裂變時代，中國頭部房企如何破局

楊露

在全球經濟增長乏力的背景下，中國經濟增長的步伐始終保持穩健。近日發布的2019年《財富》世界500強榜單顯示。中國企業上榜129家，數量首超美國（121家）。這是一個歷史性的變化，絕大多數中國企業在營收、利潤等數據上均出現較大幅度增長。

國家統計局也在近期發布了2019年上半年的GDP數據，國內生產總值45.09萬億元，同比增長6.3%。在經濟穩中有進的同時，中國的房地產投資仍有較快增長，1—6月份增速仍保持在10%左右，展現了充足韌性。

從這次500強榜單來看，上榜的五家房地產企業均來自中國，名單與上一年保持一致。在過去一年經濟下行壓力增大、房地產市場降溫趨冷的背景下，五家房企的營收、利潤、排名均出現不同程度增長。從榜單整體來看，今年上升最快的是中國房企碧桂園，相比去年躍升176位，排名177位。

在宏觀大勢、行業走勢以及內部條件的耦合作用下，房企要成為“可持續”的世界500強，要求公司具有長期的決心和準備。在裂變時代，轉型絕非易事，但中國頭部房企依然呈現出了高成長性。

五家房企入圍，強者恒強

2019年《財富》世界500強榜單上，恒大從230位提升到138位，碧桂園從353位提升到177位，綠地集團從252位提升到202位，保利集團從312位提升到242位，萬科從332位提升到254位。自2017年首次躋身《財富》“世界500強”以來，碧桂園連續三年上榜，2017、2018兩年分別位列榜單第467、353位，今年首次進入榜單前200名。

《財富》500強重視企業規模，以營業收入為依據進行排名。碧桂園排名快速上升的背后，是營收的快速增長。2018年，碧桂園實現營業收入約573.087億美元，同比大增70.7%，最新排名177位，是今年榜單上排名增幅最大的企業。

與世界500強比較，中國企業盈利指標較低。根據《財富》公布的數據，世界500強的平均利潤為43億美元，而中國上榜企業的平均利潤是35億美元，中國企業的盈利能力沒有達到世界500強的平均水平。

在入圍世界500強榜單的這五家房企中，利潤差異明顯。恒大、碧桂園、萬科三家房企均超過了50億美元，盈利能力強于世界500強的平均水平，而綠地、保利兩家房企則不到20億美元。其中，碧桂園的盈利水平穩步提升，凈利潤約為人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。

按照巴菲特的觀點，判斷一家企業獲利能力高低的最佳指標是凈資產收益率（ROE），凈資產收益率能夠體現出企業經營狀況的優劣。在凈資產收益率榜上，波音公司位居首位，中國公司中排位靠前的是珠海格力電器股份有限公司、碧桂園、恒大、華為和安徽海螺集團。在房企當中，碧桂園2018年以33.47%凈資產收益率居首。

于房地產行業而言，融資和銷售的重要性不言而喻。從早期拿地、中期開發到后期銷售運營，全程離不開融資。過去十幾年時間，國內房地產行業中大部分企業因為高速擴張而處于現金流緊繃狀態，多數公司凈經營性現金長期為負，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。

市場上僅有極少數運營能力較強的企業，能夠讓現金流在內部良性循環，實現連續多年的凈經營現金流為正值，民營企業更是寥寥無幾。在過去一年中，碧桂園的財務和管制表現也有提升。

截至2018年期末，碧桂園經營活動產生的現金凈額為293.8億元，連續第三年實現正凈經營性現金流，意味著當期可實現“自身造血”，而不需要過多依賴外部融資來支撐現金流。經營現金流凈額是正是負，從中能看出房企抵抗市場風險的應急能力和保持規模發展的可持續性。

在銷售方面，碧桂園也呈現出了強勁增勢。2018年，集團連同其合營企業及聯營公司，共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%，增速遠超行業平均水平。

目前，碧桂園也已獲三大國際權威信用評級機構之一的惠譽給予投資級的BBB-企業信用評級，十強房企中只有碧桂園、萬科、中海、龍湖獲得惠譽投資級評級。而三大國際評級機構的另外兩家—標普及穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，評級展望均為穩定。

城市化進程，正值中途

中國城鎮化進程給房地產行業帶來的紅利期結束了嗎？“中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮，地產市場未來規模將仍然龐大。”碧桂園董事局主席楊國強如是說，碧桂園的高速增長有很大一部分原因來自對城市戰略布局的把握。

改革開放以來，我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程，城市發展波瀾壯闊，取得了舉世矚目的成就。城市發展帶動了整個經濟社會發展，無論是到一線城市、二線城市還是西部地區甚至比較偏遠的縣城去看，中國城市和城鎮的面貌都發生了翻天覆地的變化。

從速度城鎮化向深度城鎮化轉變，這一輪的新城鎮化，未來更多的是要強調發展品質，而不是發展數值。

世界500強榜單上良好的營收表現，來自市場的認可。自1992年成立至今，碧桂園已為超過1100個城鎮帶來現代化的城市面貌，現已打造超過2000 個高品質項目。在中國新型城鎮化的時代大潮中，碧桂園堅持以工匠精神建造高性價比的好房子，其高性價比獲得客戶和市場廣泛認同。

2018年，中國常住人口城鎮化率達到59.58%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距，城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。

