青浦城東新村綜合整治與修繕改造

■ 劉 峰 LIU Feng

0 引言

據了解，上海2000年前建造的居住房屋有近2.1億m2，由于建造年代較久遠，受當時材料、施工、標準等條件的限制，老舊小區住房普遍存在房屋老化、設備陳舊、設施不全、安全隱患等突出問題。結合老舊小區現狀和改造目標，從“消除安全隱患” “完善基本功能”和“美化小區環境”等幾個方面入手，采用適宜的改造技術，可以提升房屋居住功能和安全性能，改善人居環境，再結合加大投入力度、疊加惠民項目、強化長效管理等措施，努力為居民營造一個“面貌新、排水暢、路面平、功能全、環境美、交通有序”的居住環境。

1 項目概況

城東新村二區位于上海市青浦區夏陽街道西部，屬青浦區老城區中心地段，因此，這里交通便捷，生活、教育及就醫十分方便。小區共有住宅51幢，房屋總建筑面積約11萬m2；小區建造于上世紀90年代，房屋外立面的主要形式為涂料飾面（部分陽臺為面磚飾面），由于之前小區進行過平改坡工程，房屋外墻也一并進行過修繕，所以總體情況較好；小區房屋屋面原為平屋面，后改為坡屋面，天溝形式為外天溝；小區道路大多為白色水泥路面，路面情況一般，存在局部坑洼、破損現象；由于小區綠化常年疏于養護，部分小區綠化過于茂盛或局部損壞。

針對以上情況，根據有關部門要求，在充分利用小區現有環境資源的前提下，擬對小區建筑單體屋面、外立面、公共部位進行修繕，對室外環境進行整體提升改造，對中心綠地根據小區的現狀進行整體改造。

2 小區改造前狀況

2.1 屋面

小區房屋此前已進行平改坡綜合改造，部分平改坡屋面、屋頂天溝、頂樓陽臺防水層老化，漏水嚴重（圖1）。

2.2 外立面

外墻涂料普遍存在起皮、剝落、滲水等現象。雨水管存在老化、堵塞等情況。外墻上空調支架采用的均為鐵藝支架，經過長年的使用，支架出現銹蝕現象，受天氣影響，銹跡會流落到外墻面上，影響外墻觀瞻。空調滴水管隨空調外機隨意設置，滴水管出現老化開裂、破損等現象（圖2）。

2.3 單元入口

建筑單元入口原無雨棚，后期搭建的簡易雨棚經長年使用，支架出現銹蝕，雨棚出現變形損壞情況（圖3）。

2.4 道路、交通、停車

2.4.1道路

城東新村原有的小區主干道寬度為4.8～5.7m，次干道寬度為2.8～3.3m，進出口通道狹小，車輛交會時影響居民安全進出。小區道路原為水泥路面，局部存在開裂、破損的現象（圖4），路緣側石和窨井也存在不同程度損壞。

2.4.2交通

原城東新村二區共有5個出入口，機動車和非機動車通行有較多重疊，高峰時易造成擁堵。

2.4.3停車

小區規模較大、內部道路狹窄，原有道路機動車停車位合計約為451個，非機動車停車庫、停車棚多個，仍滿足不了小區居民機動車和非機動車（包括電瓶車）的停放要求（圖5）。

圖1 原平改坡坡屋面損壞、滲漏

圖2 外墻涂料局部起皮、剝落

圖3 單元入口雨棚現狀

圖4 小區道路

圖5 小區停車位

圖6 局部黃土裸露在外

2.5 小區綠化和環境

原有小區內綠化總體情況較差，局部養護不到位，部分區域覆土暴露在外（圖6），另有部分小品不同程度的常規老化，已不適宜現在的居民需求。位于小區西北角的一塊中心綠地健身廣場和靠近小區西側入口處中心位置的一塊綠地，由于先天條件的限制，兩處場所范圍均較小，活動設施過于單調，綠化布置過于單一。

2.6 雨污管道

經測繪，小區設計之初雖然采用雨水、污水分流制，但部分區域雨水口設置不足，造成暴雨時雨水無法及時排出，地面積水嚴重，給居民出行帶來較大困難。尤其是72#、73#、74#、75#居民樓周圍一旦遇到下雨的時候，道路及居民樓周圍嚴重積水，對居民生活影響比較大。

小區雨水管道存在部分堵塞、混接現象，雨水管道設施陳舊，缺乏養護，老化嚴重，道路窨井蓋受到來往車輛碾壓，井蓋受到不同程度損壞，損壞率高達50%以上，安全隱患重重；小區內大部分陽臺雨水立管被混接入生活污水管道，使得雨水管道水體較為渾濁。部分住戶北側生活污水管沿建筑外墻布置，廢水直接排放至明溝或雨水井，進入雨水系統。

