對“首付分期”不應一刀切

王文明

摘要：“首付貸”“首付分期”等屢禁不止的原因在于，一方面，“首付分期”迎合了一部分剛需購房者首付不足的需求;另一方面，當前銀行不能從事“首付分期”業務，從而給了民間資本從事“首付分期”的發展空間。對于“首付分期”正確而理性的做法，應采取疏堵結合的做法，順勢而為。監管部門應對一部分合法經營的“首付分期”業務給予支持，并將其納入金融風險可控范圍之內，同時銀行等金融機構應當適當降低首付貸款比例，以減輕剛需購房者的首付壓力。

關鍵詞：首付分期;首付貸;房價;疏堵結合

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）02-0025-28 收稿日期：2018-12-01

1問題的提出

在政府對房市調控政策趨嚴的大背景下，目前“首付貸”這種促銷方式相比前幾年已經明顯減少。但隨著近來房市交易呈現出逐漸冷淡的態勢，近日，深圳房市又爆出“首付分期”的促銷活動，甚至部分房地產開發商推出了實際首付比例低于一成的促銷手段。由于當前房市整體處于下行通道，即使到了今年的“金九銀十”也未出現房市明顯回暖的跡象。在天津，2018年上半年政府出臺了“海河英才計劃”，雖然這一政策刺激了一波房價上漲，然而到了下半年，反而出現了二手房“有價無市”，新房降價讓利銷售的局面。整體來看，各大房地產公司的銷售增速相比往年明顯有所放緩，越是接近年底，房地產開發商所承受的完成預定銷售目標的壓力越大。為了盡快回籠資金，不少房地產開發商又開始了“首付分期”的促銷活動。但何謂“首付分期”，其和之前的“首付貸”有何關系，應如何正確看待“首付分期”，則需要我們對此作出理性的思考。

2“首付分期”概述

在當前房地產市場上，首付貸款的資金來源主要呈現為兩種形式：“一是小貸公司提供的‘首付貸，利息較高，主要存在于二手房交易;二是由開發商墊資的‘首付分期，是一種促銷新盤的手段。”

所謂“首付分期”，指的是購房者在買房時先向房地產商交付部分首付，其余的首付款，通過以下途徑解決：一是，先由房地產中介機構或房地產開發商出資墊付，購房后再由購房者通過分期還款的方式，在短期內連本帶息還清首付款，此種做法實際上是由中介或開發商先行墊付一筆過橋資金，以解首付不足者燃眉之急。二是，由第三方的網絡貸款平臺提供剩余首付貸款，由于其利息較高，此種做法有點兒類似于民間高利貸，故而又被稱為“首付高利貸”。三是，房地產中介機構或房地產開發商將剩余首付款通過商業銀行的“消費貸”“裝修貸”等方式變通解決，實際上由銀行放貸其余首付款。換言之，“首付分期”其實質仍然屬于一種變相的“首付貸”。

所謂首付貸，簡而言之，指的是購房者為了解決首付不足的問題，所進行的一種短期資金拆借行為。此種做法不同于銀行按揭貸款，相比銀行按揭貸款，首付貸的貸款期限時間較短，一般是幾個月到一年不等，通常貸款期限會被限制在三年以內。首付貸的還款方式大多是到期一次性還本，預期是靠未來節點性的收入來還款，而不是像銀行按揭一樣基于未來長期的每月收入。由此可見，“首付分期”和傳統的“首付貸”的細微區別在于，其還款方式可以分期償還，但相比而言，“首付分期”實質上仍然屬于一種變相的“首付貸”。

首付貸可分為抵押貸和信用貸兩大類。所謂抵押貸，指的是購房者需向首付貸提供方提供一定的抵押物才能獲得貸款;所謂信用貸，指的是購房者無需提供抵押物，僅憑個人征信就可以向首付貸提供方貸款。抵押貸所獲貸款的額度通常會大于信用貸，并且還款期限也比信用貸長一些，而且抵押貸的貸款利率也要比信用貸低一些。抵押貸和信用貸等形式的首付貸的出現，解決了購房者短期周轉資金以解首付不足的燃眉之急，同時也有利于首付貸的提供方將風險控制在最小范圍之內。

