偽滿初期“新京”市營住宅計劃述析
——以偽滿《大同報》為中心

彭 超 趙環宇

偽滿“新京”（今長春市）市營住宅，是指由“新京”特別市公署建設并管理運營的，面向“新京”市內特定人群提供的租賃住宅。市營住宅計劃，是偽滿時期在東北各主要城市，如哈爾濱、旅順規劃設計、管理實施的城市社會事業之一。這一計劃的實施，在近代東北解決城市住宅困難問題中發揮了一定的作用，目前關于偽滿“新京”的研究，注意力多集中在城市規劃、建筑等方面，對于市營住宅，尚未有專文進行系統的介紹，只有個別口述史學調查對這一問題有所披露。①劉鼎方講述，張賢達整理：《鮮為人知的偽滿市營住宅》，《長春晚報》2013年1月6日。筆者擬以偽滿《大同報》為中心，兼及相關史料，就偽滿初期（即1935年之前），“新京”市營住宅計劃涉及的相關問題進行初步梳理和探討，不當之處，敬請指正。

一、偽滿初期“新京”的住宅困難

九一八事變發生后，日本關東軍通過武力征討，導致東北三省逐步淪陷。1932年3月日本關東軍扶持溥儀建立傀儡政權——“滿洲國”，選擇長春作為“首都”，將其改稱“新京”。

日本關東軍將“新京”定位為“新政權”的政治中心，先于沈陽和哈爾濱等城市，在建立之初就開始進行城市規劃，開展大規模土木建設。除“政治中心”建設外，以“新京”為中心向外修建鐵路，先后完成了京圖路、南滿復線鐵路工程、京白路等交通線路。同時，“關東軍司令部”等軍政機構、“滿洲航空株式會社”等商業機構這一時期也紛紛搬遷到“新京”。在這樣的大背景下，偽滿“新京”對外來人口產生了虹吸效應，城市人口短時間內出現急劇增加，如下表所示：①“國務院”統計處編撰：《統計上的“滿洲”帝國》，“國務院總務廳情報處”1935年發行，第7頁。

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偽滿初期“新京”城市人口增長，《大同報》中報道：“據聞‘新京’車站，每日下車數百人，而去者僅三之二，約日增百余人口，故各旅館，時常滿員。”②《大同報》1934年6月1日，《“新京”市有三難：住宅、飲水、街道！》條。人口增加使旅館業興旺，僅以1934年10月“新京”滿鐵附屬地為例進行觀察，當時共有旅館78家，客棧37家，每家都是客滿狀態，連要求長期租住的房客也不能容納。在利益的驅使下，“滿鐵附屬地”開始出現無經營執照的客棧8家，建有85間客房，可收住100多名房客，照樣生意興隆，一時客滿。③《大同報》1934年10月29日，《住宅難之影響：私營旅店頻生》條。

除旅店滿員、無照營業的客棧頻生之外，“新京”城市住宅困難還表現在，由于房源緊缺，導致房主哄抬房租價格，使得偽滿建立前后三四年之間房租的價格直線上漲，加劇了租房市場的混亂，據當時《大同報》報道：

“在‘滿洲’未建立以前市面蕭條，在當時上等住宅院落齊整，室內寬闊，每月租賃，不過哈洋五元，中等房平均每月哈洋三元，僻塞陋巷，較市面較遠處所，每間土平房，月間不過七八角耳。建立后，人口增加突飛猛進，由七八萬之人口，竟增至十四五萬尚有增無已，一般房主遂視為有機可乘連次暴漲，據現在市內住宅租價情況言之，上等住宅，有月租國幣八元者，中等者四五元，最賤之土平房亦每月月租三、二元不等。”④《大同報》1934年4月26日，《“新京”市民生活曲線：衣食住行樂（四）》條。

上文中提到的“哈洋”，是指1919—1931年間由交通銀行、中國銀行、東三省銀行、黑龍江廣信公司、邊業銀行和吉林永衡官銀錢號等在哈六行號所發行的大銀元兌換券。⑤王學文：《哈大洋券發行始末》，《北方文物》2004年第4期。1921年之后，哈洋的幣值不斷縮水，100哈洋，1928年兌換78.27日元，1931年只能兌換36.59日元。⑥黑龍江省金融歷史編寫組：《黑龍江廣信公司及其發行的紙幣》，哈爾濱：黑龍江人民出版社，1991年，第80頁。1935年11月，日本和偽滿洲國政權聯合分別聲明，日元與偽滿國幣實現等值。⑦“滿洲中央銀行調查課”：《“滿洲”中央銀行》“康德四年”版，1937年，第45頁。從以上這種貨幣匯率可以大致推算，前后雖只有短短三四年，但是同等住房的租金卻已經相差數倍。