3 主要修繕項目

3.1 屋面修繕

原屋頂天溝、頂樓陽臺面層鏟除至基層，新做找平層、防水層。拆除原有坡屋面面層至鋼構架，保留坡屋面地梁及鋼構架，原有坡屋面鋼結構進行全面檢查，對鋼結構連接處進行適當加固，并整體除銹后重刷防銹漆兩度。鋼構件防腐處理：①除去附著于鋼板表面的雜質，用稀釋劑或清洗劑除去油脂等污垢；②采用拋丸或噴砂除銹方式將氧化皮、鐵銹及其他雜質清除干凈；③表面處理后的鋼構件在除銹質量達到要求后，立即涂裝一道底漆；④對建筑原平屋面進行捉漏補漏。

3.2 外立面修繕

（1）對外墻面存在的空鼓、開裂、脫落等損壞部位，全部鏟除至基層后重抹處理。主要施工步驟為：①水泥砂漿找平；②建筑柔性膩子一度+耐堿網格布；③建筑外墻膩子二度+外墻彈性涂料一底二度；④外立面選用外墻專用涂料涂刷墻面，以提升建筑的耐久性和美觀度。

（2）陽臺外墻花格墻填補和修復。主要施工步驟為：①清理空鼓的面磚；②水泥砂漿找平；③界面劑二度+建筑柔性膩子一度+耐堿網格布；④建筑外墻膩子二度+外墻彈性涂料一底二度。

（3）雨水管、空調滴水管更換。雨水管全部采用具有耐候性的PVCUφ110規格雨水管材+PVC-U雨水斗。空調滴水管采用具有耐候性的φ50UPVC塑料管。

3.3 單元入口

結合小區門頭造型，新增簡易鋼結構雨棚，便于居民安全出入（圖7）。

3.4 小區道路

小區道路改造時，應盡量考慮小區道路拓寬，以便于汽車的通行和綠化區域的匹配。

本小區嚴重損壞路面占小區道路35%，一般損壞路面占小區道路40%，基本完好路面僅占小區道路25%。本次改造措施主要是拓寬道路、鋪設黑色透水瀝青路面、調整車輛走向。

3.4.1 拓寬道路

將原小區的主干道路和次干道進行拓寬，改造后的主干道寬6～7m，次干道寬4.5～5m，并設置單側水平路面停車（一停一行），使得原有道路面積13 205m2拓寬后增加至15 671m2。因道路拓寬原因，本次改造移植樹木86棵。拓寬后的主干道凈寬大于4m，凈高大于4m，滿足消防要求。

3.4.2 鋪設黑色透水瀝青路面

根據小區路面的情況，結合本次綜合改造，將整個路面分成三種類型進行修繕：①雨污水管道開挖處及道路拓寬部分（由下而上）：素土夯實（夯實系數不低于0.97），100厚混合碎石墊層，150厚C35混凝土基層分倉澆筑，縱向不大于6m分倉，5mm瀝青封底漆，中瀝青40厚AC20+細瀝青30厚AC11；②原有路面損壞嚴重切除后做法（由下而上）：素土夯實（夯實系數不低于0.97），50厚混合碎石墊層，150厚C35混凝土基層分倉澆筑，縱向不大于6m分倉，5mm瀝青封底漆，中瀝青40厚AC20+細瀝青30厚AC11；③原有路面表面完好（由下而上）：5mm瀝青封底漆，中瀝青40厚AC20+細瀝青30厚AC11。

3.4.3 調整車輛走向

在小區道路改造完成后，將調整小區道路車輛走向，實行人車分流。在寶南路上共有的4個小區出入口中，將兩個出入口作為非機動車和行人出入，另外靠近城東東路的兩個作為機動車出入口。

圖7 小區單元入口效果圖

圖8 西北角中心景觀改造效果圖

圖9 外立面雨污管混接現狀

3.5綠化景觀改造

根據植物配置要求，主要從喬木、灌木、草坪三個層面分類配置：①喬木：將影響生命通道的喬木移除，對原有喬木進行修剪，以構建“林緣之美”；②灌木：對原有灌木進行整理，主出入口及單元入口兩側，道路交匯處補種觀色、觀花、聞味等灌木，以營造“繁花之美”；③草坪：在局部黃土裸露部位補種草坪，以構建“芳草”之美。

另外，在小區西北角集中綠地，分別增設木亭、木廊、彩色瀝青健身步道和健身器械等（圖8）。

3.6 單體雨污分流改造

建筑單體雨污分流改造主要內容:將南陽臺洗衣機水和北面廚房排水一并接入污水管網（圖9）；將建筑物單體原有雨水管接入污水管，原有的陽臺排水管進行改接，納入小區新建污水管網；新增設外墻雨水管，將屋面雨水立管接入小區新建雨水管網；將建筑物單體北側的污水管進行改造，納入小區污水管網，以確保雨污水徹底分流。

4 結語

老舊小區普遍存在屋面滲漏、山墻開裂、外墻附屬物繁多、安裝隨意性大、使用功能不完善、道路破損、綠化面積不足、停車位短缺、公共活動場地和設施不足等諸多問題，利用小區現有環境資源，擬對小區建筑單體屋面、外立面、公共部位等進行修繕改造，給小區居民一個美麗宜居的生活環境。