從商業模式上看，目前首付貸主要有以下三種模式：（1）房地產商或中介機構自營模式。（2）房地產商或中介機構與第三方金融機構合作模式。（3）第三方平臺獨立貸款模式。模式一的優勢在于，房地產商或中介機構在前期對購房者的信息就已經有了比較全面的了解，并且還會在購房者向其進行首付貸時，審核貸款的相關手續。基于此，房地產商或中介機構對首付貸的風險就可以事先加以控制。模式二仍然是由房地產商或中介機構進行主導，與模式一相比而言，只是首付貸所需的資金和風險控制都由第三方金融機構來承擔。模式三中的第三方平臺通常是一些中小型的P2P平臺公司。由于此類網貸平臺具備小額貸款等權限的金融牌照，故而也能夠對購房者提供小額的首付貸。相比模式一和模式二，模式三所存在的缺陷是無法對購房者的還款能力以及資金用途進行審核，因而該模式下的首付貸風險也更難以把控，且容易滋生諸如暴力催債等社會問題。

在實際生活中，需要進行首付貸的購房者一般是出于以下幾種原因：（1）想將現有房屋變賣更換為新房，但原來的房子短期內又無法賣出;（2）購房者的現有資金投資到有固定期限的理財產品上了，而由于短期內未到期，故而又無法提現;（3）購房者的現有資金被用于做生意，短期內無法周轉出來;（4）每月都有固定收入的購房者，短期內又無法湊齊這么多首付款，等等。

首付貸對于存在上述原因的購房者而言，正好迎合了其短期需求，可以解決其短期內首付資金不足的難題。特別是對于剛需的購房者來說，首付資金往往是其買房的最大障礙。例如對于剛剛步入職場的大學生而言，一畢業就面臨著買房結婚的壓力，但由于剛剛工作，自身手中并沒有多少積蓄，想要買房的話，首付款幾乎全靠父母及親戚朋友周轉。然而對于一部分農村出來的大學畢業生而言，在大城市買房，家中所能湊到的首付款遠不足以交付銀行規定的占購房款三成比例的首付款，此時如果能夠“首付分期”的話，則能解決其買房首付不足的困難。并且購房者能夠解決首付款問題，對房地產開發商而言，也可以提高其房屋銷售成交量，同時也可以在一定程度上化解房地產市場的庫存壓力。

3“首付分期”的可行性

根據國家監管部門出臺的一些相關政策，首付貸和首付分期都被列入嚴禁從事的金融業務和重點打擊的對象之內，例如，在2017年，住房城鄉建設部、人民銀行、銀監會聯合印發了《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》：“嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。”近日，上海也規定：“要大力整治通過提供‘首付貸或采取‘分期首付等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款的投機炒作行為。”

房子的最大功能是用來住的，并非用來炒的。國家基于此出臺一系列相關政策，打擊炒房客、抑制房價過快上漲的出發點是好的，但是，對于基于市場需求自發出現的“首付分期”等新型的金融產品，國家不能簡單粗暴地因為其對房地產市場及現存的金融秩序可能會構成一定的風險，就一棍子將其打死。國家對此應該采取正確理性的做法，即對從事首付分期的房地產開發商、中介機構或其他金融平臺，是否具備相應的從業資質以及運行是否規范等予以審慎地監管，從而化解因為民間資本從事首付分期業務而產生的與銀行之間信息不對稱的問題。這樣一來，一方面有利于房地產開發商促進其房屋銷售量，解決部分購房者首付不足的問題;另一方面也有利于民間從事首付分期的主體與銀行等金融機構，可以基于全面的信息作出順應市場發展要求的正確判斷，從而促進房地產市場的繁榮發展，以及維護良好的金融秩序。因而，不能因噎廢食，直接對“首付分期”采取一棍子打死的極端做法。

國家為了控制房價上漲，對樓市調控出臺的調控政策通常是因地制宜的因城施策，為何對待首付貸款的態度，就采取“一刀切”的做法。其實正確理性的做法應該是對其采取“疏”的辦法，而不是一味的去堵、去禁止其發展，因為符合市場需求的新興事物，是壓制不住的，它會以其他變相的方式再次出現，到頭來還是防不勝防。并且“在不以炒作或投機為目的的剛需購房或改善型購房行為中，首付貸業務如果能夠堅持有擔保、有限額、短期限的運作模式，則其風險可控性往往較強，也不會助長房地產市場的投機炒作行為。”