“新京”特別市公署制定了房租官價，對房主進行勸說，對私自漲價的行為進行打擊，但在金錢利益的驅使下，租金高昂的現象并沒有得到有效遏制。可問題是，即便房屋租金居高不下，租客租不到房的現象仍然相當普遍。《大同報》對這種租房市場亂象進行了翔實生動地報道：

“雖租房之條間有貼出者，但租房仍輾轉車塵馬轍之間，未有適當處所，又房租之令，雖有官價之規定，然一方房主不肯賤租一方租房者自甘出高價，尤有以高價租一牛眠之地而不得者。故平房價之談仍屬枝葉，非根本解決之法也。”①《大同報》1934年9月9日，《“新京”住宅問題本年仍難緩解》條。

除了一少部分滿鐵社員、軍人、日本乃至偽滿洲國的官吏，有官方等機構供給的寬闊住宅之外，“新京”的城市住宅困難，包括攜帶大小資本移居“新京”的日本小工商業者。據報載：

“相攜而來，至少在日本內地連年辛苦積蓄的金錢，舉凡自己之全（部）財產而攜來之小資，為此法外的房價所奪去，目的之商工業，亦不就緒，頹喪含泣而退還日本內地者，抵皆陷于此同一之苦境也。”②《大同報》1933年11月21日，《“新京”之住宅難！》條。

從上文可見，城市住宅困難除了導致旅館業和租房行業亂象橫生之外，也會由此引發更大的城市問題：一是房價奪去了小工商業者發展事業的資本，影響城市工商業發展；二是從日本而來的工商業者因為住房問題導致破產會引發歸國潮，若進一步發展，將導致日本移民東北“五族協和”的政策無法推行；三是會影響到積極標榜“王道樂土”的“滿洲國”及其政治中心“新京”的城市形象。在這種背景下，1933年初，“新京”特別市公署開始著手設施“市營住宅”計劃，以期從根本上緩解城市住宅困難以及房租昂貴的城市難題。

二、第一次“新京”市營住宅計劃及其實施過程

1933年，“新京”特別市實施了第一次市營住宅計劃，緊接著在1934年又實施了第二次市營住宅計劃，兩次一共規劃建造住宅275棟，面向特定人群租賃，一定程度上緩解了城市住宅困難的問題。

第一次市營住宅計劃，根據東北地區酷寒的氣候特點，于1933年3月解冰期之后開始實施。根據建筑樣式，市營住宅分為日本式住宅和“滿洲”式住宅，分別計劃建設50戶和100戶，并于當年6月經過招標后正式開始修建，當年10月竣工，建筑地址在當時的民政部西側。③《大同報》1933年1月13日，《“新京”特別市署籌建民宅計劃》條。1933年“民政部”與“軍政部”“興安局”等合署辦公，位置在大經路原吉林陸軍病院，④“東亞同文會調査部”：《“新滿洲國”要覽》，“斯文書院”，1932年，第122頁。即今天的北安路一帶。整個的建筑費用30萬元，但是由于市政資金緊張，一開始計劃向偽滿“中央銀行”借款，后來調整成向“東洋拓殖株式會社”借款，建造住房的實際戶數也調整成124 戶。并將日本式住宅分為甲、乙、丙三種，“滿洲”式住宅分成特甲、甲、乙、丙、丁五種，等級不同、戶數不同，每月的租金價格也不相同，具體情況如下：

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此次市營住宅建設，雖然借款30萬元興建，但是根據“新京”特別市署和借款方——東洋拓殖株式會社所簽訂的協議，工程和其他一切事務都由“新京”特別市公署負責，建筑竣工之后的管理、修繕也由“新京”特別市公署負責。因此此次建成的市營住宅，所有權實際上歸“新京”市公署所有。

“新京”特別市此次30萬元借款的還款方法，經協商確定為：自“東洋拓殖株式會社”繳出資金之日起，到1936年6月末，以利息作為租賃費，年息八分五厘，每年分兩次繳出，從1936年7月到1956年6月末，利用20年時間本利還清，使得市營住宅的最終所有權歸“新京”市公署所有。①《大同報》1933年7月3日，《“新京”特別市營住宅雖由借款興修但名實仍為市有》條

