礎(chǔ)是財(cái)產(chǎn)關(guān)系。我國(guó)《婚姻法司法解釋（一）》第十七條規(guī)定“（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)”。由此可見(jiàn)，對(duì)于共同財(cái)產(chǎn)處分，法律規(guī)定夫妻地位平等，但是在實(shí)踐中保障夫妻財(cái)產(chǎn)的平等處理權(quán)還存在困難和不足。

對(duì)于現(xiàn)代社會(huì)，房屋是重要的私人財(cái)產(chǎn)，在夫妻共同財(cái)產(chǎn)中擁有重要的地位。在中國(guó)的傳統(tǒng)觀念中，房屋不僅是居住的場(chǎng)所，而且是維系家庭成員生存發(fā)展的基礎(chǔ)。但在司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方擅自處分共有房屋的案例，常常另一方對(duì)處分房屋一事均不知情。同時(shí)在市場(chǎng)交易當(dāng)中，房屋買(mǎi)賣(mài)也會(huì)影響到第三人的利益。目前，各方對(duì)夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力有不同的看法，有人認(rèn)為合同有效，有人認(rèn)為合同無(wú)效，而合同效力的認(rèn)定是決定適用何種法律解決問(wèn)題的前提。本文基于房屋的重要性，為了更好的保障夫妻生活和諧穩(wěn)定，減少房屋交易糾紛，對(duì)于如何認(rèn)定夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力及如何更好的保護(hù)第三人的利益是一個(gè)值得探討的問(wèn)題，以此為司法實(shí)踐提供參考。

二、夫妻一方擅自處分共有房屋行為合同效力的困境

其實(shí)對(duì)于夫妻一方擅自處分共有房屋的法律問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的核心在于這一行為，不僅影響到了房屋買(mǎi)受人的利益，也與夫妻另一方對(duì)房屋所享有的共同所有權(quán)受到侵害時(shí)能否得到法律上的有效救濟(jì)密切相關(guān)。在此特定情形下，應(yīng)平衡好雙方權(quán)益，但具體應(yīng)如何對(duì)夫妻雙方的居住權(quán)與第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行利益博弈，還需進(jìn)一步探討。對(duì)于擅自處分房屋性質(zhì)的認(rèn)定，直接關(guān)系到合同效力的認(rèn)定。

（一）夫妻一方擅自處分共有房屋的性質(zhì)應(yīng)如何認(rèn)定

處分共有房屋的性質(zhì)如何認(rèn)定直接影響到了所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

目前學(xué)界對(duì)此有不同的看法，大致有以下三種觀點(diǎn)：1.有權(quán)處分;2.無(wú)權(quán)處分;3.家事代理權(quán)。

持第一種觀點(diǎn)的理由是擅自處分共同房屋的情形符合無(wú)權(quán)處分的要件無(wú)權(quán)處分是指因夫妻一方財(cái)產(chǎn)處分權(quán)欠缺，其處分權(quán)是受到限制的，行為人沒(méi)有處分權(quán)，卻以自己的名義實(shí)施的對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的法律上的處分行為。其特點(diǎn)為（1）行為人財(cái)產(chǎn)處分權(quán)欠缺，表現(xiàn)為無(wú)所有權(quán)或者處分權(quán)受到限制。如財(cái)產(chǎn)共有人只能依法處分其應(yīng)有份額，不能處分其他財(cái)產(chǎn)。（2）處分權(quán)人以自己名義實(shí)施了處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。（3）無(wú)權(quán)處分行為必須是違反法律的行為，若行為不具有違法性，也就不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

持第二種觀點(diǎn)的理由是，物權(quán)行為與原因行為相區(qū)分，不因原因行為被撤銷(xiāo)或者無(wú)效而當(dāng)然認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分。同時(shí)，公示公信是物權(quán)變動(dòng)的基本原則，買(mǎi)受人作為善意第三人，有理由相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬，所以房產(chǎn)權(quán)屬登記人為不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人，視為有權(quán)處分。學(xué)界對(duì)夫妻一方擅自處分共有房屋的性質(zhì)認(rèn)定為有權(quán)處分的觀點(diǎn)較少。

