探析房地產開發企業的稅收籌劃問題

武桂芹

摘 要 稅收問題是每個房地產開發企業必須面對的問題，如何能在合法的前提下擴大企業利潤，避免企業陷入不必要的成本危機當中，這已經是房地產企業共同關注的話題。本文將從稅收籌劃入手，首先分析在房地產開發過程中各階段主要的稅收籌劃應用，之后深入剖析在應用過程中遇到的主要問題，最后有針對性地提出提升稅收籌劃效率的策略，以便稅收籌劃為房地產企業提供更有效的服務。

關鍵詞 房地產開發企業 稅收籌劃

一、引言

稅收是國家財政收入的重要組成部門，也是每個企業應該承擔的義務。隨著全民素質的提高，現代企業都已經具備良好的納稅意識。然而，房地產開發企業所需資金數額巨大、運營周期比較長，企業運營的大部分資金都是以貸款的形式籌措而來，因此需要額外承擔大額的利息。所以，在納稅的過程中就需要稅收籌劃。所謂稅收籌劃是企業在不違反與稅收相關法規的前提下，根據本企業的具體情況制訂詳細的資金使用計劃，對企業可用資金進行投資、理財以及使用管理，讓企業能夠科學合理地繳納稅收，實現企業利益最大化。目前，很多房地產開發企業都會組建或者聘請專業的稅收籌劃團隊為自己量身打造最適合的稅收計劃，這已經成為房地產企業在市場上立足的重要籌碼之一。

二、房地產開發過程中不同階段的稅收籌劃應用

房地產開發的過程主要分為幾個階段，每個階段的稅種都不一樣，因此需要分階段進行稅收籌劃，以便達到不同的效果。首先，資金籌措階段，一般房地產開發項目的資金會以各種股份制的形式形成，所以稅收籌劃也必須根據具體情況采取不同的籌劃方式。股息分配、合伙人的盈利、母子公司和總分公司都要承擔一定數額的稅收，所以必須進行詳細籌劃。其次，開發建筑階段，這個時期會涉及土地的使用稅、印花稅、增值稅等等，需要進行科學的籌劃和調整，以確保建筑過程統一。再次，調整階段，這個階段主要考慮的是詳細地記錄、分析企業成本投入情況和增值稅的金額。因為在企業進行房地產開發的過程中需要扣除稅前費用，企業所得稅將相應減少，同時能夠增加土地的增值稅的基礎，這是稅收規劃的重點調整內容。最后，房地產的銷售階段，這個階段的主要稅收是增值稅，而這個階段的稅收籌劃是能否提高企業盈利，降低企業稅收金額的關鍵。一般情況下，企業都會聘請專業的銷售團隊，適當地將收入鏈條拉長，以不同形式的促銷活動來降低繳納稅收的金額。在這個過程中還需要不斷地調整，以滿足企業房地產銷售的需要。

三、稅收籌劃應用于房地產開發過程中體現出的主要問題

（一）房地產企業稅收規劃意識薄弱

雖然稅收已經成為房地產企業最常見的問題，但是很多房地產企業在開發過程中卻沒有稅收籌劃的意識，以至于在整個開發過程中稅收秩序混亂，很多不該出現的風險由于缺少完善的稅收籌劃而產生。

（二）稅收籌劃效果不明顯

很多房地產企業會面臨稅收籌劃效果不明顯的困擾。在很多時候，已經在開發過程中的每個環節都應用了稅收籌劃策略，但是還會面臨各種風險問題。這種現象出現的主要原因是房地產開發過程中涉及的稅收項目繁多，所要兼顧的利益關系也十分復雜，每個細節都會對籌劃結構產生影響，需要特別注意。

（三）稅收籌劃管理風險較高

稅收籌劃建立在財會、法律和統計學基礎上，因此整個籌劃的過程需要對市場環境、國家政策以及房地產開發市場的形勢有敏銳的洞察力和精準的判斷力。如果有任何判斷上的偏差都會導致稅收籌劃風險的增加。

（四）未能形成較為完善的稅收籌劃方案

稅收籌劃方案是達到預期效果的關鍵因素，因此具有較高的專業性，但是很多稅收籌劃團隊卻并不重視籌劃方案的制訂，工作狀態十分散漫，更不可能結合目前形勢和企業實際情況制訂方案，所以房地產開發企業并沒有得到完善的稅收籌劃方案，因此稅收籌劃對企業而言效果并不理想。

