我國大學城土地使用情況調查報告

文/徐瑩 華南理工大學建筑設計研究院有限公司 廣東廣州 510600

過去20年，中國的新城新區建設發展飛快。本文以其中一種主題新城的類型——大學城為對象，通過提取32個信息公開、資源完整、具有代表性的中國大學城發展的情況進行匯總與比較，分析大學城此類新區的用地發展特點與機制。

1、中國大學城概況

在過去15年的快速發展期間，中國大學城建設取得了非凡的成就，其作用主要表現在三個方面：1.迅速提供了大量高等教育用地，緩解了高校擴招帶來的校舍與校園用地緊張的問題；2.大學城作為一類重要的公共投資項目，引導城市空間的有序拓展；3.部分市中心用地緊張的高校整體搬遷，實現了城市土地資源的優化配置。正是由于其對城市空間拓展的帶動作用顯著，使大學城一度成為各大城市地方政府發展的重點。從1999年至今，我國至少已經陸續興建了超過70個大學城、教育城、職教城。這股大學城建設熱潮伴隨90年代末的高等教育擴張而至，至2008年教育部宣布停止擴招而逐步式微，至今，其發展已基本進入穩定階段。

而在大學城發展的同時，圍繞大學城建設實際成效的質疑之聲也非常多，大學城文化空心化、建設效率低、發展后續乏力等問題不斷，一些大學城發展情況良好，一些大學城則長期處于半荒蕪狀態，一些大學城因過度發展造成土地的閑置與浪費、消耗大量耕地與資源的問題，也逐步引起了一些地方政府的重視。因此，從現實需求出發，我們也有必要對中國大學城的發展現狀，尤其是其土地使用情況，進行實證調查與分析。

本文通過獨立地第三方調研，采集了32個典型的大學城樣本，在統一的地圖平臺下提取建設現狀信息，并通過一致的標準進行數據處理與統計，以計算其建成區面積、分析其用地蔓延特點，主要從建成比例、建設密度、景觀破碎度三個方面的指標比較，對目前中國大學城的土地使用現狀進行量化分析。

2、中國大學城的土地使用情況調查

在本文調查中發現，我國部分大學城的用地擴張，存在比較嚴重的土地閑置、破碎、蛙跳、低密度蔓延等問題。在我們統計的32個大學城樣本中，規劃用地規模最小的3.7平方公里，最大的達到50平方公里，平均每個大學城規劃面積19.7平方公里。全部32個大學城總規劃用地面積628平方公里，其中不可建設的用地221平方公里，可建設用地407平方公里。在可建設用地中細分，已建成的總用地面積為222平方公里，未建用地185平方公里，閑置或未征未建的用地占近45%。(圖2)

2.1 用地擴張

1990年代后我國新建的大學城，大部分規劃的人口或師生規模超過10萬人，用地超過10 平方公里。我們統計的 32個樣本中，大學城平均規劃面積為19.7平方公里，接近于一個小城市的規模。在我們調查的32個大學城規劃樣本中，規劃面積在10平方公里以上的大學城就有23個，占總樣本數的71%；其中規劃面積超過了20平方公里的大學城有12個，占總樣本數的37.5%，達到新建一個小城市的規模。

2.2 土地空置

但就實際發展進度而言，許多大學城并沒有達到理想的發展高度；從總量來看，大量的大學城規劃用地閑置。如前所述， 32個樣本大學城總規劃用地面積628.2平方公里，其中，不可建設用地約221平方公里，可建設用地約407平方公里。而在可建設用地中，至今已經建成的總面積僅222平方公里，其他閑置未建、待用、預留的發展用地達到185平方公里，約占可建設用地的45%。

從統計的樣本上看，大學城用地建成情況呈兩極分化，建設較快的與建設停滯的情況并存。一些大學城的建設時間已達到10年以上，但發展仍比較緩慢，建成比例不足50%；而相反，一些建設較快的大學城，即使2010年后才開始建設，也有僅5年時間建成率就接近80%的。發展緩慢、建成率較低的大學城，普遍都有不同程度的用地閑置、建設密度很低、建成用地分散、景觀破碎的現象。（表2）

