淺析商品房預約合同的法律問題

代玉

摘 要：房屋買賣預約合同，是約定將來訂立房屋買賣合同的合同。合約中雙方當事人由于法律或者事實上的原因不能在當下時間訂立本約合同，但是又不想錯過訂約機會，所以會事先訂立一個合同，這個事先簽訂的合同對當事人具有的法律約束力，用以保障將來本約合同的訂立。我國房地產市場的迅速發展，預約合同在商品房買賣領域有著越來越廣泛的適用，但是目前我國《合同法》并沒有明文規定預約合同制度，因此預約問題在理論和司法實踐中存在大量爭議有待加強法律研究，完善預約合同的效力問題以及違約責任，為了促成房屋買賣合同高效、快速的訂立，就必須用相應法律規則加以調整。

關鍵詞：預約合同;法律效力;違約責任

一、商品房預約合同概述

預約是相對于本約而言的，它在時間上基于合同訂立之前雙方當事人的磋商階段，既尊重意思自治，同時也兼顧法律秩序。預約有兩個關鍵點：第一為預先，指預約是有時間的，也就是說預約并不是訂立商定的本約合同，而是簽約的過程中一個預先存在的、以簽訂本約為目的的契約。第二點是約，是雙方具有約定的意思，當事人之間存在的給對方的承諾，是雙方當事人之間達成的一致的意思表示，即違反預約合同存在救濟的可能性。實踐中存在著大量的諾成合同，由于各種內外因，當事人無法即時成立契約，但是又不想錯過將來簽約的機會，因此，先成立一個以簽訂本約為內容的預約合同，確實有利于雙方當事人的利益。

預約合同具有其自身的特性。第一，獨立性。在《買賣合同司法解釋》中以法律解釋的形式承認了預約合同在實踐中的應用。從該解釋的規定中我們能看出預約合同具有的特性，使得其成為具有的獨立性合約。第二，內容具有確定性。正如上一特點所說，預約合同的是獨立于本約存在的，其合同標的表現為將來時間點簽訂本月的行為。《合同法》中規定構成邀約的要件的程度要求是詳細和明確的，那么預約也應該與其一致。關于預約內容的確定性程度，只要能夠滿足在未來簽訂本約就行。第三，對合同主體具有約束力。預約合同的目的是為了將來某一時刻能簽訂本約，如果當事人雙方就這一內容意思表示一致，并且符合法律規定的成立條件和生效條件，那么雙方當事人就要受到約束。

二、預約合同的違約責任

預約合同是對將來簽訂本約合同，和本約的區別在于合約雙方是否具有將來簽訂本約的合意。鑒于預約合同成立后并沒有產生效力，只有當預約合同滿足必需的生效要件時，預約合同才生效。預約生效并不是合約存在的必然結果，合約生效以后法律賦予預約強制約束力，這是在法律上對符合預約合同的成立和生效要件的保護。預約生效之后，合約雙方就必須履行預約約定的義務，完成本約的訂立。筆者在整理法院對預約合同的相關判決時，發現法院在判定違約方承擔責任時，大多數判決的都是承擔締約過失責任，而不是違約責任。預約合同的違約責任是基于預約合同的約定，是在當事人違反約定的基礎上產生的，但締約過失責任就完全是根據法律規定產生的。預約合同作為一種獨立的合同類型，在當事人違反預約合同的約定，不履行簽訂本約的義務時，承擔的應該是預約合同的違約責任，而不是締約過失責任，其合同違約責任應遵循一般合同的違約規則，但是因為其具有獨特性，應相應的對違約設定特殊的承擔方式。違反預約合同要承擔違約責任，這是基于履行和信賴利益;同時在確定合同效力時要區分合同內容，考慮當時的具體情況。我們把預約合同違約分為下列情況。①預期違約，就是在履行期限屆滿之前的時間點，一方通過行為或通知的方式，提前作為違反合同義務的行為，既有明示也有默示。②不履行，指合同當事人在合同履行期屆滿時完全未履行合同且拒絕履行或者不能履行的行為，包括拒絕履行和不能履行兩種情況。③延遲履行，指在不存在任何阻礙履行的情況之下，一方在約定履行的時間屆致時依然沒有承擔起應負的合同義務，而是在履行期限屆滿之后的一定時間段內才履行。

我國《合同法》規定，違約責任的具體形式包括繼續履行、采取補救措施、支付違約金、定金責任、賠償損失，其中采取補救措施顯然是不合適預約違約的。下面具體探討一下預約違約的責任形式。①繼續履行，請求法院對違約方繼續按照合同的約定履行簽訂本約進行判決的權利。對于這種責任形式，理論界還存在不同看法，否定派認為強制性的締約違背了合同法中的意思自治原則，并且繼續履行在法律上有嚴格的限制條件，如勞務合同等于人身相關的就并不適用。肯定派認為除非預約合同本身無效，否則當事人主張履行合同中的各項義務，正是出于對當事人意思自治的尊重。②賠償損失，現在存有爭議的地方是針對“履行后可以獲得的利益”這句表述在預約制度項下如何去理解，僅僅是指雙方簽訂本約即可，還是范圍更廣的將履行本約后可以獲得的利益也包含在內。王澤鑒先生認為預約的履行利益損失不應把本約的履行利益牽扯進來。最終沒有簽訂本約，使守約方喪失了在同一時間段內與其他主體簽訂合同的機會，因此機會損失應該被考慮到損害賠償的范圍中。③定金和違約金，在理論和實踐中可以適用定金已經得到了認可。定金是用來保障合同的訂立的，如果雙方訂立了本約，就完成了預約合同義務，也就可以退還定金。綜上所述可以在幾種違約救濟的方式當中，由法官具體選擇適用何種方式能在最大限度內保護守約方的利益不受侵害。

三、小結

隨著預約合同使用范圍的廣泛和實踐對于建立完備預約制度體系的迫切需求，人們對于預約制度的關注和研究逐漸增多。我國的法律體系的健全和信用體系的完善必須提上日程，但立法的過程是復雜且持續的。因此，在現有的法律體系框架下，通過實際的措施來更加有效地規范避免來降低房屋交易當事人雙方的購買風險。隨著實踐的深入進行，會有更多的學者對該問題進行更透徹的研究，筆者將對該問題繼續保持關注。

參考文獻：

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[2]張新.論預約（碩士學位論文）[D].華東政法大學法律學院，2015年.

[3]張子奇.預約合同違約責任研究（碩士學位論文）[D].吉林大學法學院，2016年.