修繕類工程中的需求管理探究

汪鈺長

【摘 要】項目需求一直是項目管理中的重點，它是項目建設相關方的想法、目標和訴求，不同的需求之間存在著對立和統一的關系。為確保項目整體目標的實現，必須對各種需求進行協調、管理和控制。本文通過“上海市高水平地方高校試點建設項目”管理工作中的經驗和教訓，淺談既有建筑修繕類工程建設過程中需求管理和控制的重要性。

【關鍵詞】項目需求;需求管理;需求控制

中圖分類號： TP311.5文獻標識碼： A文章編號： 2095-2457（2019）17-0194-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.17.092

0 引言

需求管理是項目成功的基礎，是明確需求和滿足需求的最佳解決辦法。需求管理是對需求信息進行收集、分析、篩選、確認、記錄、控制和調整的過程，其中需求分析和需求控制是實現需求管理的重要手段。項目需求按環境、階段、重要性、構成要素等條件可實現多種情況劃分。

1 項目概況

從2016年開始，上海市提出由財政撥付教育建設專項資金“加快建設一流水平的地方高校”，除了建設世界一流學科外，還對試點高校的基礎設施進行升級改造。上海大學90%以上的建筑使用周期已超過30年，多未進行過整體維護和修繕，現有教學科研、實驗、人才培養空間不足，對校園學科建設產生了一定的影響。

上海大學多數建筑建設于上世紀90年代中期以前，以磚混結構和框架結構為主。建筑修繕難點主要包括其在使用過程中尚未經過大修;圖紙存在遺失、殘缺、設計參數不清晰、無CAD圖紙;建筑主體存在不同程度的傾斜沉降、墻體開裂、無抗震設防、混凝土碳化引起的鋼筋銹蝕、部分墻體實測砂漿強度較低、室內樓板和屋面滲水、給排水管線銹蝕、強電線路老化、使用功率遠低于日益增加的電氣需求，消防安全設施不達標等。

對于項目施工而言，該項目工程量大，修繕面積達到幾萬平方米;工作強度高，人均工作面僅30平方米;工程變更多，基于修繕類工程的特點，施工時很難做到百分百按圖施工;工期短，一般從拿到立項批復到完成施工最多五個月，由于學校建筑的修繕工程需要在暑期內完成，且涉及到高溫季節施工，施工時間需要控制在70天內……上述種種限制，直接導致投資控制難度與安全質量控制難度直線上升。

2 建筑工程的需求管理

2.1 收集需求

收集需求是為實現項目目標而確定、記錄并管理工程相關方的需要和需求的過程。本過程的主要作用就是為確認項目目標范圍奠定基礎，使決策者能及時、準確地獲得相應的需求信息，為了達到這一目的，在項目需求信息收集中應遵循標準化原則，即在收集需求的過程中，要求有關需求分類統一化，收集流程規范化，力求做到格式化和標準化，從組織上保證需求收集過程的效率。比如按環境劃分，可分為內部需求和外部需求，內部需求主要包括業主、設計單位、施工單位、監理單位等單位需求，外部需求包括發改委、財政局、住建委等職能部門，項目所在地周邊居民需求。按階段可分為決策、實施和運營三階段需求，項目管理的需求主要是實施階段的需求收集和整理。按重要性可分為重要需求和普通需求。按構成要素分為安全需求、進度需求、質量需求、成本需求、合同需求、信息需求、范圍等需求。

2.2 分析需求

需求的收集不應是項目實施過程中相關方需要和需求的簡單記錄，而是采用相關工具與技術，如經驗判斷、數據分析等方法對需求收集形成的文件進行分析，包括審核、評估所有相關的文件內容。在這個過程中，通過分析已有的文件，識別與需求相關的信息來獲取與項目有關的需求。有助于獲取相關需求的文件資料很多，包括：項目建議書、可行性研究報告、立項批復、概算批復、合同文件、項目管理制度、政策和程序、法規文件、問題日志、以往類似項目案例。對有關需求信息進行定性化，定量化的分析和比較，將分析的結果按照一定的規則進行排序。

2.3 記錄需求

記錄需求的目的就是為了將收集并經過分析整理后的需求信息進行歸類并形成文件，經過相關方的確認后形成正式的項目需求文件，最終成為項目目標管理與控制的主要依據。

需求文件對各種單一需求如何滿足與項目相關的業務需求進行描述。最初可能只有高層級的需求，然后隨著有關需求信息的增加而逐步細化。只有明確的、可追蹤的、完成的、相互之間能協調的，且經過主要相關方認可的需求，才能作為正式的項目需求。需求文件主要分為簡單和詳細兩種格式，簡單格式就是按相關方和優先級分類列出全部需求的，詳細格式就是按內容提要、細節描述和附件等的詳細文件。通常情況下往往是兩種格式相結合，比如設計任務書采用的就是詳細格式文件;概預算批復金額就是簡單格式，概預算批復的具體組成就是詳細格式文件。