持第三種觀點(diǎn)的理由是家事代理權(quán)的出現(xiàn)是為了更好的保障妻子日常生活的需要，其起源于羅馬法。因?yàn)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)所涵蓋的范圍很廣泛且會(huì)涉及雙方的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，如果任何處分行為都必須經(jīng)配偶另一方的同意、出面，會(huì)對(duì)夫妻日常生活帶來(lái)很多不便，所以法律就賦予一方可以以另一方名義甚至雙方名義從事民事行為的權(quán)利，只要行使權(quán)利的目的是為日常生活需要即可。家事代理權(quán)是一種法定代理，它的出現(xiàn)有效的避免了無(wú)權(quán)處分的情況，更好的保障了夫妻日常生活。所以當(dāng)夫妻一方為了共同生活需要而處分共有房屋，卻因不可抗力或其他客觀原因無(wú)法取得配偶另一方的同意卻又必須在緊急情況下進(jìn)行處分，這時(shí)夫妻單方處分房屋的行為便是行使家事緊急代理權(quán)的表現(xiàn)，并不構(gòu)成無(wú)權(quán)代理。

（二）關(guān)于夫妻一方擅自處分共有房屋合同效力的爭(zhēng)議

在認(rèn)定夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的合同效力時(shí)，目前理論界和實(shí)務(wù)界還是有爭(zhēng)議的，通過(guò)不同的法條和理論，對(duì)于該處分行為會(huì)得出不同的結(jié)論，主要存在以下三種觀點(diǎn)：合同無(wú)效，合同有效，合同效力待定。

1.合同效力待定。根據(jù)前述，如果將夫妻一方擅自處分共有房屋的系行為定性為無(wú)權(quán)處分，如果選擇適用《合同法》第51條的規(guī)定，夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力，應(yīng)認(rèn)定為效力待定，隨后取決于案件的具體情形，認(rèn)定合同有效或者無(wú)效。

2.合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這條規(guī)定正式確立了以“負(fù)擔(dān)行為與處分行為相區(qū)分”為內(nèi)容的物權(quán)變動(dòng)模式。

所以根據(jù)《物權(quán)法》第15條及《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第3條的規(guī)定，對(duì)于無(wú)權(quán)處分所訂立的合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。如果對(duì)于某些特殊情況、緊急狀況下，出于對(duì)家庭共同利益的考慮，構(gòu)成日常家事代理權(quán)或者緊急家事代理權(quán)，因行使了合法有效的代理權(quán)，當(dāng)然應(yīng)認(rèn)定其產(chǎn)生的法律后果歸屬于夫妻雙方，所簽訂的房屋交易合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

3.合同無(wú)效。根據(jù)1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條中規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。根據(jù)該意見(jiàn)我們可以理解為，如果是夫妻一方在未征得另一方同意的前提下，擅自處分了共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定行為無(wú)效。如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，那么為了保護(hù)第三人的合法權(quán)益，保障交易的穩(wěn)定與安全，可以認(rèn)定該無(wú)權(quán)處分房屋的合同有效。因此運(yùn)用這個(gè)法條解決糾紛時(shí)會(huì)考慮到第三人的利益，也有人認(rèn)為，如果并不涉及保護(hù)善意第三人利益的問(wèn)題，也就不涉及物權(quán)無(wú)因性，那么債權(quán)行為的效力就與物權(quán)效力應(yīng)保持一致性，既然無(wú)權(quán)處分不發(fā)生物權(quán)效力，那么由處分行為產(chǎn)生的合同效力也認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)然，如果本身所簽訂的合同違反了法律的效力性強(qiáng)制規(guī)定，比如雙方在合同上敲定的價(jià)格比實(shí)際雙方約定的價(jià)格低，以此來(lái)躲避?chē)?guó)家征稅，損害國(guó)家稅收利益，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為夫妻一方擅自處分房屋所簽訂的合同無(wú)效。