1933年10月，124 戶市營住宅大體建筑竣工，之后立即由“新京”市公署行政處社會科負責開始進行分配，當時并未明確規定分配的對象。②《大同報》1933年6月15日，《建筑民房地址凡三處共百五十五戶》條。由于城市中缺少住宅的困難人群規模擴大，因此市營住宅一經推出，就頗受歡迎，百余戶住宅短時間內吸引了900多名承租者，于是市公署決定用抽簽的方式來決定市營住宅的承租者。③《大同報》1933年10月1日，《市署所營住宅已將竣工，日內即抽簽出賃》條。1933年12月23日經過抽簽確定承租者，共計124人。茲錄其中日本式甲等、一等、“滿洲”式特甲、甲等的中簽者，并根據1933年的《“滿洲國”官吏錄》，整理匯總并羅列下表：④《市營住宅“滿日式”第一次中簽人名號數表》，見《“新京”特別市公報》第17號。

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甲羅振玉劉負初辛天成林丙炎“監察院”院長/特任“民政部總務司秘書科”科長/薦任五等“實業部農礦司林務科”科長/薦任六等胡嗣瑗岳鐸羅福葆岳珊“執政府秘書廳”秘書長/特任“實業部工商司工務科”理事官/薦任八等“執政府秘書廳”秘書官/簡任

由承租者名單來看，偽滿“新京”市營住宅中的高等級住宅（日本式甲等、乙等、“滿洲”式特甲、甲等），并非面向一般的有產者和工商業者。日本式甲等住宅的中簽者全部是在偽滿“中央政府”宮職的日本人薦任官。日本式乙等住宅除6 人為在偽滿供職的日本人委任官之外，還有4 人身份在《“滿洲”國官吏錄》中無法查詢。參考其他資料可知，鈴木茂吉于明治三十九年（1906）即擔任野戰鐵道第一運輸班保線勤務員，①日本國立公文書館，檔案號C09122230300。加藤信行于1930年即參加由日本內閣組織的統計研習會，②日本國立公文書館，第3104號《內閣統計講習會に関する件》。都是在日本軍政機構供職的供職人員，可見實際身份應該與其他6 人相差無幾。“滿洲”式特甲等住宅由五人獲得，其中四人是簡任、陸軍中將以上級別官吏。此外，中簽者中的榮社長當是指榮源，他是婉容的父親，溥儀的岳父，于1934年擔任“滿洲航空株式會社”社長，③日本國立公文書館，檔案號B02130796100。在偽滿的政壇表面上具有很高地位。“滿洲”式甲等住宅中簽者的身份多在薦任官以上，其中還不乏羅振玉、胡嗣瑗等特任級別的官吏。由此可見新京第一次市營住宅計劃當中的高等級住宅基本上被偽滿洲國政權當中相應級別的官吏所分得。

另外，即便是市營住宅中的低等級住宅（日本式丙等、“滿洲”式乙等、丙等、丁等），也有通過抽簽承租的偽滿官吏。如“滿洲”式乙等的中簽者冉杭、王克東，分別為偽滿洲國“司法部總務部人事科”屬官（委任二等）和“民政部土木司技術科”屬官(委任三等)；日本式丙等住宅的中簽者島田郡平，為“首都警察廳警務科”屬官、委任二等。④“滿洲國國務院總務廳”：《“滿洲國”官吏錄·大同2年6月30日現在》，1933年,第121、67、70頁。從以上分配情況綜合判斷，第一次市營住宅主要的分配對象是偽滿官吏，且職務等級與住房等級之間具有一定的關聯性。

根據規定，所有中簽者，都要填具承租契約書，繳納兩個月保證金之后，履行完這些手續后就可以遷入居住。但由于市營住宅的修建是一次探索性的嘗試，很多制度和規定都顯得相當粗糙，甚至連中簽者何時繳納保證金，何時遷入一度都難以確定。⑤《大同報》1933年12月14日，《市營住宅住戶須繳納兩月保證金》條。至少到1933年年底，還有幾棟住宅尚未完全完工，沒有任何一個中簽者搬入市營住宅居住的記載。

