移動信息時代商業地產的空間需求與設計響應

王廷廷 孟曉鵬

摘要：如今商業的發展進入了以信息數據交流為主導下的“社交消費時代”，這引致商業空間、商品信息傳播模式發生根本性變化，并對城市結構與建筑空間的商業功能提出全新要求，成為未來商業地產開發研究的新命題。對網絡經濟下的商業空間內部變化趨勢進行分析，針對其中與城市和商業地產空間緊密相關的商品信息展示、商品流通和倉儲、商品體驗等方面，探求未來商業地產空間形態變革的新需求、新特質以及新營造趨勢，從微觀和現實層面為互聯網文化下的商業變革提供地產空間功能的匹配化設計倡導。

關鍵詞：移動信息;商業地產;空間需求;設計應對

中圖分類號：TU201.1;C936 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）03-0057-63 收稿日期：2019-01-03

商業地產是一個龐大而籠統的概念，其寬泛的內涵可以包含除卻住宅以外的所有地產形式，按照邏輯聯系的緊密度和作者的專業領域，本文針對性研究的商業地產概念是指容納多形態消費的可以稱為“生活中心”的地產綜合體，不包含寫字樓、大型酒店等商業外延地產，且主要著眼于商業地產內部的空間形態。如今龐大而高效的信息網絡正在以全新的力量和規模闡述著現代商業社會的變革，新時代的商業活動除了包括以消費為代表的維持性活動外，還納入了以休閑為代表的任意性活動，這已經涵蓋了按照人的目的差異性來劃分的三類活動中的兩類，商業地產空間必須研究業態變化導致的對消費活動和休閑活動的迎合與照顧。在以信息數據交流為主導下的“社交消費時代”，無論企業主還是消費者的一言一行都在社會媒體和社交網絡的作用下或大或小地改變經濟運行的軌跡，商業空間、商品信息傳播模式都發生了根本性變化，促成城市與建筑空間的商業功能的解構和重構，成為未來城市與建筑公共空間發展研究的新命題，也是移動信息時代商業地產空間設計變化的內生動力。

1“社交消費時代”下的商業變革

移動信息為新經濟發展提供的核心價值打破了信息傳播的時空限制，商業活動可以在任何時間、任何地點進行。著名城市學研究權威喬爾·科特金認為，一方面，郊區化的購物中心努力將之打造成為當地的主街道，專賣店、連鎖超市、購物城不斷復制人造環境，發展成為各類人工主題購物城或消費點，迪斯尼樂園、拉斯維加斯是其中最具有代表性的案例;另一方面，電子商業空間正在逐步替代連鎖超市、大型倉儲商場，人們逛購物城的時間和面對面的個性化服務逐步減少。網絡空間使得人們的消費活動更加自由而便捷，移動信息網絡構成了一個新型的“消費者影響力世界”。

雖然商業的交換本質從來不會改變，但是商業業態一直在變化中。商業業態是指“零售企業為滿足不同的消費需求而形成的不同經營形態，即商業設施的經營形態”。微觀視閾下的商業空間是商業經營設施的重要主體，作為移動信息時代商業空間的目標不單是促成商業活動在本空間內實現，而是為盡量實現可能的商業活動服務，這些服務可以存在于任何的環節（廣告、展示、倉儲、服務點等），可以說，商業空間的特定性正在逐步模糊。

另一方面，商業地產在很大程度上其實是樓宇經濟的承載空間和展現形式，其中突出的表現就是實體的商業空間對“樓宇經濟”的促進。在互聯網時代下，商業地產建設的樓宇作為商業空間的環境載體，其與商業行為結合的同時會促使某些新興高級商業業態的形成和集聚，如美容攝影、特色餐飲、運動健身等。樓宇經濟是“依托城市中心區和商業區而發展的，多隱匿在商務樓宇中，也賦予了新的使命以接應傳統的商業街”。商業地產內組合多樣的商業業態的高附加值使樓宇經濟成為經濟發展的一個增長極，商業地產綜合體內的餐飲、展覽、特色旅店等發揮出較強的凝聚輻射作用，使得新形式下商業地產空間的客流量得到增加，從而增強了商業地產的環境凝聚力。與傳統的臨街商鋪相比，商業地產綜合體作為一個系統，與虛擬的商業空間的交叉作用更為頻繁，通過互聯網獲而得客流的增量更明顯，標明互聯網虛擬商業空間與商業地產的實體商業空間形成了互動效應。這都對樓宇經濟的具體承載空間設計帶來了新的視野。