隨著現代新型城鎮化的發展，鄉村和城市邊界越來越模糊，而且城市大量地侵入鄉村，打破了原來的邊界。人口城鎮化不但把人口戶籍城鎮化，而是把人的生活模式、生活方式等城鎮化。從速度城鎮化向深度城鎮化轉變，這一輪的新城鎮化，未來更多的是要強調發展品質，而不是發展數值。房地產企業的增長方式也正在由偏重速度規模向注重效益進行轉變。

除了繼續布局一二線城市外，碧桂園對三四五線城市的房地產市場也表示繼續看好。楊國強認為，隨著農民工工資的升上來，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，他們最大可能會在有學校有醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。

碧桂園在過去一年里繼續加大和完善在國內的投資布局。隨著2018年下半年碧桂園項目首次進入西藏，集團完成了進駐中國內地所有省份的落子。截至去年12月31日，碧桂園項目分布于中國內地31個省、269個市、1156個區和縣，項目總數達到2148個。

全國項目布局考驗著房企對城市市場的敏銳度及決策的精確性。作為在廣東深度經營多年的房地產企業，粵港澳大灣區絕對是碧桂園的布局的重鎮。灣區的發展勢必會帶來人口的聚集和人才流動，相應催生住房需求。一個世界級的灣區，必然會匹配一個世界級規模的房地產市場，契合國家重大區域發展戰略。

2018年年報數據顯示，僅僅是粵港澳大灣區，碧桂園就擁有3721億元的權益可售貨值，此外還有潛在可售資源約5554億元，加上已獲取的權益可售資源合計9275億元，可謂后勁十足。

繼長三角區域一體化發展上升為國家戰略后，長三角地區正逐步快速形成世界級城市群框架，房企紛紛在此搶灘。據克而瑞發布的《長三角26城土儲比拼》數據顯示，綠地、碧桂園、融創三家企業在26個城市中貨值超過5000億，遙遙領先其他房企。其中，碧桂園2017年在長三角以771億元拿下133宗地，2018年再以398億元拿下了1042萬平方米的土儲面積，未來的前景值得期待。

2013-2018年碧桂園營收與歸屬股東凈利潤情況

世界500強房企2018年凈資產收益率（ROE）

大房企拓寬賽道，穩中求變

猶記得去年下半年，萬科董事長郁亮在內部會議上首次提出“活下去”，語驚四座。華夏幸福賣環京區域項目公司股權續命，也令人唏噓不已。在規模與利潤背后，外界不禁產生疑問，房企未來該如何調整，如何續航。

這是關乎整個行業到企業自身可持續發展的重要命題。房地產行業自1998年全國住房改革以來，已經高速發展20年。曾被認為是“中國經濟發動機”的地產行業寒冬到來，風光不再，使得房地產企業必須不斷加強創新和轉型力度，方能適應經濟新常態。

大的企業集團都是在主業發展到一定成熟階段的時候，開始多元化探索，中國頭部房企的產業布局也遵循著這一發展規律，地產企業跨界融合、業態多元化、科技水平提升，成為業界共識。

其中，碧桂園與眾不同的多元化步伐更為引人注目。今年初，碧桂園明確地產、農業、機器人是未來三大重點業務。三者看似關聯不大，但這套打法其實仍是緊緊圍繞其地產主業挖掘新市場和新動能，作為“美好生活產品創造者”，碧桂園有著多元布局、協同發展的戰略邏輯。

機器人產業布局顯然是貼近主業、服務主業的。中國是世界上最大的建筑市場，當前老齡化趨勢下建筑業用工缺口不斷加大，調查顯示50歲以上農民工占比為22.4%，且比例還逐年提升。作為頭部房企，碧桂園已實施2000多個項目，自身就對建筑機器人、家用機器人具備很強的需求和消化能力。

隨著建筑機器人的加入，建筑產品在安全、美觀、經濟、適用和耐久上將得到全面提升。比如建筑機器人可以完成重復、繁重、危險的工作，進一步保障安全和質量，巡檢機器人、清潔機器人則可以提升物業服務。楊國強表示，“機器人蓋房子，首先符合我們對零傷亡和安全的追求，第二能使我們的質量提升，第三能使我們的效率提升。”

機器人市場發展空間同樣可觀，中國自2013年來已連續5年成為全球最大的工業機器人銷售市場并保持高速增長態勢。雖然成立不足一年，廣東博智林機器人有限公司已遞交申請專利超過370件，目前聚焦的建筑機器人在研的有30多種，其中已有8款進入工地現場測試。

而碧桂園進軍現代農業，源于集團創始人楊國強“重新回去種田”的夢想，始于黨和國家的關于實施鄉村振興戰略的偉大號召—只有農業的現代化，才有國家的現代化。

切入高科技現代農業，一方面可以帶動農民增收致富，助力國家戰略實施，另一方面通過研發、生產和銷售，為更多人提供安全、實惠、豐富的農產品，進而為地產主業增添附加值。目前，海南潤達產出的西瓜等優質農產品已經進入碧桂園社區零售超市銷售。

房企在業績競賽中加速奔跑，自身真正的供給升級才是未來經濟增長的根本保障。在2019年《財富》世界500強榜單上，以碧桂園為代表的頭部房企跨越式增長也是由其在經營業績上的不斷增長、財務數據上的持續穩健、圍繞主業的多元化業務布局等多方面共同造就的，大象起舞正當時。