住房公積金貸款制度存在的問題及對策分析

馬勁松

摘要：隨著社會的不斷發展與經濟的不斷增長，房子成為了當前人們生存的必需品，因此，住房公積金貸款制度就關系到了人們生活的穩定與幸福。從實際上看，目前我國的住房公積金貸款制度中還存在著一定的不足之處，對購買住房者在房屋購買過程中造成了一定的困擾，本文深入的分析住房公積金貸款制度中存在的問題，并提出解決策略。

關鍵詞：住房公積金? 貸款制度? 問題及對策

住房公積金是我國住房制度改革的重要組成部分，是社會關注的重點金融問題與民生問題，對提高人們的生活質量有著重要的影響。經過長期的發展，我國的住房公積金貸款制度獲得了社會廣泛的認可，為廣大職工帶來了實惠，滿足了職工的購房需求。從實際上看，住房公積金由貸款人和公積金繳納單位共同擔保的，并且申請貸款需要一定的條件，在加上諸多的風險因素，所以就導致了當前的住房公積金貸款制度中存在著一定的不足之處，在當前購房人數不斷增加的背景下，思考住房公積金貸款制度存在的問題有著很強的必要性。本文在此基礎上進行分析，結合住房公積金貸款的優勢，思考住房公積金貸款制度中存在的問題及解決策略。

一、住房公積金貸款制度的優勢

（一）利率優惠

住房公積金貸款制度與商業貸款相比，住房公積金貸款的利率更加優惠。住房公積金貸款的利率是按照國家規定的住房公積金計息利率的基礎上加規定利差，與商業貸款相比，不僅還款時間短，同時利息更少，利率更加優惠。

（二）還款靈活

利用公積金貸款購買住房，銀行的還款方式會比商業貸款更加靈活，借貸人在滿足不低于銀行規定的最低還款額后，可以自行確定每個月的還款額，在這種條件下，借貸人就可以根據自己的經濟收入來指定出合理的還款計劃，方便還款人的資金安排。同時，如果借款人想要在貸款的時間內提前還款，那么借款人則可以提前償還全部本金和利息，并且不需要支付違約金，這種還款方式與商業貸款相比則更加靈活。

（三）購房限制性小

目前商業銀行對二手房貸款的限制條件非常多，例如地段不佳，房齡時間長或房屋變現能力較差的二手房很難在商業銀行成功貸款，但是對于公積金貸款，對于房屋的限制要求則較小，通常來講，貸款時間和房齡年限相加不超過50年就可以成功貸款。

二、住房公積金貸款制度存在的問題

（一）限制繳納時間不夠合理

我國住房公積金貸款制度中表明：需要正常存繳十二個月以上才可以申請住房公積金貸款。但是從實際上看，當前受企業制度改革的影響，傳統的“鐵飯碗”工作已經消失，無論是企業單位還是事業單位都實行合同制，因此職工的連續在職難以得到保證。同時，當前使用房屋購買者主要為年輕群體，購買意愿也以剛需為主，很多年輕購房者著急購房，在住房公積金繳納時間未滿的情況下只能先進行商業貸款，隨后在轉到公積金貸款，轉移的過程非常繁瑣，影響了貸款者的使用感受。

（二）制度存在風險

現行我國住房公積金貸款制度的風險主要表現在兩個方面：第一，信用信息不對稱風險。在住房公積金貸款的環境下，信息信用聯系人為貸款申請人、住房公積金管理中心和貸款業務擔保人。貸款申請人和擔保人非常容易就獲得住房基金管理中心的相關數據，例如貸款利率、公積金總額等，但是住房積金管理中心對其余而二者的信息了解卻不夠全面，從而就產生了信用信息不對稱的風險。第二，貸款操作的風險。當前，住房公積金管理部門的工作內容受到國家制度的制約，很多公積金管理業務都是由銀行進行操作的，在進行貸款業務運行的過程中就可能會出現不承擔委托貸款的風險，因為銀行很難對貸款人的收入、信用等情況進行詳細的調查，所以銀行方面就很難完全按照自身的貸款業務流程標準為住房公積金管理中心進行嚴格的管理，因此就盡可能會導致貸款風險的產生。