三、第二次“新京”市營住宅計劃及其實施過程

第一次“新京”市營住宅計劃由于只建設了124戶住宅，遠遠不能滿足租房者的需要，于是“新京”特別市公署計劃于1934年6月，又開始實施了第二次市營住宅計劃。在“新京”特別市公署擬定建設300戶市營住宅的計劃后，經呈報偽滿“民政部”審核，最后決定修建151戶。在做好建筑設計，確定工程擔任者之后，再進行承建者的招標，該建筑繼續分“滿洲”式、日本式兩種，具體情況如下：①《大同報》1934年6月6日，《新建市營樓房，市署第二次之計劃》條。

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第二次市營住宅的具體地址，在西四馬路、東三馬路一帶，即今天永春路與新天地一帶，其中有約一百所在西四馬路西首。②《大同報》1934年5月5日，《“新京”市況發展，市署續筑市營住宅》條。另外，“新京”特別市公署又計劃在偽滿“國務院”北墻外七馬路上，即今天道臺府衙門附近，建筑數百間市營公寓，經過大約半年施工，于1934年年底完成外立面建設，內部裝修最終于1935年2月中旬完成。③《大同報》1935年1月20日，《“新京”公寓》圖片說明部分。

第二次市營住宅計劃所要建設的151所市營住宅加上市營公寓，總預算為50 萬元，建設所需資金向偽滿“中央銀行”借貸。④“新京”特別市公署：《“新京”市政概要》，1934年11月印刷發行，第62頁。具體的借貸和償還方式，經“新京”特別市自治委員臨時會議商議，經偽滿中央銀行同意，確定為：“第二次市營住宅建設案，曩者建設第一次市營住宅尚且不敷用，由偽中央銀行借，年利六分五厘，資金五十萬圓，二十年間均等償還”。⑤《大同報》1934年4月6日，《第二次“市營住宅自委會”開會討論》條。

與第一市營住宅計劃相比，此次市營住宅按照等級，明確規定了住宅和公寓面積的居住面積，如下表：

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其中，“疊”是日本近代計算房屋面積的丈量單位，在日本，典型房間的面積是用榻榻米的塊數來計算的，一塊稱為一疊。一張榻榻米的傳統尺寸是寬90厘米，長180厘米，厚5厘米，面積1.62平方米。⑥維基百科：“疊席”條。由此觀之，市營公寓分成兩個等次，面積分別為12.96平方米和7.29平方米，市營公寓在房間外的公共區域，設置便所、廚房、墻柜等，每月租金約30元左右。⑦《大同報》1935年1月21日，《七馬路市營公寓二月十五日可完成》條。從建筑面積上看，日本式和“滿洲”式同等級的住宅相比，面積要大出不少，可見在建筑的等級上，中國人和日本人的居住條件相比，還是存在一定差距的。

在第二次市營住宅建設過程中，“新京”特別市公署關于市營住宅的管理進一步規范完善，于1934年7月1日公布了《“新京”特別市市有房屋租賃規則》。其中將租用房屋的對象規定為：

“租用房屋限有一定職業或有正當收入，經營獨立生計并兩人以上之保證人，經市長認為適當許可之。”①《“新京”特別市公報》第10號，1934年7月11日。

偽滿洲國組建后，制定了一系列的法令，由于“五族協和”政策和大量移民有計劃的遷入，一時無法界定“國民”的界限，所以沒有制定對于現代國家非常重要的《國籍法》。同樣“新京”特別市也缺少界定“新京市民”范圍的規定。同時，市營住宅就是要解決外來日本人、中國人和其他人的居住問題，因此自然也不能在這個方面進行界定。

從租用房屋對象的規定來看，市營住宅所針對的特定人群，并非是城市下層中的中低收入人群，而是在“新京”有正當職業、正當收入的中上等人群和工商業者。由此可見，偽滿初期“新京”兩次市營住宅計劃的實質，是從城市住宅困難的實際狀況出發，針對特定人群，重點緩解城市住宅困難的重要手段。

這種特定人群，在第一次市營住宅的分配上，可以清晰地看出，高等級的住宅是以在偽滿任職且有一定級別的官吏為主要分配對象。第二次市營住宅的分配，缺少分配者的名單信息。從第一次住宅分配后出現棄租等情況來看，（關于這一情況下文專門進行敘述），應該是沒有采取抽簽的辦法選擇租房者。但具體承租者的信息，還是能從支離破碎的史料中透露出來。就市營公寓的租住者來看，報紙記載：“京師住宅難之嘆，及獨身生活之官吏等，又多一夜眠地。不致多數均住貴價之旅館云”。②《大同報》1935年1月20日，《“新京”公寓》圖片說明部分。

