基于消費行為理論的居民租房傾向影響因素研究

文/宋丹丹 南京財經大學 江蘇南京 211000

1、引言

為了進一步滿足居民的居住需求，近年來國家也越來越重視對住房租賃市場的管理，截止到2018年底，對住房租賃市場影響較大的政策有：支持住房租賃產品的證券化發展；租售同權政策；以及北京市住建委率先推出的規范住房租賃市場的通知，推進住房租賃市場的合規化，通過法律手段保障租戶的合法權益。這代表著未來中國城市住房租賃市場將更加正規化，租戶的權益將得到更好的保護，也使得通過租賃形式滿足住房需求成為一種更為現實的選擇。

2、理論基礎與研究假設

2.1 人口學特征與租房傾向

個人特征是影響城市居民選擇租房的重要影響因素。

首先是年齡，錢瑛瑛（2018）對上海公租房用戶的調查中顯示，公租房用戶存在年齡差異，61.8%的用戶集中在26～35歲之間25.8%的用戶集中在18歲到25歲之間，36歲以上的用戶合計為12.3%，公租房的居民主要集中在年輕群體中。其次是性別，史學斌（2018）對重慶農民工租用公租房的調查顯示，農民工使用公租房傾向的性別差異不顯著。第三是家庭收入或月收入，月收入對租房的影響直接體現在了租金的支付能力上，但我國居民有很高的購房偏好，在面臨租購選擇時，高收入群體更傾向于購房而非租房（羅憶寧，2018）。

第四是同住家庭結構，及共同居住的家庭成員人數。陳多長等（2011）對杭州居民的調查顯示家庭成員結構對居民的購房傾向有顯著影響。第五是受教育程度。一般認為收入水平與受教育程度顯著正相關而收入水平又與租房傾向有顯著相關性。

2.2 情感特征與租房傾向

城市居民在租房時需要探討個人偏好因素對其租房選擇的影響。

首先是租購偏好。鄧蕾（2011）對上海市外地青年的調查顯示，在租房中年輕人普遍缺乏歸屬感，而且租房時間越久越不會將租房作為自己的家，63%的年輕人認為租房是暫時的選擇，未來一定要買房。

其次是租房原因。不同租房原因下對租房傾向的偏好是不同的，例如剛畢業的學生租房主要是為了解決基本的居住需求，他們對于租房租金、公共交通狀況較為重視，但對于裝修、房屋內的配套不太重視，表現為剛性的居住需求（劉曉紅，2016）。

2.3 空間特征與租房傾向

租房空間選擇（Space Choice）是與租房產品本身關聯最為緊密的一個維度。結合文獻本文認為住宅的空間特征主要包括區位特征、鄰里特征和建筑特征。三者從宏觀到微觀、從大環境到小環境基本囊括了消費者租房空間選擇的全部考慮因素。

2.4 情感特征與空間特征的交互

本文中情感特征、空間特征、個人特征3維度的交互關系為：情感特征與空間特征，情感特征與個人特征，空間特征與個人特征，情感特征、空間特征與個人特征。此外，消費者需全面衡量未來收入和規劃、對比租房與買房的租房成本、并經過長期財富積累之后，才能對租房做出選擇。

2.5 個人特征和空間特征的交互關系

租房選擇中的經濟選擇和個人特征具有較為顯著的相互影響。租房相關研究發現：在老年時期前，個人特征與租金狀況具有很強的正相關關系，年齡、持久收入、暫時性收入等因素對租房者有顯著影響（張明，2016）。隨著年齡的增大，城市居民對住房的要求提高、支付能力增強，因此對于購買住房幸福感更強，即增強了情感特征對感知價值和感知風險的影響能力。

根據以上研究，本文做出如下假設：H1：個人特征與租房傾向具有顯著相關性。H2：用戶情感特征與感知價值、感知風險、租房傾向具有顯著相關性。H3：租房的空間效用與消費感知、租房傾向顯著正相關。H4：消費感知與租房傾向具有顯著相關性。H5：用戶情感特征會調節空間特征對消費感知、租房傾向的影響。H6：用戶個人特征會調節空間特征對消費感知、租房傾向的影響。

3、實證分析

3.1 數據獲取

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本文對南京市的居民個人特征（年齡、年收入）、經濟特征（租購偏好、租房原因）、空間特征（建筑面積，建筑形式、裝修、小區配套）、感知價值、感知風險、租房傾向進行了調查。調查對象為有租房經驗的居住在南京市的居民，篩選后得到有效問卷208份，有效問卷率為93.6%。