2移動網絡時代商業變革對應的商業地產空間功能轉變

傳統商業空間的功能主要是為了促使消費在本空間內完成（交換），移動信息時代商業空間的功能是關注商業活動的整個流程服務（包括消費后的系列消費行為）。因此，功能更新了的商業空間規劃設計是對商業業態應對移動信息化的必然課題。一方面，作為商品集聚和陳列展示的空間重要性不再突出;另一方面，作為公共場所的商業空間，休憩和社交以及群集化消費功能得到加強，這客觀上重塑了商業空間的功能。

隨著互聯網電子商務的迅速發展促成了人們購物觀念和模式的轉變，物流業的快速發展保證現如今電子商務大程度上滿足了人們對商品實物的購買需求，2018年1-11月份，全國網上零售額80689億元，同比增長24.1%。其中，實物商品網上零售額62710億元，增長25.4%，占社會消費品零售總額的比重為18.2%，這樣的商業業態新趨勢不是對傳統商業空間的摒棄，而是對商業空間提出了更高的要求：注重人性化，注重體驗互動和情感契合，注重品牌昭示和實力，注重服務能力，這是鞏固顧客忠誠度的必然要求。

互聯網信息時代，實體商業購物環境在商品陳列展示密度、商品存儲量、商品消費行為達成的時效性、商品品牌昭示效應以及環境周邊的消費外溢效應都與傳統實體商業空間不同，并且人們對其環境品質的需求不斷提升。這既為商業街區、商業地產的營造與發展提供了新的契機，同時也在它們的規劃設計過程中提出了新的需求。要求商業地產空間關注體驗式消費氛圍的營造，更加注重內部購物環境品質的提升與消費者的情感需求的照顧，休憩型、體驗式的商業活動空間是商業地產空間規劃設計的主要內容，某種程度上也是實體商業空間和虛擬商業空間的結合點，重在體現其展示、體驗和消費等多重功能，并能夠與消費者的行為有效互動，使實體商業空間既能充分展示經營者的商品信息，又能根據消費者需求量身定制商品，從而營造出一個舒適、友好甚至令人們流連忘返的商業綜合環境，如圖1所示。

3整體規劃視角下的商業地產空間營造趨勢

3.1商品銷售時空不確定性導致商業地產空間內涵重構

商業空間包括物質實體空間和信息虛擬空間，商業活動的運行場所在高效的信息平臺支撐下以智能的方式得到拓展，商品的銷售時空確定性不再，使得商業空間（虛擬）交融、滲透于其他（實體）空間，反過來，不同類型的（實體和虛擬）空間也在綜合的商業地產中不斷植入。綜合商業空間中的商業活動開展方式、商業行為組織形式因為信息技術的影響而改變，這些改變的更深層影響在于商業活動開展方式、商業行為組織形式變化所導致的的空間效應，尤其是信息系統的架構下，商業空間中移動的不僅僅是人流，還附帶了資金流、物質流、交通流等的運動體系，商業空間新的物質內涵由此產生?？梢娫诰W絡消費時代的商業空間中，單一形態的消費不再是也不應該是該空間的功能立足點，多元的消費觀念和消費渠道都使得商業空間中人流目的性變得模糊，商業空間應該是虛實活動匯聚的節點，也就是說信息社會下人的商業行為，會導致商業空間內涵的融合及空間形態的重構，呈現出功能動態轉換的趨勢。因此，商業地產開發與設計中，應該特別關注網絡商業空間與商場的物質實體商業空間在功能、定位、作用上的平衡和互補，從而以智能方式拓展實體商業空間的可能性，使其呈現出新穎、具象和共享的活力空間特征。

3.2注重地產內部的梯度開發，增進商業環境的適應性

不同的商業地產綜合體之間的同質化在客觀現實上無可避免，但是就個體商業地產綜合體而言，其空間內部的功能性和環境特質將會越來越多元，以此來鞏固商業環境的適應性。這也是城市可持續發展的需要，由于商業作為城市化發展的重要組成部分，其商業形式的多樣性和豐富性對城市發展具有重要的影響，商業空間作為城市化發展的主要形態之一，其空間形式必須具有可持續發展和適應性，商業地產空間也如此，其內部空間中形態的豐富性也決定了該商業地產運行鏈的整體長度及寬度。因此，為滿足與商業地產最大運行力相適應的空間需求，在商業地產內部空間規劃時應注重梯度開發原則，對不同商業活動空間的面積大小、與城市交通聯系便捷程度以及與城市其他服務業的銜接度等方面提供更多的對應選項和對接端口，樹立等級多樣的引導機制，提升商業環境應對交通、物流和信息生態環境變化的適應性。

