我國不動產抵押物轉讓的法律問題研究

摘 要：隨著社會的發展，從民法通則到民法總則、從擔保法到物權法，我國對不動產抵押物物權變動的規定從禁止到放開再到限制。對于未經債權人同意抵押人是否有處分權以及轉讓合同是否有效，這在理論上尚存有爭議。我國《物權法》第191條與擔保法及擔保法解釋的相關規定存在差異，并且在實踐中不同法院對于相關法律的適用和理解存在差異，對于該款規定的性質為滌除權還是代為清償權，該規定是否承認了抵押權的追及效力等問題產生分歧。司法實踐中存在買受人惡意利用191條等規定請求法院判定轉讓合同無效，還存在不動產所有權人因不愿代為清償債務而導致不動產不具備過戶條件，從而導致所有權回歸存在法律層面的障礙。

關鍵詞：不動產抵押物轉讓;代為清償;滌除權

不動產抵押物轉讓，是指不動產上設立抵押權后，抵押人將抵押財產轉讓給第三人，其涉及到抵押權人、抵押人和受讓人三方當事人的利益關系。抵押物轉讓作為抵押權制度中的核心內容，司法實務和理論學界對其相關制度存在不同的理解，在適用法律上也存在著爭議。我國對于不動產抵押物轉讓態度呈現出反復變化與矛盾不一的情況，這導致司法實踐中存在錯誤運用法律、法官自由裁量權過大等問題。隨著我國法律法規不斷地進步和完善，對抵押物轉讓的配套制度也將提出新的要求，《物權法》作為新法應優先適用，但其191條規定并未承認抵押權的追及效力，對抵押物轉讓采限制態度，這使抵押財產轉讓關系中各方當事人利益失衡。

抵押權是抵押物上所設定的權利負擔，不以轉移抵押物的占有為生效要件，抵押人仍享有抵押物的所有權，所以抵押人轉讓抵押物有了邏輯前提。但是因為抵押物存在了權利負擔，這導致其轉讓規則與一般物之間存在著差異。從民法通則到民法總則，從擔保法到擔保法解釋再到物權法，我國對于不動產抵押物轉讓的規定存在著差異，民法通則采取嚴格限制原則，擔保法轉變為自由轉讓的態度，到了最新的物權法則又傾向于限制原則。這會導致法官的自由裁量權擴大、對現行法律法規過度解釋，進而存在同案不同判的情況，這有損于司法的權威和統一，并且使平衡不動產抵押物轉讓關系中各方當事人合法利益的標準難以確立。

一、司法實踐中不動產抵押物轉讓糾紛的類型

在司法實踐中不動產抵押物轉讓糾紛的類型大多是作為買賣雙方的抵押人與受讓人之間的糾紛。其中多數情況抵押人為銀行按揭房屋的買受人，房屋已經在銀行辦理了按揭買房手續，即在房屋上設立了抵押權，之后抵押人與受讓人就該房屋簽訂了二手房買賣合同。后因抵押人反悔，不想繼續履行房屋買賣合同，因此試圖依據《物權法》第191條第二款之規定，主張因未獲取抵押權人同意，而不能繼續履行合同，也即不能轉讓房屋。此時，受讓人往往主張房屋買賣合同有效，因其已經支付了一定的購房款，且已開始代替抵押人償還按揭貸款，而銀行銀行作為抵押權人也接受買受人代替還款，因此可推定銀行同意此種轉讓行為。于是受讓人將出賣人（抵押人）訴至法院，請求法院判令其繼續履行房屋買賣合同或協助辦理房屋過戶手續。第二類就是抵押人與買受人簽訂了房屋買賣合同，將設有抵押權的房屋出賣給對方，在辦理過戶手續時，因房屋上設有抵押權，且抵押人不按時還款，買受人也不愿依據《物權法》第一百九十一條第二款的規定通過代為清償債務消滅抵押權，而導致辦理不動產抵押物所有權轉讓手續存在法律層面的障礙，從而無法實現房屋過戶。

二、不動產抵押物轉讓合同繼履行的障礙

當不動產抵押物轉讓時，無論不動產抵押權設立之先后，抵押權人的抵押權應優先于受讓人的債權實現。所以當發生權利糾紛時，法律應優先保護抵押權人的合法權利以實現其抵押權，而受讓人的債權在轉讓合同難以實際履行的情況下只能通過請求抵押人承擔違約責任以實現其權利救濟。而且在司法實踐中，即使在法院已經認定未經抵押權人同意的不動產抵押物轉讓合同為合法有效的情況下，受讓人請求履行該合同，特別是要求辦理不動產所有權轉移登記手續，仍面臨現實困難。由于房地產登記管理部門執行的規章規定，不動產抵押物轉讓，必須取得抵押權人的書面同意證明，在實踐中，即使是受讓人取得人民法院判決辦理過戶登記的生效法律文書，也通常無法辦理所有權移轉登記，合同繼續履行實際上陷入法律上或事實上的不能。加之目前合同繼續履行法律適用存在種種問題，法院在面對此類案件時，裁判和執行都存在很大困難。在當事人未注銷房屋上抵押登記且買受人未付清全部購房款的情況下，應當追加房屋抵押權人作為無獨立請求權的第三人參加訴訟，如果買受人提出代為清償出賣人的債務以抵消抵押權的，并且同意在合理期限內一次性付清全部購房款法院可以支持買受人繼續履行房屋買賣合同的請求。當法院判定抵押人限期償還債務，轉讓合同繼續履行后，還面臨當抵押人逾期不償還債務時由誰申請強制執行的問題，當抵押權人不愿申請強制執行時受讓人是否有權申請。

三、明確抵押物上的追及效力

抵押物上的追及效力是指，無論抵押財產流轉于何人之手，抵押財產受讓人除善意取得之外，不能以其取得的抵押財產所有權來對抗抵押權人的抵押權，抵押權人仍可對當下抵押財產的所有權人行使抵押權。《物權法》第一百九十一條第一款中規定的“經抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押人應將轉讓所得的價款向抵押權人提前期清償或者提存”，該規定為對價金的物上代位。第二款中“未經抵押權人的同意抵押人不得轉讓抵押財產”，該條規定限制了抵押人自由轉讓抵押財產，這表明了該法律規定未承認抵押物上的追及效力。明確抵押權的追及效力，可以使抵押人的目的全部或部分實現，保證其期限利益，同時不影響抵押權人的利益，雖然受讓人取得的抵押財產上存在抵押權，但隨著《不動產暫行條例》的實施，不動產登記制度日益完善，作為理性買受人在知曉抵押權存在的情況下會采取相應措施規避風險。所以在法律上明確抵押權的追及效力，不僅轉讓合同有效且所有權變更不受限制，在抵押權被消滅之前一直保留在抵押財產上，并進一步完善受讓人的代為清償權，這樣能從根本上平衡抵押財產轉讓關系中各方當事人的利益關系。法律也要給予抵押人與抵押權人和受讓人協商的空間，允許轉讓財產有負擔受讓，同時保留當事人可通過提前清償等方式阻斷抵押權追及效力的規定，充分尊重當事人的意思自治和促進物的流轉。

參考文獻：

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作者簡介：

湯竣博（1997～ ），男，漢族，遼寧沈陽人，研究方向：法學。