海淀地下空間“變形記”

李焱

北京在過去三年完成了三千多處地下空間整治。眼下，一個更重要的問題擺在面前：騰退了，如何再利用？清退、疏解只是第一步，如何因地制宜、合理利用地下空間更為重要。

從打隔斷的群租房變身社區便民的“菜籃子”，從狹窄黑暗的地下室改造為街道養老照料中心，曾經擁擠狹窄、隱患重重的地下空間“變形記”正在海淀區持續上演。

改造再利用有“新招”

近幾年，海淀區的地下空間再利用上演“七十二變”，便民超市、書庫、倉儲間、社區辦公用房、文體場所等紛紛出現，曾經臟亂差的普通地下室，已經換了新面貌，改造為功能各異、深受居民歡迎的場所。

田村路街道景宜里I號樓的普通地下室，通過提升再利用后，成為滿足附近6個社區居民日常需求的便民超市。

這處由地下空間改造的便民超市有1400平方米，生鮮蔬果、家禽水產、米面糧油種類齊全，修補、五金、紡織等生活服務類的商鋪也紛紛入駐。過去居民買菜要坐車到幾公里以外的一個市場，來回兩個小時。如今在家門口就能買到菜，價格也很便宜。

據介紹，這處地下空間在2016年以前因位置臨街，產權方將其出租，曾住著110名租戶。2016年初完成清退后，實現了安全隱患的治理。

為確定該處地下室的轉型方向，社區服務中心以人戶的形式對1號樓樓上所有住戶征求意見。在征集完200多戶居民的意見后，本著滿足居民需求，便利居民生活的原則，經街道相關部門協調產權方和經營方，最終由經營方自行投資改造為地下便民超市。經過兩年多的經營，現在超市已經收回改造成本，開始盈利。

位于牡丹園地鐵東北口處的仰源大廈，這里的普通地下室曾有170個小房間，出租給400余人居住，內部管理混亂、衛生狀況差，存在安全隱患。清理整頓后，仰源大廈創新應用，散租地下室變身“自助倉儲間”。

倉儲間面積從2.5平方米到100余平方米不等，為保證客戶物品安全，不但采用人臉智能識別人倉，還在內部設置了24小時實時監控。此外，仰源大廈對該區域內陳舊殘缺的消防系統進行了改造，同時增加了新風系統，大大降低了消防隱患，創造了更加安全舒適的環境。利用普通地”下室設置自助倉儲間，極大方便了居民生活。自助倉儲吸引了大廈周邊10公里范圍內的居民及公司前來建倉，受到了廣大民眾及大廈商戶的歡迎。

在海淀區，這幾年通過改造再利用的地下空間還有很多。志強北園小區滿足居民需求，將原來的地下旅館改造成社區活動中心，集游泳、健身、培訓等功能于一體。地下一層1000多平方米的地下空間按照功能被分隔成不同空間，鋼琴、書法、繪畫等培訓教室一應俱全。地下二層改造成功能齊全的健身房，還配備一個長25米、3個泳道的地下游泳池。從聚居大量流動人口的地下旅館，到嶄新的培訓機構、活力四射的健身中心，社區居民樂不思蜀。

探索提升再利用途徑

記者了解到，從2018年下半年至2020年，北京市啟動了第三輪普通地下空間治理，除實現動態清零外，地下空間的提升再利用將成為重點。

據了解，前兩輪的普通地下空間治理分別在2011年至2014年、2015年至2018年上半年完成，其中2015年至2018年上半年，北京全市共騰退3000余處存在散住、群租等性質的普通地下空間，涉及城六區，以及大興、昌平和通州等區。

正在進行的第三輪普通地下空間治理，重點是實現動態清零，防止出現反彈。在此基礎上依法進行管理，做好普通地下空間的再利用。不過，普通地”下空間在騰退后多數恢復原有的規劃功能，再利用率并不高。以海淀區北下關街道為例，2015年至2018年共騰退25處普通地下空間，但目前再利用的只有兩處，其余均處于閑置狀態。

地下空間的再利用并不是一件簡單的事情，有些地下室光線昏暗，有些地下室的樓梯過于陡峭，出于安全考慮，并不適合作為便民服務設施。因為很多地下空間提升條件有限，社會投資的積極性不高。而具備再利用條件的地下空間，在使用用途上，居民的意見也經常不統一。

可以說，地下空間騰退再利用的難題一直伴隨著清理整治。如果一直空著、缺乏維護，勢必會對建筑本身造成影響。但對政府部門而言，如何找到老百姓樂意、安全、滿足用途要求的業態，也是一件難事。

對此，海淀區針對地下空間再利用中存在的問題，成立多部門組成的聯席會，在維持地下空間原有功能的基礎上，對地下空間的再利用以居民需求為導向，政府進行規劃、政策方面的指導，并給予資金補貼。用途上，結合社區的實際情況，缺什么補什么，但主要還以便民設施和配套設施為主。

整治再利用“樣板間”

北下關四道口5號院I號樓地下室，曾是盤踞10年的群租房。千余平方米的面積，被隔出90多間屋對外出租。昏暗狹窄的過道里，最多時曾擠著100多人。不僅環境臟亂，安全隱患也格外突出。這是多年前北京不少地下室的縮影。

2015年9月海淀區開展普通地下室清理整治專項任務，四道口5號院也列人了清退臺賬中。2016年5月，這里完成地下室整治工作，如何再利用的問題隨之而來。

在北下關街道，60歲以上的老人有4萬多人，80歲以上的有4千多人，地區養老設施需求迫切。于是，街道方面有意將這處地下室變身為養老照料中心。

但這處千余平方米的地下空間原本的規劃用途是設備設施，產權屬于長城鍋爐廠。用途可否改變？這幾乎是所有地下空間再利用過程中，要邁的第一道門檻。

2016年11月，海淀區率先發布《普通地下室規范使用指導意見》，明確了普通地下室以完善社區配套功能，服務群眾、服務社會為前提，在征求居民意見和向政府部門報備的情況下，允許突破原有用途限制。

由于相關部門對于養老設施有不能建在地下的要求，于是，在整體騰退之后，在對居民走訪的基礎上，最后敲定了對此處一層及地下騰退空間整體改造為街道養老照料中心的方案。其中，老年人居住和生活在地上一層，養老照料中心倉儲與辦公區位于地下。

養老照料中心成為北下關地區地下空間綜合整治再利用工作的“樣板間”，海淀區的地下空間再利用經驗也為全市提供了改造參照。