需求可以分為不同的種類，如業務解決方案和技術解決方案。前者是相關方的需要，后者是指如何實現這些需要。把需要分成不同的類別，有利于對需求進行進一步完善和細化。

3 基于項目的需求管理分析

既有建筑比之新建工程，裝飾裝修項目技術難度系數較大，安全和質量風險因素相對較高。財政投資項目在實施過程成功與否主要體現在三個方面：一、投資目標：工程結算價和工程建設其他費、預備費合計不能超過概算批復價;工程結算價不能超過中標價的10%（含10%）。二、法規目標：項目實施過程中各項程序不能違背相關法律法規要求。三、業主需求：在以上兩方面的基礎之上如何最大程度滿足業主的功能使用需求、進度需求、安全需求和質量需求。需求管理應結合多角度進行開展。

3.1 需求收集、分析和控制

3.1.1 設計前期階段

（1）投資控制需求

預算主管部門會對具體的建設項目進行預算評審，經評審后的費用作為本次建設項目的最高投資額。其中建安工程的預算批復作為施工招標時的招標控制價，由于項目的特殊性，在實際設計過程中，設計方案進行限額設計，限額的范圍根據具體項目另行分析，一般情況取預算批復價的90%上下。建設工程其他費主要是根據項目具體組成，并結合相關取費標準進行測算，如前期工作費，取費依據為計價格（1999）1283號文;建設單位管理費，取費依據是財建[2016]504號文;全過程招標代理費，取費依據是滬建計聯[2005]834號和滬價費[2005]056號等;基本預備費，取費依據是建安費和建筑工程其他費之和的3%。除了以上要求外，在設計階段要進行限額設計，在施工階段通過變更管理對設計變更和工程簽證加以控制。

（2）招投標采購需求

根據各單項采購內容和金額，首先根據內容確認屬于工程、貨物還是服務類采購;根據金額確認招投標采購方式，如公開招標、競爭性磋商、簡單比價、單一來源采購;根據內容和金額選擇合適的平臺，如上海市政府采購平臺、建交委招標平臺、其他法律法規認可方式;根據平臺的方式，確認哪些采購單項需要申請政府采購編號，由于政府采購編號審批時間較長，一般為三至六個月，所以在項目申報階段就要對采購需求信息進行收集、整理和確認。

（3）資金支付的需求

財政投資項目，在日常巡視和竣工后項目審計時，會對資金支付的流程重點檢查，所以在項目啟動階段就需要確認資金支付流程及支付審批權限，按資金多少劃分為十萬以內，十萬至三十萬，三十萬至五十萬，五十萬至一百萬，一百萬以上，其中一百萬及以上資金支付需要通過“三重一大”會議集體確認后支付。作為項目管理者一定要全過程掌控資金支付需求，降低資金支付程序對工程進度的影響程度。

（4）項目行政審批需求

如信息報送、圖紙審核、施工許可證和安質監辦理所需要的材料需要提前跟各職能部門溝通確認，盡量避免辦理過程中因資料引起的各種審批時間延長，尤其是信息報送和施工許可證辦理兩個環節，必須提前跟經辦人員溝通確認無誤后方可進行申報。

（5）進度需求

教育類公共建筑維修改造工程實施階段時間一般不超過150天，每個過程都是環環相扣，所以各個過程的時間的要求必須提前進行設計，進度管理可以利用軟件工具如PROJECT（MSP）進行優化。通過PROJECT創造一個標準項目實施流程并得出計算工期，如果計算工期大于計劃工期，可以將關鍵路線上的工作順序進行調整，以達到工期縮短的目的，比如設計可以按建筑單體進行設計，招標代理按照單體進行工程量清單編制;施工時，同一建筑單體，可以按2層樓為一個施工段，進行流水施工作業等。它可以快速、準確地創建項目計劃，而且可以幫助項目經理實現項目進度、成本的控制、分析和預測，使項目工期大大縮短，資源得到有效利用，提高經濟效益。

在此項目中，由于施工主要集中在暑期完成，存在工期短，質量難以控制;高溫和高強度施工，安全問題較為突出;既有建筑改造，需要拆除原構件，所以采取流水施工作業是解決進度問題的最佳方式。