（三）覆蓋面較窄

雖然近年來我國住房公積金繳存人數的比例不斷增大，但是與《住房公積金管理條理》中規定的覆蓋城鎮在職職工相比仍存在著一定的差距，這種差距的產生原因就是因為很多國有企業和事業單位的職工因個人發展需求而脫離出公積金體系，原有的職工因為貸款制度的原因停繳了公積金。還有一部分原因就是很多外資企業和中下企業不愿意為職工繳納公積金，所以導致了住房公積金貸款制度的使用率較低，覆蓋面較窄。此外，現有的住房公積金貸款僅能用于房屋購買使用，在其他例如物業、裝修等與購房配套的消費中則不能使用，使用彈性較低。

三、住房公積金貸款制度問題的解決對策

（一）彈性設置時間要求

在上文的研究中可以看出，住房公積金貸款人因繳納年限而影響了住房公積金的貸款是當前住房公積金貸款制度的主要問題之一，結合此問題，筆者認為，可以彈性的設置對住房公積金貸款者繳納時間的要求。從實際上看，可以從兩個方面進行入手：第一，銀行貸款補貼。銀行部門可以開通住房公積金提前繳納貸款業務，由員工單位進行擔保，銀行將未達到時間要求的公積金繳存數量以貸款的形式為貸款人繳納，從而幫助貸款人提前使用公積金貸款。第二，單位補貼。針對繳納時間不足的情況，單位可以與職工商議，簽訂規范時間和要求的的勞務合同，單位如果幫助職工提前繳納公積金，職工在提前繳納的時間內不得離職，這樣也可以幫助職工提前使用公積金貸款，滿足職工的購房需求。

（二）合理管控風險

信息不對稱和貸款操作制度的使然，住房公積金貸款中可能會存在風險，這些風險都制約了住房公積金貸款制度的發展，因此，需要對風險進行合理的管控。

首先，提升信息對稱性。當前已經進入了大數據時代，個人征信是申請各項貸款的首要條件，因此，住房公積金管理中心也需要引入征信系統，在現有的基礎上提升對貸款人的信用要求。第一，檢查貸款人的貸款前的征信情況，通過與銀行合作，查看貸款人的信用卡履約情況、貸款履約情況等，了解貸款人的信用。第二，調查貸款人的還款能力，通過單位和工資卡賬單了解貸款人的收入與在職合同簽訂時間，了解貸款人的還款能力。

其次，降低貸款操作風險。住房資金管理中心可以將貸款業務與銀行進行戰略合作，通過銀行人員專業的操作方法與技能來最大程度上的降低貸款操作風險。

（三）加大住房公積金貸款的覆蓋面

要合理的擴大住房公積金貸款的覆蓋面積，針對現有的情況而言，住房公積金貸款需要進一步的面向廣大職工，大力的發展個人購房貸款業務，適當的房款個人貸款購房的政策條件和政策額度，讓更多的職工享受到住房公積金貸款制度，從而提升住房公積金貸款制度的使用效率。同時，還可以彈性的設置住房公積金貸款的使用標準，改變傳統僅可同于房屋購買的住房公積金貸款使用要求，結合地區的實際情況增加使用范圍，例如物業管理、裝修等，從而提升住房公積金貸款的使用彈性。

在本文中，筆者首先歸納了住房公積金貸款的優勢，其次總結了住房公積金貸款制度中存在的問題，最后結合實際的問題提出了具體的解決策略。總而言之，住房公積金貸款制度是服務民生、服務社會的優惠制度，對提升社會及公眾的和平與生活質量做出了重要的貢獻。在人們購房要求不斷提升，社會不斷發展的背景下，更要對住房公積金貸款制度的問題進行詳細的分析，從而確保住房公積金貸款制度的長效發展。

參考文獻：

[1]王福林.個人住房抵押貸款違約風險影響因素實證研究[D].浙江大學，2004.

[2]王彬.住房公積金管理中心的貸款風險防范研究[D].西安建筑科技大學，2004.

[3]歐顯兵.我國商業銀行個人住房信貸風險防范研究[D].中南大學，2005.

[4]汪利娜.德國的住房儲蓄銀行與中國的公積金[J].中國房地產導報，2000，（7）：32-34.

（作者單位：福建省龍巖市住房公積金管理中心）