小區業主，我的收益我做主

江德斌

社區的公共收益由誰來管理，是問題的關鍵，把“錢袋子”抓緊了，自然就不會讓本該屬于業主的錢白白流失。

身為小區業主，每年繳納物業費，這是常態，但小區給業主發錢的事，現實生活中卻很難見到。事實上，很多人不知道，包括小區的電梯廣告費、停車費、配套商鋪租金、場地活動租金、會所租金等，都是社區的公共收益，這些公共收益并非物業所有，而是屬于全體業主所有，應返還給各位業主，這就是小區給業主發錢的由來。

據報道，北京市朝陽區京師園小區的1288戶業主，已連續幾年“真金白銀”地分到了這筆錢，而不是被物業拿去，可謂是物歸原主。

之所以如此，實則是跟該小區的業委會有關。早在10余年前第一屆業委會籌建時，大家就決定牢牢地把社區公共區域的經營收入抓在能切實代表業主權益的業委會手中，幾家廣告公司都是與京師園小區的業委會而不是物業公司簽的合同，10余年來，物業公司沒有從中得到過一分錢，所有收入都以各種形式返還或用到了全體業主身上。

顯而易見，社區的公共收益由誰來管理，是問題的關鍵，把“錢袋子”抓緊了，自然就不會讓本該屬于業主的錢白白流失。此前物業公司利用信息不對稱優勢，大都將社區的公共區域經營攥在手里，并將公共收益隱瞞、私吞，構成對業主利益的侵占。近年來，隨著各地業主權益的覺醒，部分小區業主通過組建業委會、打官司的方式，從物業手里拿回了公共收益金，維護了自己的合法權益。

以筆者居住的小區為例，前任物業公司就刻意隱瞞公共收益金的收支，導致這筆錢不明不白，引起眾多業主的不滿。前幾年，在業委會換屆之后，一致投票換了新物業，并改由業委會負責管理社區公共區域的經營，每年都將公共收益金的收支明細公告，將余額部分均分到每家業主，抵消部分物業費用，從而確保了公共收益都落入了業主的口袋。

法律對公共收益的收取、歸屬、管理也有明確規定，新版《物業管理條例》第五十四條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

《物權法》相關條款則規定：小區公共收益是全體業主共有的，收益的支配需要由全體業主大會決定。物業公司代為管理的情況下，物業公司需要提前制定使用計劃，使用后也要公示賬目。

可以看到，不能再任由物業私自收費、侵占業主權益。業主拿回小區公共收益有理有據，不能再忍氣吞聲，應主動站出來聲討合法權益，通過合法手段為自己維權，由業委會保障自身權益。沒有業委會的小區，可以找當地街道辦事處、社區居民委員會等協調，或通過司法訴訟的方式，拿回屬于自己的錢。

同時，各地政府應鼓勵業主自治，舉辦業主大會，選舉成立業委會，通過業委會代為管理相關事務，管住“錢袋子”，做好費用收支賬目，監督物業對小區的日常管理、維繕等，以保障業主權益不受侵占。