基于PVAR模型的商品房價(jià)格影響因素分析

王燁

【摘 要】 近年來，我國房地產(chǎn)市場的分化愈加明顯，一二線城市居民的住房需求仍然旺盛，三四線城市房地產(chǎn)庫存高企，供銷失衡。因此，本文通過現(xiàn)代資產(chǎn)定價(jià)理論和供求理論，對商品房價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，構(gòu)建房價(jià)影響因素模型。運(yùn)用PVAR模型和脈沖響應(yīng)函數(shù)進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明：房價(jià)與施工面積正相關(guān)，房價(jià)與銷售面積負(fù)相關(guān)，房價(jià)與年末總?cè)丝谡嚓P(guān)。

【關(guān)鍵詞】 商品房價(jià)格 面板數(shù)據(jù) PVAR模型 脈沖響應(yīng)函數(shù)

一.引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)去庫存成為二三線城市首要面臨的問題。在2018年年初各大城市的“搶人才大戰(zhàn)”，實(shí)行人才住房以及購房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，導(dǎo)致大量人口流入二線城市，而在這一系列政策的帶動下，二線有些城市的房價(jià)較大幅度回升的勢頭。因此，本文就深層次分析我國商品住房價(jià)格的影響因素，作相關(guān)實(shí)證分析，得出結(jié)論。影響商品房價(jià)格的因素有很多，本文主要是從供給和需求的角度分別做出分析，選取與當(dāng)前我國最新經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下以及城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展密切相關(guān)的因素進(jìn)行分析。

二.PVAR模型介紹及構(gòu)建

（一） PVAR模型介紹

PVAR模型是指在面板數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立VAR模型的方法，即面板向量自回歸模型。PVAR模型在設(shè)定過程中引入了固定效應(yīng)，一般表達(dá)式如下：

（1）

（i=1.2，3...N;t=1，2，3...T）

其中，，為的待估系數(shù)矩陣，表示個體不可觀測的個體固定效應(yīng)矩陣。為隨機(jī)誤差項(xiàng)，服從正態(tài)分布。

（二） PVAR模型構(gòu)建

本文基于收集的全國35個大中城市的面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建PVAR模型來估計(jì)房地產(chǎn)各變量指標(biāo)對我國商品住房價(jià)格的影響。PVAR估計(jì)的步驟為：（1）采用GMM估計(jì)方法得出模型參數(shù);（2）脈沖響應(yīng)函數(shù)分析;（3）預(yù)測誤差方差分解。本文建立的PVAR模型如下：

（2）

其中，i表示樣本城市（i=1，2，3...35），t表示時(shí)間（t=1，2，3，...，15），其中，分別表示房價(jià)，商品房施工面積，竣工面積，銷售面積，城市年末總?cè)丝跀?shù);為代表個體效應(yīng)的列向量，代表時(shí)間效應(yīng)的列向量，是一個系數(shù)矩陣，j為滯后階數(shù)，為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

三.實(shí)證分析

本文數(shù)據(jù)均選取自國泰安數(shù)據(jù)庫和國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站公布的2002年到2016年全國35個主要大中城市的年度數(shù)據(jù)。

（一） 單位根檢驗(yàn)

采用LLC和HT方法進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)，結(jié)果顯示，商品房銷售價(jià)格（fj）、房屋施工面積（sg）以及房屋銷售面積（xs）是一階差分平穩(wěn)序列，商品房竣工面積（jg）和年末總?cè)丝冢╮k）是平穩(wěn)序列。

（二）面板協(xié)整檢驗(yàn)

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，Panel v 和 Panel rho 接受不存在協(xié)整的原假設(shè)，Group rho 接受不存在協(xié)整的原假設(shè);而 Panel PP 和 ADF 檢驗(yàn)結(jié)果都拒絕不存在協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)，組間 PP 和 ADF檢驗(yàn)結(jié)果都表明存在協(xié)整關(guān)系。說明變量房價(jià)與人口、銷售面積、竣工面積存在協(xié)整關(guān)系。

（三）PVAR模型最優(yōu)滯后期的確定及模型參數(shù)的估計(jì)結(jié)果

在Stata軟件中通過AIC、BIC和 HQIC準(zhǔn)則對模型的最優(yōu)滯后期數(shù)進(jìn)行了檢驗(yàn)，結(jié)果顯示模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為2階。然后對35個大中城市分別進(jìn)行了 PVAR 模型的建立。

根據(jù)不同級別城市的系數(shù)對比可知：施工面積的系數(shù)中，三線城市的系數(shù)最大;銷售面積的系數(shù)中，二線城市的系數(shù)最大;年末總?cè)丝诘南禂?shù)中，一線城市的系數(shù)最大。

（四）脈沖響應(yīng)分析

從脈沖響應(yīng)函數(shù)分析中可以得出結(jié)論：施工面積與年末總?cè)丝趯Ψ績r(jià)具有正向沖擊作用，而銷售面積對房價(jià)具有反向作用。對于一二線城市來說，人口總數(shù)對房價(jià)的沖擊作用可能更大一些。人口數(shù)量的增加，對三線城市房價(jià)的影響效果滯后且不顯著。在房地產(chǎn)市場比較活躍的一線和二線城市，年末人口總數(shù)的增加能達(dá)到一個比較好的效果。

（五） 模型預(yù)測誤差方差分解結(jié)果

預(yù)測誤差方差分解結(jié)果顯示房價(jià)受自身影響最為顯著，除此之外，房價(jià)受年末人口總數(shù)的影響最大。城市人口總數(shù)越大，那么其商品住房價(jià)格受人口和政策影響也更大。通過比較，本文發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的商品住房價(jià)格主要還是受市場內(nèi)部變量的影響，以及一個城市的房屋施工面積和年末人口總數(shù)。

四.結(jié)論

通過PVAR模型和脈沖響應(yīng)函數(shù)對我國35個大中城市的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出如下結(jié)論：（1）在影響商品房價(jià)格的眾多因素中，房屋施工面積。銷售面積以及人口因素對其影響最為顯著;（2）在一二線城市中人口是推動房價(jià)上漲的最重要因素。從整體來看，房價(jià)與施工面積和年末總?cè)丝诙际钦嚓P(guān);房價(jià)與銷售面積負(fù)相關(guān)。從脈沖響應(yīng)函數(shù)來看，人口的沖擊對房價(jià)帶來的影響最大，施工面積和銷售面積給房價(jià)幾乎沒有沖擊作用。

【參考文獻(xiàn)】

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