四、如何幫助房地產企業提升稅收籌劃效率

（一）提升企業內部與稅收籌劃工作相關工作人員的業務能力

房地產開發企業應該對企業內部負責稅收管理的工作人員進行有針對性的培訓，不斷提高他們的技術水平。與此同時，可以對他們進行與會計制度和稅收法規相關的知識培訓，讓他們能夠在企業進行房地產開發的時候完成成本核算和稅收籌劃工作。如果企業內部缺少與稅收籌劃相關的技術工作人員，可以在各大高校或者人才市場招聘一些專業技術人員，這樣才能不斷完善企業內部的稅收籌劃人員配置，提升籌劃效率。

（二）在企業融資過程中制訂最為合理的稅收籌劃方案

房地產開發的過程需要大量的資金投入，因此一般企業會采用債務融資的方式為企業籌措足夠的資金，但是這個過程中企業必須承擔高額的利息，并且會涉及增值稅的問題。在扣除增值稅的過程中采用何種扣除形式要根據企業融資的具體情況而定，扣除方式不同企業所需承擔的稅收就會出現很大差異。因此，需要企業不斷優化各種資金間的比例，找到最優質的負債形式，解決企業所面臨的稅收消耗問題。

（三）在有資金投入時應用稅收籌劃

很多企業對房地產開發項目十分看好，因此會主動投入一部分資金到開發項目當中。對于這部分資金的注入，企業在權衡投資風險的時候要重視稅收的籌劃。我國不同區域對不同類型的資金注入稅收規定有很大差異，注資可以有很多種形式，如股份注資、實物注資等。因此，企業可以根據相關法規制訂最優的注資形式。在這個過程中就需要企業做出最為詳盡的稅收籌劃方案，為企業找到最合理的稅收繳納方式。

（四）選擇最適合的房地產建造方式

一般情況下，房地產的建造分為自建、代建和合建幾種方式。房地產建造的方式不一樣，企業所要承擔的建造風險、稅收金額會大不相同。這樣直接關系到企業的利潤空間。一般的房地產企業更加傾向于自建，這樣建造和營銷的主動權都歸房地產企業，因此很多問題都會比較便利。如果采用自建的方式開發房地產，稅收的數額比較固定，就不需要過多地依靠稅收籌劃。在企業資金或其他條件不允許自建的情況下，企業就必須選擇代建和合建。在這個過程中就需要進行詳細的稅收籌劃。代建是指房地產開發企業能夠找到比較適合的替代客戶，在這個過程中企業只需向代替客戶交付一定數額的代建費用即可，而代建企業屬于收取勞務報酬行為，所以不需要承擔增值稅，而房地產開發企業也可以達到自身減少稅收的目的。但是在這個過程中會存在一定的風險，因此需要細化合作協議，確保合作雙方的利益。

（五）竣工及交房過程中的稅收籌劃

稅收的繳納會產生在項目完成之后，因為企業不可能按照房地產開發的毛利潤繳納各種稅收，一般情況下企業會按照銷售完成后的實際利潤減去成本后再計算稅率。這個過程就為企業提供了一個延緩竣工的機會，企業可以在符合相關規定的前提下適當延后竣工結算時間和交房的時間點，盡量將這個時間點拖延到次年，這樣企業的資金管理壓力就會得到緩解。此外，企業可以增加房屋裝修成本，這樣就能起到降低土地稅稅負的功效。在此強調一點，土地增值稅在繳納過程中有起征點優惠的政策，企業可以利用這一點進行稅收籌劃，達到減稅的效果。

五、結語

市場經濟環境下，能夠影響稅收籌劃在房地產企業中應用的因素很多。因此，需要企業不斷在調整稅收策略，強化房地產開發過程中每個階段稅收籌劃效率，從細節強化稅收籌劃效果，根據實際情況科學更改稅收方案，確保企業擁有穩定的稅收管理體系，使房地產企業在開發過程中資金鏈條更加完整。

（作者單位為仁恒發展<天津>有限公司）

參考文獻

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