因此，對于并非是炒房客的剛需購房者以及改善型購房者，監管部門應當對此類需求首付貸款者予以區別對待，為了防止其擾亂正常的房地產市場和金融市場秩序，可以對單筆的首付貸限制最高額度，同時嚴格審核申請首付貸款者的相關手續;此外，發展社會主義市場經濟，就應當讓市場這支看不見的手，對首付貸風險充分發揮自我調控的作用。對于風險可控的抵押型首付貸，監管部門不應一并禁止。因為允許一部分風險可控的首付貸的存在，不僅能夠刺激房地產市場的發展，而且也能夠解決部分剛需購房者首付不足的難題。對房地產開放商來說，還可以提高其銷售量，同時有利于促進國家去庫存目標的實現。

縱觀國內外，可以發現：“目前很多國家個人貸款中，住房貸款占到了貸款總量的40%-50%，而我國只有14%，且住房個貸的不良占比也僅為銀行不良貸款總權重的0.38%，遠遠低于整體銀行業的不良貸款水平。并且，許多國家目前居民首套房的首付比一般為20%左右，貸款利率在1%-3%之間。”英國甚至推出了首套房免首付的優惠政策。之前英國對買房者的要求是必須付30%的首付，但是現在英國政府對購房者推行的是零首付的政策;并且英國政府對購房者所買的第二套房適用的是只需交付5%的首付就行。結果是，英國的房價沒有上漲，反而下降了26%。這表明，一方面，我國在居民個人住房貸款方面，尚有在市場風險可控范圍之內的很大發展空間;另一方面，對于房價的調控，不是禁止“首付分期”或“低首付”就能抑制房價上漲，銀行所承受的風險也不會因此就能消除，正確的辦法不是單單靠“堵”就能一勞永逸予以解決的。

對于“首付分期”而言，國家應采取疏堵結合的辦法審慎地予以應對。一方面，相關監管部門應當對那些假借首付貸款進行炒房的投機客采取從嚴打擊，并對從事首付貸的平臺機構予以區別對待，對于合法經營的應予以支持，而對于非法從事首付貸業務、并以謀取暴利為目的的首付貸款平臺機構則應加大查處力度。同時銀行機構應當根據市場和國民需求，適當嘗試“首付分期”，實際上對銀行而言，就是降低首付的比例，從而減輕剛需購房者所面臨的首付壓力。治本之策在于，政府需要加大對制造業的投資力度，只有具備發達雄厚的制造業做后盾，國民才會有更多的投資理財的選擇機會，而不會一窩蜂地都將閑錢投向房地產市場，不斷刺激房價非理性上漲，進一步加大房地產泡沫，加劇剛需購房者的經濟壓力。

此外，政府應加大對低收入人群的住房需求的財政支持力度：“增加安置房、廉租房、共有產權房的供給力度，讓大部分低收入群體放棄購房而進入政府提供的保障住房領域。”國家應當有選擇的審慎地允許開放一部分“首付分期”業務，為了有效控制銀行風險，可以先行嘗試在抵押型首付貸款方面進行試點，并且采取一些與之相應的經濟措施，以及實施一些法律措施加以規制：“加強對銀行風險的法律防范問題的研究，重視該領域的立法及司法活動，形成更為全面的法律制度。”

4結語

中國實行改革開放已經四十年了，在經濟方面取得了巨大成就，已躍升為世界第二大經濟體，不可不謂“國富”。然而，實現中華民族的偉大復興，不僅僅是“國富”，還要做到“民強”。讓普通老百姓切切實實地享受到改革開放所帶來的成果，最直接的體現就是“居者有其屋”。當下，非理性上漲的房價已經讓眾多老百姓不堪重負，為此國家多次出臺樓市調控政策，抑制過快上漲的房價，然而房價還是居高不下。對于剛需購房者而言，首付是其在城市安家落戶的第一道坎兒，“首付分期”的出現也是迎合了這部分剛需購房者的需求。因此，國家對待“首付分期”不應一刀切地去堵、禁止其發展，而應有所區別對待。一方面，應當允許一部分合法經營的“首付分期”的存在;另一方面，與其讓一些商業銀行打著“裝修貸”的幌子去變相從事首付貸款業務，不如由國家統一調控，適當降低銀行的首付比例，從而減輕剛需購房者的首付壓力，進而促進“居者有其屋”美好愿景的早日實現。