（6）業主需求

分為建筑的使用功能需求和程序方面的需求，前者主要來自基建部門、使用部門（社區或者學院）和運維部門（物業、信息辦、武保處），基建部門的需求包括使用功能的升級改造，增設熱水管線、空調線路、智能電表、公共區域升級改造等;社區或者學院主要集中在日常使用和管理的便捷性，增設愛心屋、食品間、學習活動中心;運維部門主要集中在門禁安全系統升級、網絡系統改造、消防及配套設施升級改造、門窗維修、樓板屋面滲水等。后者主要來自學校各個行政部門，法務、財務、審計、國資、監察、招標、設備處等，法務會對合同及文件簽署的流程有所要求;財務會對工程款項的申請及支付審批流程、合同簽訂流程有所要求;國資會對工程中涉及的固定資產的保管、移交和處理有所要求;監察會對所有環節的流程是否合法合規做出要求;招標處會對所有招投標做出要求。

（7）設計需求

現在使用時間超過三十年的建筑普遍存在建筑、設備、管線圖紙的缺失、破舊、參數不全、無CAD版圖紙等問題，如果在設計階段由設計院完成相關建筑重新測量，繪制CAD圖紙，不僅設計費用會大幅增加，而且時間進度上是無法滿足整體工程建設需求的，所以一般建議項目前期，請具有相應資質的勘察設計單位完成相關圖紙的重新繪制工作。

3.1.2 設計階段

設計階段的需求管理是以設計任務書為依據，對方案設計和施工圖設計進行控制和調整;設計概算符合限額設計要求;設計內容符合項目要求;設計方案是否滿足業主方對功能使用方面的需求，是否能突出符合當代高校教學與校園生活環境的特色特征的需求;是否采用合理的技術措施，如選擇工藝流程簡單，易于養護的設計方案等。

（1）設計需求

設計任務書經設計需求分析形成，作為工程項目進行方案設計具體要求提交給建筑沒計單位的技術文件，是進行方案設計的重要依據。主要包括項目概況，如項目名稱、地點、規模、投資來源、房屋性質、建設周期等;項目建設內容及要求，主要是建設單位的功能使用要求，既有建筑的現狀各不相同，但對使用功能的需求基本都集中在建筑與安裝、給排水、電氣、暖通、消防幾方面;設計成果要求，要求在設計過程中滿足相關法規、標準，如根據立項批復等要求確認方案是否能夠涉及建筑主體和承重結構的改動，應滿足業主方對建筑功能的需求，應滿足總體規劃要求，應采用合理的技術措施，建筑美觀要求和良好的經濟效益。

（2）深化設計需求

由于教育類既有建筑的修繕有著鮮明的特點，工程期集中在每年的四月份至八月底，所以每個階段的進度要求十分嚴格，一般在設計招標時候要求投標方案的深度達到施工圖深度，設計單位進場后，根據發包人的要求對施工圖紙進行深化設計。

（3）限額設計需求

限額設計的原則如下：限額設計分為方案優化、施工圖設計兩個階段，各階段間的工程量差額不得大于±5%;方案優化階段，設計人應根據發包人的書面文件對方案的功能、面積、設備、標準進行修改和優化，概算投資總額不得超過批準投資估算總額;設計人在施工圖階段限額設計的重點應放在工程量控制上，控制工程量一經發包人審定，即作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破，設計人各專業設計文件中的工程量、設備表、材料表、構造應嚴格按批準文件的要求選擇材料、設備的標準，未經發包人同意，設計人不得隨意修改施工圖紙。

3.1.3 施工階段

施工階段的需求主要包括安全要求、進度要求、成本要求和質量要求等。安全問題主要包括高處墜落、物體打擊、火災、機械傷害等。進度要求主要是整個施工期，確保開學前必須完成工程，一般可以將工程分為室內和室外，優先完成室內工程內容，室外、外立面和屋面工程可以稍作延遲。由于進度要求和現場未知因素較多，現場要求設計、投資監理和施工監理駐場辦公。

4 結語

建造于上世紀九十年代中期以前的既有建筑普遍存在以上所提及的問題，隨著使用年限的增加，類似建筑的維修改造升級會越來越多。對于財政投資的教育等公共建筑修繕項目，相對其他既有建筑的維修改造，受到的制約因素更多。所以需求管理工作的重點是放在事前、事中還是事后，直接影響項目的成功與否。

【參考文獻】

[1]美國PMI項目管理協會，PMBOK指南，第六版.