三、對(duì)夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力的研究結(jié)論

（一）合同效力原則上應(yīng)認(rèn)定為有效

在不違反合同法有關(guān)效力性強(qiáng)制規(guī)定的前提下應(yīng)認(rèn)定房屋交易合同有效。

首先，合同法51條適用的范圍是“處分他人”的財(cái)產(chǎn)，而夫妻一方擅自處分共有房屋的情況下無(wú)處分權(quán)的一方處分的仍然是自己的財(cái)產(chǎn)，并不能適用合同法第51條的有關(guān)無(wú)權(quán)處分的規(guī)定來(lái)認(rèn)定合同無(wú)效。

其次，在現(xiàn)代市場(chǎng)交易中，法律更傾向于保護(hù)交易安全和穩(wěn)定性，維護(hù)第三人的合法權(quán)益，所以認(rèn)定有效能夠滿足這一方面的需要。

最后，為了保護(hù)善意第三人，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

（二）對(duì)于與“非善意”第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同效力應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效

民法上主張物權(quán)區(qū)分原則，物權(quán)具有無(wú)因性。所謂無(wú)因性是指直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)行為與作為原因的債權(quán)行為為各自獨(dú)立的兩個(gè)行為，物權(quán)行為的效力不影響債權(quán)行為的效力。物權(quán)無(wú)因性的設(shè)立是為了保障交易的安全，維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用的原則，保護(hù)善意第三人的利益。但是在“非善意”第三人的情形下，就不適用物權(quán)無(wú)因性原則，債權(quán)行為應(yīng)與物權(quán)行為的效力保持連續(xù)性。夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分具有平等協(xié)商的權(quán)利，一方擅自處分共有房屋應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分行為，物權(quán)不發(fā)生效力，合同之債也不發(fā)生效力。此外，家事代理權(quán)的前提是在緊急狀況下行使，對(duì)于一般的擅自處分行為并不符合此情形，故除非極個(gè)別特例，一般也不宜將擅自處分行為定性為行使家事代理權(quán)，合同也就因之無(wú)效。

（三）合同效力認(rèn)定為效力待定有失偏頗

把夫妻一方擅自處分共有房屋簽訂合同的效力界定為效力待定，本文認(rèn)為觀點(diǎn)并不準(zhǔn)確，因?yàn)槿绻鶕?jù)《合同法》第51條的表述來(lái)看，其合同效力最終的走向無(wú)非是有效或者無(wú)效，效力待定只是一個(gè)中間的過(guò)程，排除緊急情況，擅自一詞本身就有未征得對(duì)方同意甚至多半不會(huì)同意的情況，所以如果適用《合同法》第51條直接界定為無(wú)效。至少?gòu)膶?shí)踐有利于解決該問(wèn)題的角度說(shuō)，只需要將該行為簽訂合同的效力界定為有效或者無(wú)效即可。而且對(duì)于該行為簽訂合同效力的認(rèn)定是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，仍需要考慮到案件的具體情況，買(mǎi)賣(mài)相對(duì)人是否善意、合同有無(wú)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定等，不同的案件可能認(rèn)定的效力也是不一致的，本文只從理論上給出一個(gè)認(rèn)定原則。

四、結(jié)語(yǔ)

夫妻一方擅自處分共有房屋的行為本身是一個(gè)情況復(fù)雜的問(wèn)題，對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題，可作如下認(rèn)定，擅自處分共有房屋的買(mǎi)賣(mài)合同原則上有效，但需否定物權(quán)行為的效力。如果受讓人符合善意取得的構(gòu)成要件，則可以適用善意取得制度取得房屋所有權(quán)。如果所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)，第三人并非善意進(jìn)行房屋交易，則應(yīng)當(dāng)否定合同的效力，以此保護(hù)作為夫妻非擅自處分房屋一方的合法權(quán)益。

希望我國(guó)法律可以對(duì)夫妻一方擅自處分共有房屋的行為進(jìn)行一個(gè)更加細(xì)致的規(guī)定，法官可以更好的結(jié)合具體案情和社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，作出更為公正合理的判決，努力維護(hù)婚姻家庭的穩(wěn)定和諧，這對(duì)于整個(gè)社會(huì)的問(wèn)題具有重大意義。

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