3.3商業地產和休閑空間的重合疊加

容納以消費為代表的維持性活動和以休閑為代表的任意性活動分別是商業空間和休閑空間的主要功能特征。在移動信息時代，未執行活動和任意性活動的界限變得模糊化，商業空問和休閑空間也逐漸疊加復合。

信息技術帶來了商業業態變化的空間效應，同時也對城市休閑空間進行了解構和重構，主要體現在：休閑空間虛擬化;傳統實體空間休閑化;休閑空間泛化。這其中還有一個重要的休閑價值觀的轉變過程，人們由“以工作為核心的價值觀轉變為追求工作與休閑均衡的休閑價值觀”，這是由于在生產效率提高導致人們可支配時間增多的前提下，網絡環境成為重要的社交場所，人們開始追求并遵從柔性生產和彈性勞閑的時間安排。這種觀念轉變形成了一個“新的價值觀行動者網絡”，該網絡的行動客觀上成為信息時代城市休閑空間產生的行動力量。與此類似的是，在信息時代，虛擬和實體相結合的商業空間中，人們逐漸適應并遵循即時交換與過程消費的并置，注重消費和體驗的均衡與兼顧。無論是商業空間還是休閑空間，縱然與傳統的有明顯空間界限的實體空間不同，且呈現更強的虛擬化趨勢，但是所有虛擬的商業空間和休閑空間從本質上都要依托實體空間而存在，實體的建筑空間永遠是不同類型的休閑和商業活動開展的載體。對于休閑空間而言，虛擬的休閑空間和實體的休閑空間相互關聯融合是其本質特征，對于商業空間來說，商業活動的展開最終必須體現在人與人之間的關系上，處理這些關系必然存在人們時空利用的“多任務”和時空功能復合化的現象，這反映到實體空間中就體現為商業空間和休閑空間的相互重合滲透趨勢越發明顯，成為商業地產綜合空間的重要特征。

4商業地產的空間設計響應策略

4.1外部塑造昭示性的商業地產建筑外立面

商業地產建筑立面的規劃具有特殊性和綜合性，因為商業地產的建筑立面不僅是城市商業符號和區域街景，還是承載和表達眾多消費元素的綜合實體，也是對新消費模式的關鍵烘托因素。雖然商業地產必須高度市場化，但是由于其為創造核心環境吸引力的消費場所，其藝術處理尤其重要，除了建筑專業的藝術追求，還包含對大眾心理和流行時尚的尊崇，所以其整體風格的選擇范圍更為廣闊。商業綜合體建筑即便在整體風格確定后，其細節風格的多元化和單元組合的多樣化才能保證商業地產的建筑立面達到活躍、新穎的視覺與空間效果，從而以獨特的具有吸引力的建筑外觀昭示其內部空間的消費吸引力。開發出矗立于當地并具有鮮明的文化內涵和突出的視覺特征的建筑乃至街區，并在商業地產良性運營的過程中同時實現建筑文脈與時代感的溝通與延續，應該是大型商業地產項目追求的高級目標。

4.2內部凝聚組合空間的環境核心吸引力

移動互聯網時代的商業地產綜合體作為商業空間和休閑空間的交叉融合，定位為商業零售機構的升級版顯然并不符合人類較為理想的生活空間設定。當代復合功能建筑的發展趨勢包括：建筑“城市化”、形態多樣、結構創新、空間不確定性和對城市公共空間的塑造，美國學者約瑟夫·菲頓將形態多樣性分類為組織混合型、嫁接混合型和整體混合型，商業地產綜合體屬于典型的復合功能建筑，其多樣性的形態和不確定的空間激發著商業地產建筑內在的無限活力，但卻對如何凝聚組合空間的環境吸引力提出了客觀需求。

移動互聯網時代的商業空間設計具有四個面向的設計驅動力因素：

（1）商業實體空間與商業虛擬空間線上線下相契合能力。無論網絡信息如何發達，配套技術如何完善，人們面對面的接觸，在增強人與人之間的信任度和認同感乃至后續的長期關聯，具有無可替代的優勢，商業行為中“面對面交流并不會消失，相互可見仍作為經濟行為的一部分”，因此移動互聯網時代的商業實體空間必須有保證人與人之間服務、咨詢乃至相互信任的能力，并且要能實現在一定輻射范圍內的對虛擬商業空間的有效性及時性互補，如售后服務和定制服務等。