可見租住市營公寓者，獨身生活的偽滿官吏應該是主要群體。另外，依據2013年《長春晚報》對曾在市營住宅中居住過的劉家鼎老人的采訪內容，也可以看到第二次市營住宅的主要承租對象：

“市營”就是偽滿市立公署（即市政府）所屬的公職人員的家屬宿舍群。它位于現在的東三馬路和東長春大街之間，東起地藏寺胡同，西至300 米之外……1945年8月15日，日本投降之前，這里居住的大多是日本下級軍官和職員的家屬及一少部分朝鮮人，再就是少數的中國原住戶。”③劉鼎方講述、張賢達整理：《鮮為人知的偽滿市營住宅》，《長春晚報》2013年1月6日。

東三馬路和東長春大街之間曾經建筑的市營住宅，從位置上看，正是“新京”特別市公署第二次市營住宅計劃建造的住宅。根據對劉鼎方的采訪，他將市營住宅稱為“市立公署所屬職員的家屬宿舍群”，居住者當中大多是日本下級軍官和職員的家屬。由此可知，第二次市營住宅應該仍是以偽滿官吏等公職人員為主要租住對象的公租房。

四、偽滿初期“新京”市營住宅的“得”與“失”

偽滿“新京”兩次市營住宅計劃，在近代東北城市史上尚屬首創。近代日本國內實施市營住宅計劃，據史料所見，最早于1920年底曾在福島市實施過，④《福島市營住宅貸與規程》，見《福島市例條規類集》，1921年，第255頁。此后在大阪市等日本國內個別城市也曾規劃并實施。這就說明，偽滿“新京”兩次市營住宅計劃幾乎與日本在國內進行的市營住宅計劃同步，是近代城市管理運營當中的一大嘗試，市營住宅計劃執行當中還有很多粗糙和不完善的地方。分析評價“新京”市營住宅計劃，正是從“得”與“失”兩個方面分別進行。

就“得”的方面而言，主要有兩點：

一是偽滿“新京”市營住宅計劃，以建設適合現代人居住的近代建筑為旨歸，一定程度上緩解了“新京”住宅困難的城市難題。“新京”市營住宅計劃所建筑的民居，與中國傳統的民居住宅不同，改變了傳統的“木骨架式帷幕墻”的架構方法。①建筑學會“新京”支部編：《“滿洲”建筑概說》，新京：“滿洲事務案內所”，1940年，第13-14頁。以第一次市營住宅計劃所建筑的28棟124 所住宅而言，全部采用了水泥瓦葺的磚混結構，②《“新京”特別市市營住宅第一次建筑工事表》，見《“新京”特別市公報》第17號。這在“新京”城市民居歷史上是首次。除了建筑構造方法和過去不同之外，“新京”市營住宅還具備了近代建筑的特質，統一配備了上、下水，設置有專門的量水器室，開鑿水源深井，建造了雨水和污水分開的下水排泄系統。無論是“滿洲”式還是日本式，甲等住宅都配有供暖設備。③《“新京”特別市公報》第4號。大部分住宅都配備了電氣等現代照明設備、瓦斯等現代餐廚設備。④《大同報》1934年7月1日，《“新京”市政公署制定市有房屋租賃規則》條。此外，“新京”特別市公署還對市營住宅周邊的道路，從路床、道形、路面等方面進行了系統改造，并鋪設成了柏油馬路。⑤《東三馬路市營住宅附近道路筑造工事》，見《“新京”特別市公報》第3號。根據劉鼎方回憶：

“（市營住宅）第二棟與第三棟之間有一個北高南低的通道，進去后會看到一塊空地——小廣場。中間是兒童活動區，設有秋千、蹺蹺板和滑梯。東南角上有一公共水池，設有一個自來水龍頭和兩眼下水井。在廣場的西北角上有一處用細沙精心鋪設的摔跤場。”

可見市營住宅是具有近代建筑功能，并配備有休閑設施、比較宜居的近代城市居民住宅。“新京”市于偽滿初期實施的兩次市營住宅計劃，建筑住宅270 多戶，市營公寓數百間，應該說一定程度上緩解了新京住宅緊張的狀況，1934年底《大同報》報道：“‘新京’市當局，為緩解居民住房困難，先后建筑兩次市營住宅，共約三百余所，供求稍見平衡故也。”⑥《大同報》1934年12月30日，《“新京”住宅難緩解》條。也是在一定程度上反映了“新京”市營住宅計劃對緩解住房緊張、抑制租金騰貴方面的作用。

