聚焦兩會：2019房地產關鍵詞

端木

住房一直都是百姓關注的焦點，今年全國兩會期間，與住房相關的熱詞涵蓋了房地產稅立法、房價走勢、房地產調控等，影響著廣大人民的住房利益，也關系著房地產業的發展趨勢，從中我們可以總結出幾大關鍵詞。

關鍵詞之一：穩步推進房地產稅立法

今年兩會提出，要“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。”這是自2013年中央提出對房地產稅進行立法后，“房地產稅”第三次進入政府工作報告。事實上，房地產稅作為長效機制的重要一環，一直備受市場關注。今年兩會重提房地產稅，并將2018年政府工作報告中“穩妥推進房地產稅立法”改為“穩步推進房地產稅立法”，字面上雖只有一字之差，卻引起了業內的廣泛關注和猜測。“穩步”是指有把握地按一定步驟進行，“穩妥”是穩當可靠的意思。兩個詞的對比很大程度上代表房地產稅逐漸進入制定程序中，但房地產稅落地的速度預期在加快。

關鍵詞之二：深入推進新型城鎮化

新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化，是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。去年全國的城鎮化率指標繼續增長：2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上年提升了1.06、1.02個百分點。已經非常接近《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》中提出的到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45010左右的目標。未來兩年，中國城鎮化速度依然會加快。

關鍵詞之三：以中心城市引領城市群發展

經濟發展與城市發展的趨勢都必然是大城市圈發展，從中國看，幾大城市圈已經基本形成，特別是京津冀、長三角、珠三角。這些城市都非常有活力。

從房地產角度看，過去的三年，這些區域都已經建立了初步的房地產調控協同機制，最典型的比如北京與周圍的環京基本實現了房地產調控的協同。2010年2月，住房和城鄉建設部發布的《全國城鎮體系規劃（2010-2020年）》明確提出五大國家中心城市（北京、天津、上海、廣州、重慶）的規劃和定位;2016年5月至2018年2月，國家發展和改革委員會及住房和城鄉建設部先后發函支持成都、武漢、鄭州、西安建設國家中心城市。未來房地產市場發展的核心區域也必然是這些熱點城市。另外，圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經濟發展、人口流入的核心區域。事實上，中心城市和城市群的關系，和區域聯動發展有關，如京津冀、長三角、大灣區等城市之間，有相應的互通、產業間的流動關系，這會使經濟更為集約，生產更為高效，能夠有效縮短城市之間的落差。從房地產開發角度來看，中心城市效應已成為房地產企業關注的焦點。

關鍵詞之四：落實城市主體責任

落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。從房地產發展看，主體責任內容核心是穩地價、穩房價、穩預期。從2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

關鍵詞之五：繼續推進保障房與棚改建設

保障民生工程一直是社會較為關心的內容，今年“兩會”對保障房、棚改工作的要求是：“繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。”此次政策明確提到，要對城鎮老舊小區進行大力改造和提升，這和過去“棚改”做法是有差異的。實際上在這次政府工作報告中，提出了很多新的產業，包括水電路氣配套設施、家裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個細分領域，這是很多涉及城市運營的開發商可以積極關注的領域。

另外，“兩會”重提棚改，2018年政府工作報告提出要啟動新的三年棚改攻堅計劃。根據2019年政府工作報告發布的數據，2018年實際完成棚戶區住房改造620多萬套。公眾對棚戶區改造的顧慮也得以打消，棚戶區改造會繼續推進，但不會“一刀切”。

關鍵詞之六：農村土地改革，集體建設用地入市有望全面鋪開

今年兩會指出，要推廣農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果;深化集體產權、林權、國有林區林場、農墾、供銷社等改革。改革完善農業支持保護體系，健全糧食價格市場化形成機制，擴大政策性農業保險改革試點。持續深化農村改革，廣袤鄉村必將煥發新的生機活力。由此看來，農村宅基地等集體入市，將成為土地改革突破口，這也加速了土地、勞動力的進一步釋放。從農村土地改革趨勢來看，農村土地的價值將得到提高，但短期來看，土地產權發生改變的可能性不大。農村土地改革未來可能會提高農民的收入，同時也給市場的土地供應方式提供了一個新的窗口。

與此同時，農村土地改革的立法進程也在推進之中。農村土地承包法，將所有權、承包權、經營權“三權分置”的重大改革成果用法律形式確定下來，穩定和完善了農村土地承包關系，給土地承包者和經營者吃下了“定心丸”。