漫談不動產物權登記效力

陶柳茜

摘 要：在我國的民法學界中對于登記的效力有不同的觀點。一些學者認為，所謂登記的法律效力是指登記對不動產物權變動所產生的物權變動的效力或對抗第三人的效力。還有學者將登記的效力界定為”登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用”，并由此推出物權的公示效力、物權變動的根據效力、權利正確性的推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監管效力等六項具體的效力。而德國法對于登記的效力就只有一個：那就是公信力，其他一切具體效力都源于此。公信力包括登記推定和不動產善意取得兩種效力，這是一個高度邏輯抽象的智慧結晶。筆者認為登記的法律效力應指的是登記對不動產物權變動所產生的物權變動效力或對抗第三人的效力。

關鍵詞：物權變動;登記生效主義;公示公信

一、不動產物權登記的法律效力

從登記制度的起源來看，登記制度起先雖然是為了方便行政管理，但在中世紀時，在保存不動產所有權所需要的情況下，登記制度就被廣泛的作為權利的證明而存在。18世紀后，新興資產階級為了融資的需要，使交易登記逐漸演變為權利登記，先是不動產上的負擔及抵押登記，后是所有權登記。直至工業革命后，為了保護知識產權，登記起到確權和賦予權利的雙重作用。因為商標，專利只有登記核準和注冊之后才能取得專有權。在現代社會，登記制度不再僅僅適用于不動產，已經推廣到許多動產和無體財產。從登記制度的起源來看，登記制度的主要意義在于對權利設定，變動可以起到證明作用。物權是對世權，既然要求不特定的人承擔對于物權的不作為義務，那么就應該將屬于私人間的權利變動，用公權力將這種變動以登記的方式公諸于世，目的在于使其他民事主體知曉，從而對變動后的權利主體承擔不作為的義務。這種公諸于世的方式使得權利的變動具有了對抗第三人的效力，理由在于第三人不可以”不知”作為抗辯理由對抗這種權利變動對自身產生的后果。從另一個角度來說，不經過登記的權利變動不可對抗第三人。羅馬法、日耳曼法直到德國法，確立了這么一個原則，即”不登記者不得變動”原則。根據這個原則，物權的設定、變動等交易鏈條就相當于貼上了權屬的標簽，使得設權、變動的交易流程和權屬原始取得與傳來取得清晰可見，增加了權利人和社會公眾的安全感。因此，我們可以得出的結論是在真正權利人、登記名義人、第三人三者之間，登記制度選擇維護第三人的利益，也就是維護交易安全。登記是否能產生權利變動的效力，不同國家立法不同。根據登記產生的是權利變動的效力還是對抗第三人的效力，可以把登記分為登記生效主義和登記對抗主義。但無論采取哪種主義，登記都肯定能產生對抗第三人的效力，不同主義的區別僅僅在于能否產生權利變動的效力。即采取登記生效主義的國家，登記的法律效力必然也已經包括了對抗第三人的效力。

德國法中對登記效力的定義是“公信力”，由公信力推導出權利推定和善意取得兩種效力。其實究其根本，所謂的公信力還是登記能否產生對抗第三人的效力。因此綜上，筆者認為登記的法律效力應是指的登記能否產生權利變動的效力或者對抗第三人的效力。但由于不管是登記生效主義還是登記對抗主義，其分歧點只在登記能否產生權利變動效力，因此下文將就此問題進行分析。

二、不動產物權登記的模式

上文提到不同國家對于登記能否產生權利變動的效力的立法不同。大體上可將不同國家的立法歸納為以下三種模式：權利登記制、契據登記制與托倫斯登記制。我國現行的不動產登記制度，介于托倫斯登記制與權利登記制之間。

所謂權利登記制是指登記不僅是公示不動產權利狀態的方法，而且是不動產物權變動的要件，未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在。而契據登記制則又可稱為法國登記制或登記對抗主義，但是除法國外，意大利、日本、比利時等國家均采用此登記制。這種登記制度公示的是不動產權利狀態，而不是不動產物權變動的要件，但是非經登記不得對抗第三人。而托倫斯登記制則是介于權利登記制與契據登記制之間的這么一種登記制度。該登記系統于1858年由南澳大利亞的托蘭斯爵士創建，并根據權利登記系統進行了改進。托蘭斯登記制度與權利登記制度類似，登記也是可信的，即如果實體法理由無效或可撤銷，則登記的項目不能推翻。不同之處在于Torrance注冊系統采用任意注冊系統。在這方面，托蘭斯登記系統不承認登記可以產生財產權變更的影響，即，可以在沒有登記的情況下產生財產權變更的影響。因此，就任意登記的性質而言，托蘭斯登記系統與契約登記系統相同。Torrance注冊系統的獨特之處在于權利證書將交付給權利持有人。目的是通過權利證明幫助第三人清楚地了解房地產權的現狀。權利登系統只是與當事人的合同，經過核實和注釋不再簽發證書。

我國《物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”由上述兩條規定可見，我國對登記的法律效力采登記生效主義，不經登記物權不能發生變動。給權利人頒發權利證書，這點我國又與托倫斯登記制相同。因此，總的來說，我國的登記制是介于權利登記制與托倫斯登記制之間的這么一種登記制度。由此可以推出，在我國依物權行為發生物權變動的必須經過登記才能發生物權變動的效力。

三、小結

不動產登記的對象究竟是權利還是法律行為，這對交易安全有著很大的影響。在契據登記制的模式下，由于不動產登記并非產生物權的條件，即使辦理了登記，登記名義人未必就取得了物權;相反，不辦理登記也并不影響權利人取得物權，所以登記和權利的存在與否并無必然的關聯。由于在此登記制模式下，登記機關并不對申請進行實質審查，因此登記也就沒有公信力可言。信賴登記的受讓人并不能基于登記對真正的權利人進行抗辯。在法國，負責不動產登記的人員是國家行政機關的公務人員，登記員原則上扮演一個被動的角色。登記員的作用僅僅是應申請及時的進行登錄、公告、按照當事人的要求提供索要的資料。對于提交給登記員的證書是否合法、申請人的權利是否合法，不在登記員的職責范圍之內。由此可見，物權的效力最終取決于引起物權變動的法律行為本身，而不是取決于登記，在契據登記制模式下，登記的對象是引起物權變動的法律行為，而不是不動產物權。