二是“新京”市營住宅計劃是一次運用“市場”手段，解決城市住宅難題的嘗試。這主要體現在建設資金主要通過借貸的方式分別從“東洋拓殖株式會社”和偽滿“中央銀行”獲得，并按照市場利率，以房租和商業獲利所得進行還款。

“新京”市營住宅計劃的先進之處，主要體現在七馬路市營公寓的建造和使用過程中。市營公寓在建設前，對該地原有的一百多間舊房進行了拆除，采用的是先對這些舊有房屋進行拍賣。利用拍賣資金進行建設，建成后房屋數量在原來基礎上增加一百間，還可繼續招租。這種舉措既增加了前期的建設資金，又在房屋建設前獲得了近一半的穩定租房者。同時，市營公寓在建設中，考慮到七馬路所在地段商業比較繁榮的實際，在市營公寓地下一層設計了店鋪、倉庫、食堂、浴室，一層又出租給事務所。①《大同報》1934年8月12日，《七馬路市營住宅先拍賣舊房然后建筑》條。這樣既增加了承租者生活的便利性，也可以獲得長期穩定的租金和其他商業收入。

“新京”市營住宅“失”的方面，除了其所體現出來的政治性和日本人官吏、中國人官吏居住條件的差別對待之外，主要是和市營住宅計劃作為一次嘗試，在很多方面存在疏失有關，主要也是兩點：

一是市營住宅租金頗貴，沒有有效抑制“新京”住房租金昂貴的問題。

第一次市營住宅建設完畢后，以“滿洲”式住宅為例，考慮到借貸還款較多，甲等住宅一開始設定的租金為50元，乙等為35元，丙等為20元，與市場上正常的租房價格相比，還要高出不少，因此很多中簽者放棄租住。1934年1月5日，“市公署社會科”將中簽者棄租的“滿洲”式特甲等三所、甲等一所、乙種九所、丁種十所面向社會公開招租。②《大同報》1934年1月15日，《市營住宅因租價昂貴竟而過剩》條。迫不得已之下，“新京”市公署不得不調整市營住宅租金價格，以期吸引租房者。③《大同報》1934年5月4日，《市營住宅減租定于本月實行》條。

二是市營住宅因為工期緊張，出現了房屋質量等問題。

第一次市營住宅建設完成之后，房屋設備不全的問題就立刻凸顯出來，以“滿洲”式丁種住宅為例進行說明：

“該項住宅工程雖然竣工，亦不能稱為完備，不但無院墻，且門前凹凸不平，丁種住宅屋內之土地及火坑，多有裂隙，因是，多有欲退租者。”④《大同報》1933年12月23日，《市營住宅之承租戶因設置未善多為遷入》條。

市營住宅房屋質量問題還體現在，市署以收取租金為目的，對氣候因素未加考慮，1933年年底交房時，因為天寒地凍，屋內墻壁上結有數寸冰霜，已經不便于使用，但勉強遷入者在屋內生活取暖時，又造成了屋內墻壁融化的問題，《大同報》對這類情況的報道十分生動：

“屋內之冰霜遇熱后，始而若雪片紛飛，繼而如雨之滴降，結果頂棚墻壁之表面上所抹之白灰，亦因冷熱關系，遂又演成大掉白灰片之慘狀。”⑤《大同報》1933年8月8日，《竣工未及半載之市營住宅竟爾屢次發現破壞》條。

到了夏天雨季來臨時，又出現了新的問題，在上文提到的同一篇報道中又指出雨季面臨的房屋問題：“時在七月七八日，即以東三馬路之十六所丁種市營住宅而論，其火炕坍塌著有十三四所之多，約占十分之九”。正是因為有這樣的問題存在，考慮到“新京”其他機構，如“滿鐵社宅”等建筑的規劃建造，“新京”市公署開始允許私人在經過申報批準后建造住宅。⑥《都市欄：二、市民新建房屋》，見《“新京”特別市公報》第4號。軍政機構和商業機構員工宿舍的修建和私人住宅的興修，加上市營住宅建造的275 所住宅和數百間公寓，到1935年初，“新京”住宅困難的情況暫時得到了一定緩解，執行了兩次的市營住宅計劃遂告暫時停止。