然后對問卷進行信效度檢驗：使用Cronbach’α系數檢驗變量的信度，使用統計軟件計算感知價值、感知風險、租房傾向的可靠性，3個變量的Cronbach’α系數值分別為0.909、0.829、0.738，租房傾向整體的信度為0.909，說明問卷有著良好的可靠性。

綜上所述，本文設計的感知價值、感知風險、租房傾向的信效度合理。

3.2 城市居民租房影響因素的回歸分析

通過前文得知個人特征中的年齡、年收入與租房傾向顯著相關，因此在相關性分析中，使用pearson雙變量相關性檢驗，分析個人特征、經濟特征、空間特征、感知價值、感知風險、租房傾向的相關性。

可以發現年齡、年收入與租房偏好顯著正相關，與空間特征的各個因素都有顯著相關性，與租房傾向沒有顯著相關性，年齡、年收入與感知價值顯著正相關，年齡與感知風險顯著負相關。因此假設H1沒有得到驗證。租購偏好與建筑面積、小區裝修顯著相關，傾向租房者傾向于小面積、低配裝修的租房。租房原因建筑形式負相關，改善性需求者傾向于低層住宅。情感特征與感知價值、感知風險、租房傾向都沒有顯著相關性。因此假設H2沒有得到驗證。感知價值與空間特征的各個因素都有顯著相關性，感知風險與空間特征除了建筑形式之外的其他因素有顯著相關性。因此假設H3得到驗證。感知價值與租房傾向有顯著正相關性，感知風險與租房傾向有顯著負相關性。因此假設H4得到驗證。

回歸結果如表1所示。

模型1，感知價值為因變量，個人收入特征、空間特征為解釋變量的回歸方程中，只有年 齡（beta=0.12，p＜0.01）和 小 區 配 套（beta=0.65，p＜0.01）進入方程，正向預測感知價值（F=37.68，p＜0.01）。

模型2，感知風險為因變量，個人收入特征、空間特征為解釋變量的回歸方程中，只有年齡（beta= -0.23，p＜0.01）和小區配套（beta= -0.40，p＜0.01）進入方程，負向預測感知風險（F=8.83，p＜0.01）。

模型3，租房傾向為因變量，個人收入特征、空間特征為解釋變量的回歸方程中，只有小區配套（beta=0.53，p＜0.01）進入方程，正向預測租房傾向（F=13.57，p＜0.01）。

模型4，租房傾向為因變量，感知價值、感知風險為解釋變量的回歸方程中，只有感知價值（beta=0.77，p＜0.01）進入方程，正向預測租房傾向（F=141.70，p＜0.01）。

在感知價值、感知風險對多個影響因素的回歸中，只有年齡和小區配套2個變量特征顯著，因此本文只研究年齡和小區配套的交互作用，回歸結果如表2所示。

模型5，感知價值為因變量，年齡和小區配套、年齡＊小區配套進入方程，正向預測感知價值（F=197.52，p＜0.01），年齡＊小區配套交互項的作用顯著（beta= 0.55，p＜0.01），且擬合系數R2=0.744＞ 模型1的R2=0.53。

模型6，感知風險為因變量，年齡和小區配套、年齡＊小區配套進入方程，負向預測感知風險（F=32.73，p＜0.01），年齡＊小區配套交互項的作用顯著（beta= 0.70，p＜0.01），且擬合系數R2=0.33＞ 模型2的R2=0.21。

模型7，租房傾向為因變量，小區配套、年齡＊小區配套進入方程，正向預測租房傾向（F=212.95，p＜0.01），年齡＊小區配套交互項的作用顯著（beta= 0.76，p＜0.01），且擬合系數R2=0.76＞ 模型1的R2=0.29。

因此個人特征的年齡與空間特征的小區配套交互作用項，對消費感知、租房傾向有預測作用。假設H6得到驗證，其中H61證實、H62證偽。由于情感特征的租購選擇、租房原因與感知價值、感知風險、租房傾向，感知風險，因此情感特征也不與其他特征存在交互作用，H5沒有得到驗證。

4、政策建議

根據研究結果，我們對政府提出建議，在城市規劃和住房租賃產品開發的引導上，要重視周邊配套完善小區公共服務，土地出讓時以配套成熟地塊為主，要有側重的進行租賃住房資源投入，引導小面積、高層、精裝修住房租賃產品的開發，提供的公共服務也應當以規模化方案為主，滿足高密度、高流動性人口的公共服務需要。對住房租賃運營商提出建議，盡量選擇成熟小區的住房作為房源。對租房者提出建議，以更理性的態度進行租房，在租房時盡量按照配套、裝修、面積的順序選擇租房產品。