國內外商業地產稅制改革對海南自貿區建設的啟示

摘 要：隨著中國（海南）自由貿易試驗區總體方案等5個方案的相繼出臺，海南自由貿易港建設步伐加快，程度加深，社會各界開始更多地關注海南商業地產市場調控。借鑒和學習國內外商業地產稅制改革的經驗，結合海南自貿區建設的實際進行商業地產稅制改革具有其可行性。

關鍵詞：國內外商業地產;稅制改革;海南自貿區

商業地產稅制改革并不是單指公眾關注的房產稅改革。商業地產稅制包括與商業地產開發、建設、交易、保有等環節有關，土地和房屋作為征稅對象的一種稅收制度體系。目前，我國商業地產稅制共包括三大環節：開發環節、流轉環節、保有環節，以及房產稅、土地增值稅等十個稅種。

一、國內外商業地產稅制改革經驗

1.國外

目前大部分國家都開設了商業地產稅。在過去幾十年，各國學者專家對商業地產稅制改革進行研究探討，主要包括商業地產稅收入規模、征稅對象、稅基評估、稅率、征收管理等方面。各國稅制改革都取得了一些成效，積累了自己的經驗。相比較而言，發達國家商業地產稅的占比遠遠超過發展中國家，其中改革取得較顯著效果的國家主要有美國、英國、加拿大和日本。歐洲大陸國家在商業地產稅制領域遇到的主要挑戰是如何更新陳舊的稅基。東歐某些國家從計劃經濟轉化為市場經濟后，也嘗試進行商業地產稅制改革，效果有待時間考驗。而拉美國家由于貧富差距大、存在大量非正式住房、商業地產市場信息不透明等因素，稅制改革也是任重道遠。

（1）美國。商業地產稅制改革有兩個發展方向：一是最大化公開商業地產信息，政府和納稅人都可以共享商業地產相關信息和評估價值;二是商業地產評估技術，廣泛應用計算機輔助批量評估系統（CAMA）和地理信息系統（GIS）來進行商業地產評估，提高了評估準確率。美國商業地產稅率的設置也比較靈活，在中央政府規定的統一稅率范圍內，各地、各州政府都可以根據不同時期的地方經濟發展水平， 制定對應的財政預算，再根據財政預算制定稅率，自主性較高。

（2）日本。商業地產稅在日本的名稱叫做“固定資產稅”，是日本各級地方政府的第二大稅源，從1950年開始征收，稅收制度已經比較完善和成熟。比如納稅遵從度較高，財政性功能突出，地方政府相對獨立性較高，稅基評估制度完善等。

2.國內

（1）滬渝。國內房產稅制改革最受關注的是上海市和重慶市，主要是針對個人住房進行房產稅制改革試點。2011年1月28日，上海市發布了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》。同年11月，重慶市緊接著出臺了《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》。兩市的《暫行辦法》都具有一定的地方特色，分別從試點范圍、納稅人、征收稅對象、計稅依據、適用稅率、稅收減免優惠、收入用途、征收管理等方面進行改革政策解讀。

（2）臺灣。我國臺灣地區商業地產稅制改革始于2016年1月1日，實行的是房地合一按實價征收所得稅，改革僅針對交易環節。主要表現在四個方面：

①征稅范圍，此次改革并不是所有商業地產都參與，主要指2016年1月1日后取得的商業地產，也包括2014年1月2日以后取得的持有期間為兩年內的商業地產。

②征收方式，土地增值稅征收方式不變，商業地產交易所得稅按成交總價征收。

③稅率，根據商業地產持有時間分為四檔稅率：1年之內45%，1年-2年35%，3年-10年20%，10年以上15%。

④對于個人和企業來說，商業地產交易所得的處理方式也不相同。個人商業地產所得不計入個人所得稅計征，單獨征稅，在產權轉移次日起30天內繳納，若交易虧損可抵減3年內的房產交易所得。企業商業地產交易所得分島內和島外企業，島內企業計入企業所得稅計征，島外企業征收房產交易所得稅。

二、國內外商業地產稅制改革對海南自貿區建設的啟示

1.做好改革前期準備工作，提高社會認知和接受程度，完善財稅制度體系，提供適當的政策保障

商業地產稅的征收關系到千家萬戶，在改革前期要提高社會認知和接受程度，否則改革后商業地產稅的征管難度將加大。臺灣在進行稅制改革前就多方進行調研，征集社會各界的意見，盡量減少阻力，統籌各方利益，社會公眾認可度很高，所以在后續改革中能達到社會共識，社會各界配合度高，保障稅制改革順利進行。

2.確定改革基本思路，明確商業地產稅制地位和地方政府權力

在如何處理好中央立法和地方自主的關系，是海南自貿區在進行商業地產稅制改革時要考慮的問題之一。可以借鑒日本、中國臺灣等地區的經驗，采用分級授權的方式，逐步向地方政府適當放權，利用地方政府能準確獲得商業地產和納稅人信息的優勢，因地制宜。

3.科學設置稅制要素，包括征稅對象、稅基、稅率、稅收優惠等改革

商業地產業和旅游業是海南的兩大經濟支柱，進行商業地產稅制改革對海南來說要有壯士斷腕的決心，立足海南自貿區建設的大背景，不能照搬其他地區的改革經驗，需要科學設置稅制各個要素。首先應擴寬征稅范圍，除了開發階段和交易階段，對于持有階段的商業地產也需要同樣征收房產稅，可借鑒美國和中國臺灣的經驗，實行房地合一的商業地產稅制，既增加地方財政收入，又遵循“少稅種、寬稅基”的原則。其次，采用分層次征收的稅率，在中央政府規定的稅收范圍內，地方政府可以根據本地經濟發展水平、公共服務水平等因素自主確定本地的商業地產稅征收稅率。最后，計稅依據的改革，目前海南省實行的房產稅計稅依據是房產余值和租金收入，但房產市價影響因素較多，往往同一路段不同開發商價格會相差很遠，房屋的使用用途也各不相同，目前的計稅依據明顯有違公平原則。因此，可總結滬渝兩市商業地產稅試點經驗，采用房屋評估價作為計稅依據。

4.完善各項征管配套措施，做到商業地產信息系統公開和商業地產價值評估體系

目前，常用的房屋評估系統是計算機輔助批量評估系統（CAMA），采用批量評估的方式能有效提高房產評估價格。另外，建立完備的商業地產評估爭議機制也同樣重要，查詢、申訴、受理、復核和復議等。借鑒美國經驗，在處理商業地產評估爭議時，需要設立一個獨立于稅收征管部門的評估爭議受理部門，做到透明公正。

參考文獻：

[1]上海市人民政府關于印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].[2011-01-27].http：//www.tax.sh.gov.cn/pub/xxgk/zcfg/dcs/201101/t20110127_305661.html.

[2]重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法[EB/OL].[2011-01-27]，https：//baike.baidu.com/item.

[3]海南年鑒1989年至今，http：//www.hainan.gov.cn.

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作者簡介：劉秋云（1979.07- ），女，江西省吉安市人，本科，會計師，注冊稅務師，江西財經大學，研究方向：會計學