（2）商業品牌的昭示力。在商品營銷的領域里，促進商品盡可能地接觸和感染潛在的消費者是其不變的主題和重要的手段。在移動互聯網時代的實體商業空間中，商品的展示主要用于彌補和強化虛擬商業空間中已有的商品展示信息的不足，從質量、安全以及新品性能體驗等方面采用非描述的形式進一步說服潛在的消費者，或者驗證其網絡宣傳。

（3）顧客的情感契合度。對于任何一種公共空間，其使用者的場所認知和評價是該空間設計所追求的至高目標和評價標準，雖然商業空間的商業盈利功能有其固有的影響力，但是對于商業地產的組合實體空間而言，如何在長期的時間跨度內，獲得不同（或者相對固定）的人群的情感認知和行為眷顧，是保證商業盈利的基礎，僅僅是個性化和標新立異的設計風格不能永久湊效，只有回歸到生態、健康、環保和環境心理以及大眾行為等原始的設計優勢，才能保證商業實體空間長久不衰的吸引力。

（4）人流定義能力。長遠來看，人類的群聚性不會隨著科技文明的發展而變化，即便是在網絡社會中，個人行為和活動的比例逐漸增長，市民社會和市民精神總是相對穩定，城市空間中的人流在總量上也不會跳躍性的急速變化，對于商業地產綜合體中的實體空間，綜合了消費活動和休閑活動（甚至部分生產活動）的空間組合，一定意義上成為一種“生活綜合體”，成為未來城市主要的消費、休閑和交往空間，必須具備人流的定義能力，主要表現在整合各種新業態的優勢和特點，并通過合理的空間布局聚散人流;營造商業空間中的休憩環境，彌補網絡空間中人機關系的疏離和陌落;在商業時尚中注重消費文化和城市精神，合理運用技術手段提升高質量的場景觀感度，滿足空間使用者和市民物質和精神層面的整體需求，此時的商業地產，就應該是一種“天空之城”那樣的城市公共開放空間，在這個空間中，體驗消費都已經是一個基本的層級，更高的層級是在這個空間中，人們追求的是一種自然的，不斷趨于理想生活狀態，如圖2所示。

4.3預留二元結構動態調整的可能

商業地產內部是根據商業經營模式確定的不同單元的商業活動組合空間，這必然是一個商業業態整體規劃和招商店鋪（機構）經營建設的二元結構，在這個二元結構的模型中，由于商業地產高度市場化商業化的特點，其內部商業環境的動態調整成為一種持續發生的常態。因此，商業地產空間設計必須在項目初始就預留動態調整的可能性，在項目整體規劃中，不同區位的商業地產必須根據周邊環境定位來確定業態規劃，并順應主要人群的消費變化，盡量避免與其他商業地產項目的同質化，即便這樣的主體功能類似的情況不能改變，必須保證本項目中的業態差異和豐富性。對于種類繁多的招商店鋪（機構）的建設，無論其空間大小、動靜需求、風格迥異的程度有多復雜，都應該盡量尊重其多樣性和個性化，這樣的尊重有兩個方面：保證共有空間的風格整體性、保證輔助空間（服務、交通空間等）的順暢與獨立，因為商業環境的設計必然隨著商業活動的轉型而變化，預留動態設計和改建的可能，盡可能降低局部單元改變過程中對其他單元的影響;盡可能在不影響每個單元既有活動能力的前提下，順暢地改換升級整體形象，都是對商業地產空間二元結構的關注，也是互聯網經濟下商業地產空間的重要設計策略。

互聯網經濟具有高敏捷度和寬適應性的內生特質和環配需求，迫使商業業態和商業空間需要順應方式變革和功能重塑，以適應新的商業生態環境。新的商品信息展示、商品流通和倉儲、商品體驗服務等方面與城市和建筑空間緊密相關，必然也會促使建筑空間內涵結構的進化和轉型。在互聯網思維下傳統的商業將終結重塑，可以預見未來城市和建筑在商業空間方面的發展將是一個不斷更新進步的過程。因此，也需要我們對大數據時代的商業革新和空間規劃走向持續關注，并從商業空間設計的微觀層面積極響應并促進商業地產的健康發展，進而更好地順應新時期城市發展的潮流。