融創攻守道：把握質與量雙增長

董枳君

融創變了，從原來的激進派到如今的穩健派。

2018年的地產行業，被提及最多的關鍵詞是“寒冬”。在行業降溫的大背景下，融創依舊穩健前行。

2019年3月29日，融創中國控股有限公司（以下簡稱融創，01918.HK）發布2018年度業績報告，數據顯示2018年融創及其聯屬公司實現合同銷售金額約4608.3億元，同比增長27.3%，蟬聯行業第四名。

強勁的利潤增長、寬裕的現金流、風險可控的杠桿率，大多數企業很難三者兼具，但融創做到了。

過去一年，融創在規模穩定擴張、銷售回款提速的同時，通過利用多元化的融資渠道，優化債務結構，降低財務杠桿。

“房企既要有規模，也要抓效益。在不同的發展階段有不同的策略，對于現階段的融創來講，效益是重中之重。”融創中國董事會主席孫宏斌在2018年業績發布會上說，融創會繼續專注于房地產主業，保持審慎拿地態度，在堅實的優勢平臺上實現高質量增長。

2019年，融創為自己定下的目標是5500億元，與2018年相比增長近20%。當然，對于現在的融創來說，規模之上更多的是質與量的雙增長。

融創式穩健增長

融創中國業績增長保持著持續穩健。財報顯示，2018年融創歸屬于集團的權益合同銷售金額為3262.8億元，同比增長23%。通過梳理發現，融創中國2016～2018年的三年合同銷售額復合增長率達75%，遠高于百強房企整體銷售額年復合增長率40%的水平。

從營收和凈利潤方面來看，2018年融創中國營收1247.5億元，同比增長89.4%；凈利潤165.7億元，同比增長50.6%，繼續保持快速增長態勢。另外，2018年該公司毛利率達25%，同比增長4.31%，權益凈利率提升至12.4%。

在業績快速增長的同時，融創凈負債率水平穩步下降。財報顯示，截至2018年底，融創凈負債率同比減少52.5個百分點。不僅如此，2018年該公司現金余額1202億元，同比增長24%，經營業務的現金流入凈額527.3億元，現金流充裕且持續為正。目前，融創總資產7166.06億元，同比增長15%；所有者權益727.20億元，同比增長20%。

事實上，自2018年來，UBS（瑞銀）、摩根斯丹利等機構紛紛給予融創“首選買入”評級。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，對于融創來說，業績成長具有較好的導向，繼續體現了其在房地產領域的行業領袖地位。凈利潤等數據也充分體現了融創較好的盈利能力，尤其是和其部分項目收購有關。通過收購項目，能夠在很大程度上降低成本，這是利好相關費用成本的節約和盈利空間的擴大的。

融創財報顯示，從2012年開始的5年來，公司的銷售額從356億元開始一路猛進，到2016年翻了4倍多。進入2016年，融創開始在各大城市進行持續全國化發展。

2017年以來，先后斥巨資收購樂視網、樂視影業、樂視致新部分股權，隨后又接盤了萬達文旅、酒店項目，還拿下了金科股份、北京鏈家、北京融智瑞峰、成都聯創融錦、上海隆視、天津星耀、重慶華城富麗等多個項目的股權。

嚴躍進指出，在今后幾年中，融創中國出現業績爆發增長的基礎還在于其在前幾年中，對行業周期的精準把握，并以此采取的一系列資本手段。

融創的銷售增速得以快速增長同其深耕策略、城市布局和價格合理的土儲有很大的關系。

據融創中國公開的有關數據顯示，集團2019年全年總可售貨值7834億元，約84%位于一二線城市，充足的可售貨值為增長提供保障。

融創的銷售增速得以快速增長同其深耕策略、城市布局和價格合理的土儲有很大的關系。

2018年，融創旗下有16個城市公司銷售金額突破100億元，其中超過300億元的城市有重慶、青島；在上海、杭州、鄭州和濟南銷售則突破200億元；北京、成都等9個城市站穩了100億元。

從2018年8月開始，三四線城市樓市迅速冷卻，孫宏斌明確表示，未來基本不會進入三四線城市。

“一二線城市的項目收購中，改造成本相對不高，對于此類城市的項目來說，人口消化能力也較強，這都是值得關注和肯定的。”嚴躍進強調。

慢跑2019 未來可期

業績發布會上，融創中國以“謹慎安全”為2019年定調；另一方面，孫宏斌給出了5500億元的銷售目標，增幅約為20%，這在大型房企中算是給出較高增速的企業。

近年來，房地產企業跨界轉型已經成為潮流，足球、汽車、農業、新科技等領域都成為房企新的掘金地。但對于跨界轉型這件事，孫宏斌給出了堅定地回答：“房地產是主業”。

“2018年10月到現在，我們在一二線城市拿了一批比較好的地。現在很多城市土地市場偏熱，地價比較高，而我們對銷售市場判斷沒有那么樂觀，所以在拿地策略上今年會比較謹慎。”對于2019年土儲擴張的問題，孫宏斌坦言。

2018年，融創進一步提高拿地標準，嚴控拿地節奏和規模，充分發揮在并購領域的口碑和影響力，通過收購泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目等進一步增加了優質土地的儲備。同時，隨著四季度土地價格漸趨合理，抓住機會在一二線核心城市補充優質土地儲備。

“融創的土地儲備規模較為集中，過去來看，房地產管控的力度太大了，這往往會有各類新的問題；但現在來看，到了2019年會有較好的反彈機會，所以實際上土地儲備結構是合理到位的。”嚴躍進稱。

除此之外，作為“中國高端精品生活創領者”和“中國家庭美好生活整合服務商”，融創在進一步鞏固了土地儲備和產品服務能力等核心競爭優勢的同時，圍繞“地產+”美好生活，高起點布局文旅與文化產業，形成了新的利潤增長點。目前，地產、服務、文旅、文化已成為該公司四大戰略板塊。

2018年，融創成立了自己的文旅集團。并通過與萬達的交易，收購了一支架構完整、經驗豐富的文旅團隊，成立了融創文旅設計院、文旅建設事業部，實現了對文旅城從產品設計、建設到運營的一體化管理，有效提高了文旅產品的打造能力，支持文旅產品的持續優化，文旅板塊經營效率不斷提升和價值釋放打下了良好基礎。

據融創方面透露，融創計劃在全國建設10座文旅城、4個旅游度假區和9個文旅小鎮。在每一座文旅城，有樂園、商業、酒店三個主要業態，包括雪世界、水世界、海世界、電影世界、體育世界、秀場、大劇院、會議中心等。

融創方面表示，面對2018年宏觀經濟環境和房地產市場的變化，融創積極主動應對，堅持強運營、控投資、降杠桿的整體運營策略，憑借長年積累而形成的多方面合力，厚積薄發步入業績加速釋放期。與此同時，融創的增長更加全面、均衡、穩健、充滿潛力，始終走在高質量發展的正確道路上。