那么，哪些大學城更容易陷入發展停滯？將表1、表2比較可見，地處中西部欠發達地區二線城市的，同一城市有兩個以上大學城的，大學城規劃面積占母城建成區面積的比例達到10%以上的，發展相對較緩慢。

2.3 建設密度普遍較低

我國90年代后形成的大學城空間，相對傳統的大學空間，教學建筑高度并沒有太大變化，但總體建筑密度與容積率卻大幅度降低。本文新建大學城的32個調研樣本，評價其已建成用地上的建設密度，平均建筑密度僅0.12，平均的毛容積率僅0.98。（表3）

2.4 部分大學城用地蛙跳式發展

首先，觀察大學城內部用地的連續性。將大學城內部面積在10公頃以上、與周邊其他建設相距距離超過1公里的斑塊劃分為一個獨立的斑塊，觀察大學城內部景觀破碎程度。顯而易見，建成比例越低的大學城，景觀破碎度越高。究其原因，一則，一些發展地塊分散，許多地塊至今未出讓或開發，導致景觀破碎不連續；二則，校內發展備用地過大。那些建成區破碎斑塊多，密度又低的大學城，景觀上將更難形成一個很好的城市形象。(圖3)

第二，站在城市的層面看大學城組團與母城的發展連續性，可以發現：1.在用地建成比例上，母城與大學城的距離影響較大；2.建成比例較高、用地空置少的大學城樣本，其區位往往位于城市市區邊緣，靠近主城中心區；相反，建成比例較低、用地空置大的大學城樣本，與主城往往相距甚遠。如果用谷歌夜景進行比較，這點表現得更為明顯。（圖4）

表1 大學城建設規模對比（單位：平方公里）

表2：大學城建設用地建成率對比（單位：平方公里）

表3：大學城建成區建筑密度比較

2.5 蔓延式的土地擴張

擴張規模大，建設密度低，部分大學城用地閑置率高、用地分散跳躍、難以形成連續集中的城市景觀，是過去15年間中國大學城用地增長中存在的典型問題。

3、土地擴張背后原因剖析

中國大學城大部分都是由政府主導開發形成的，政府與高校的互動，在大學城土地擴張過程中發揮決定性的作用。從高校的角度看。從1980年到2004當年，我國高校在校人數翻了5倍，高校校舍與用地不足十分明顯，迫切需要擴充容量。從城市角度看，合理引導城市發展方向、實現土地資源的最優化配置是城市用地規劃的重要任務，優化土地使用、促進城市經濟的穩定與有序發展也是經營城市的重要手段之一。而大學城的建設既給高校提供了更為廉價和充裕的校區用地，又盤活了市中心高價值土地，為新校區建設提供了資金。這個過程實現了社會-高校-城市的三贏，是值得推崇的發展模式。

然而操作過程中，政府與高校兩方力量卻都下意識地抬高了大學城土地需求的愿景。

一方面，高校本身存在長遠發展與現實需求的矛盾。我國高等院校與專科院校的評價體系中，對高校的用地面積、建筑面積等硬件條件有嚴格要求，且所占權重很高。因此，一旦高校得到再建新校區的機會，從負責任的角度看，它就必須本校未來的發展考慮，盡量多的預留發展空間。另一方面，城市政府正亟需拉攏高校建設大學城，在政府與校方互動中，校方用地虛高，政府遷就，盲目強調發展彈性，造成用地超前，超出學校應有的需求與支付能力。

結語：

目前中國大學城存在部分土地閑置與低效增長問題。從當下的發展要求看，盤活大學城閑置和低效增長用地，需要重新對城市土地使用現狀的評估，挖掘潛在浪費的土地資源，進行規劃的修編，賦予新的使用功能，鼓勵新城閑置用地的填充式開發，使之重新融入城市發展軌道，是部分大學城的迫切任務。