旅游景區經營權價值評估方法之探討

【摘 要】 在促進全域旅游發展的過程中，加大對旅游資源開發管理的資金投入是重要環節，而資金渠道的完善和升級，必須引入社會資本，實現市場化運作。社會資本參與政府旅游項目的關鍵前提之一，是完善旅游資源經濟價值評估體系，合理認定旅游資源經濟價值，為投資決策提供依據。同樣，在旅游項目投資決策中，旅游景區經營權價值評估也是一個難題，傳統評估研究方法得出的結論難以獲得社會投資方和政府的雙重認可。

【關鍵詞】 旅游 價值評估 實物期權

一、評估方法分析

1、收益還原法。收益還原法又稱收益現值法，屬于資產評估方法，是指在綜合考慮旅游地資源情況、地理區位、經濟社會發展水平的基礎上評估景區開發價值和產權價值。收益還原法被廣泛應用于收益性地產項目估值，進而被引入景區經營權價值評估之中，旅游資源經營權可以帶來預期收益，通過對預期收益的估算，可以得出旅游資源經營權在評估時點的公允價值。

應用收益還原法評估旅游資源經營權價值的思路是，對未來預期收益以及資本化率進行估算，再對各收益期的預期收益按照一定的折現率進行折現，得到的現值總和，即為景區旅游資源經營權價值。假設買方擁有完全的市場信息，則其對于旅游資源經營權的出價，理論上應該小于或等于估算出的未來預期收益的現值，這是收益還原法的內在邏輯。

2、重置成本法。重置成本法是用重置資源所需花費的成本與貶值量求差得到評估價值，該方法適用于可以確定勞動轉移價值和勞動創造價值的旅游資源。

該方法對于旅游資源的效用價值難以作出全面的反映，對于旅游資源的市場供求關系也不能作出客觀的反映，因此在旅游資源價值評估中的應用受到局限。

3、市場價值法。市場價值法是關注市場上近期交易的旅游資源，從中尋找與標的資產相同或相似的項目，參照其交易價格，對相應參數進行對比，并根據資產特性對參數進行適當調整，然后估算評估價值的方法。

我國尚未建立旅游資源資產的一級交易市場，作為一種特殊的資源資產，旅游資源資產的市場交易案例較少且難以獲得具體信息，其價值的構成因素十分復雜，因此該方法的實際應用受到很大限制。

4、實物期權法。基于凈現值法的傳統投資理論缺乏對不可逆性、不確定性及投資實際選擇之間內在關系的考慮，無法就動態變化的不確定性對管理者延遲投入、繼續投入、擴大或減少投入、放棄和轉移等動態的決策靈活性價值進行正確評估，因而難以對旅游項目投資作出科學的分析和估價。

建立在金融期權思想基礎之上的實物期權方法彌補了傳統投資決策理論和方法的缺陷，其重要特征是將投資決策與市場估價融為一體[3]，從而可以提供科學和可操作的投資決策分析方法和估價模型。基于期權思想的旅游資源資產估價方法考慮了未來的不確定性，這種估價方式傳遞了更多市場信息，提供了投資機會的價值判斷。與傳統的凈現值法相比，實物期權法可以根據未來可能會出現的情況進行相應的決策，同時兼顧項目所附帶的選擇權價值，盡可能客觀地反映項目的實際價值。避免旅游項目投資價值被低估，導致決策的短視，造成項目投資不足。

進行旅游投資項目估價時，項目隱含的期權價值使得投資者面臨著權利的選擇，因此旅游投資項目估價可以參考期權定價理論，這是一種新的理論方法。將項目價值與風險、結構綜合考慮，使不確定性如何影響項目價值更為清晰，減少傳統估價方法對不確定因素的忽略而導致的誤判。

旅游景區經營本身具有很大的不確定性，這個行業特征意味著傳統的資產評估方法并不適用于景區經營權價值評估，而實物期權方法對于不確定性較強的景區經營權價值評估恰恰顯現出獨特的優勢。我國處于大力發展旅游業的階段，在國家扶持政策鼓勵下，旅游業發展潛力巨大，實物期權方法不但考慮了旅游景區過去和當前的資產盈利價值，也考慮到其未來的潛在發展機會價值。

二、評估方法的適用性

收益還原法、重置成本法、市場價值法都是基于資產評估理論，屬于資產評估方法，收益還原法著眼于未來的收益，主要適用于整體資產和無形資產評估，重置成本法需要依托歷史成本數據，主要適用于可重置固定資產的評估，而市場價值法著眼于現行價值，主要適用于單項可比資產的評估。這三種方法對相關數據的要求較高，因此在適用性上具有較大的局限性，其評估結果也存在分歧。

傳統的投資決策方法一般具有以下假設前提：一是項目未來現金流基本確定;二是項目投資可逆轉;三是投資柔性小，即要么同意該項投資，要么否決。傳統的項目評估方法忽略了項目隱含的戰略價值，而實物期權方法運用期權博弈理論，考慮了項目投資中的不可逆性和不確定性[1]。

三、思考與總結

我國旅游消費需求正在呈現爆發式增長，旅游投資總量顯著提高，旅游業的發展正處于黃金期，對于旅游產業的投資，旅游景區投資是重點領域之一。對于旅游景區的投資，一般具有投資周期長、資金規模大、不確定性強等特點。

傳統的廣泛應用于其他類資產評估的收益還原法、市場價值法、重置成本法，在旅游資源經營權價值評估中都表現出明顯的局限性，對于促進旅游市場開發投資、引入社會資本難以發揮積極作用。實物期權理論為旅游景區經營權價值評估提供了全新的思路。

【參考文獻】

[1] 楊春鵬.實物期權及其應用[M].上海：復旦大學出版社，2003.

[2] 王燕.實物期權法在旅游投資項目評價中的應用[J].興義民族師范學院學報，2010，04：13-15+19.

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[4] 方世敏，趙爽.旅游景區項目投資決策方法優化研究[J].旅游科學，2008，2205：33-36+66.

[5] 林璧屬，林文凱，周春波.旅游景區經營權價值評估——基于實物期權視角的研究[J].經濟管理，2013，3506：112-122.

[6] 諶貽慶，甘筱青.旅游資源價值及其評價[M].北京：社會科學文獻出版社，2016.

作者簡介：鄭稼宏（生于1982年），女，山西大同人，經濟師，本科學歷，研究方向：項目投融資。