我國住宅房地產價格變動趨勢分析

郝書雅 于長平

近年來，房地產行業已經成為我國的支柱產業，較于股市、債市和商品市場，中國房地產市場發展的慣性更大。在國家趨緊的調控政策下， 2018年房地產的發展趨勢基本延續了2017年平穩運行的態勢。然而目前市場環境依然復雜，行業競爭不斷加劇，未來我國房地產的發展依然具有極大的不確定性。

一、全國住宅類房地產市場現狀

1.房地產市場供給分析。從房地產供給的角度看，近年來開工面積和竣工面積都逐漸上升。但是商品房庫存狀況持續收緊。國家統計局報告顯示，2016年11月份以來我國商品房待售面積持續減少，去庫存的速度不斷提升。2018年，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。從城市拿地分布來看，2018年一線城市拿地金額同比下降58.3%，土地市場降溫明顯;二線城市拿地金額同比下降29.9%，拿地金占比為51.5%;三四線城市拿地金額同比下降21.3%，拿地金額占比達到38.1%，同比增長5.1個百分點。一、二、三線城市房地產市場現狀對比見表。

2.房地產市場需求分析。由于政府推動結構性去杠桿，遏制地方政府增量隱性債務，地方政府通過土地供給進行融資的需求明顯上升。需求方面，限地價、限房價、競自持、竟配建等成為熱點城市推出土地的重要要求，對于房地產企業來說，不斷增加的限制條件給項目盈利和周轉帶來了巨大壓力，令企業拿地更加謹慎。

商品房銷售情況基本保持穩定。商品房銷售面積累計值在近兩年放緩，現房銷售面積累計值略有下降，期房銷售面積累計值緩慢上升，但2018年商品房現房銷售面積累計增速呈現負值，自2016年6月開始，商品房銷售的總體狀況略有下降，商品房銷售面積累計增長放緩。

3.房地產市場價格分析。以國內一線城市平均商品房價格為例，在2014年后，均呈大幅上漲趨勢，其中深圳的商品房價格一直位于首位，廣州始終位于末位。北京上海總體相近，但在2016年后，北京明顯高于上海。各一線城市的房價上漲緩慢，甚至有下降趨勢。下面我們從新房價格和二手房價格兩方面來分析近五年房價的變化。①新房價格：預售證管理帶來的量跌價穩。2017年以來，在嚴格的“四限”政策下，全國新房價格漲幅如期降溫。原因主要在于：一方面，在限價要求之下，開發商推盤意愿減弱，同時預售證審批數量管理導致市場供給彈性弱化。另一方面，一二手房房價差距進一步加劇了主流城市一手房市場的熱度。② 二手房價格：市場回歸理性，價格持續回落。相對一手房，存量房市場能更真實地反映市場調控的結果。2017年以來重點核心城市二手房成交量均逐漸下降，市場成交節奏的持續放緩，疊加緊張的信貸環境，二手房價格開始出現松動跡象，大中城市二手房住宅價格指數自2015年以來持續上升的增長趨勢在2017年二季度也開始見頂回落。大部分重點核心城市二手房價格已經開始有所調整，一線城市有明顯變化，相比起年初竄熱的市場，已逐漸回歸理性，未來隨著整體成交的持續萎縮，疊加一手房限價下的錨定效應，我們認為二手房市場的調整將持續蔓延到更多的城市。

二、房地產價格變動的原因分析

1.供求關系。近十年以來，住宅商品房開發量快速增加，新開工面積不斷增加，由此出現房地產來發過熱現象。雖然商品房需求也在不斷增加，但增長速度弱于供給增長速度。總的來說，十年來，我國房地產價格先沖高，后震蕩，在2017年后開始緩慢下降。但房地產業供給價格彈性較弱，所以在2016年前后的“去庫存”之后房價也沒有很大的抬升，逐漸趨于穩定。

2.政府宏觀政策推動。過去五年來一直推進去杠桿去產能的政策，而房地產業則是杠桿和產能無序擴張的最重要的區域之一。從這個角度來說，打房是去杠桿去產能的重要手段。據《中銀國際》評估，中國目前的房地產總市值占GDP的比例為411%，遠高于世界平均水平的260%，更高于美國的110%。由此可見房地產業對中國經濟已經由當初的促進作用正在變為危害作用。目前房價及其增幅速度已遠超中國百姓的收入及增幅。西南財經大學的一項統計顯示，在中國家庭的資產中，房地產占比已達68%，而北京和上海則高達85%。這意味著如果一個中國家庭想要購買住房的話，就要投入家庭絕大多數的儲蓄，由此形成的經濟負擔不僅數額巨大而且持續時間也會很久。可想而知，這樣一種財富占比形式的存在，將極大約束中國家庭在其它方面的經濟消費，對中國經濟將產生巨大的負面影響。因此，政府不斷推出限購限價等政策，控制房地產市場的不健康發展。

3.金融信貸政策變化的影響。隨著銀行對開發商融資條件的限制，以及房價政策調控對開發商的限制，使百姓對于房價持幣觀望的態度增強，加速了開發商不能按預定的銷售時間節點將樓盤賣出，導致流動資金周轉困難，資金鏈斷裂，除了用未賣出的樓盤抵債務外，就是收縮投資，減慢開發速度。同時，限貸政策使購房者也受到資金的限制，個人貸款利率也在上漲，很多中國家庭一半的收入都要用來還貸款，我國的存款儲備金率已經逐漸降低。在這樣的背景下，老百姓手里沒有足夠的資金購房，進而影響房價變動。

三、總結

房地產作為特殊商品的存在，同時具有消費品的屬性和投資品的屬性。因此，其綜合價格變動不同于一般商品，當價格上升時，人們認為還有上升的空間，于是紛紛購買，甚至出現搶房難的現象;而價格下降時，人們會認為還會繼續下降，往往存在持幣觀望的想法。由上述分析可知，雖然住宅類房地產業在近兩年價格趨于穩定，但整體開發面積依然在加大，城鎮化的持續發展仍將產生大量的住宅需求。就目前市場情況來看，短期內全國房價有所下降，但一線房價可能持續保持平穩，甚至有所上升，但漲幅不大;二線“搶人政策”有所收斂，房價漲幅可能出現下滑;棚改貨幣化安置因城施政，且審批趨嚴，同時開發商加快周轉，并逐漸退出三四線城市，市場或出現降溫，房價漲幅將有所回落。長期來看，一線城市控制人口，房地產市場步入存量房階段，房價大幅上漲可能性較小;部分二線城市人口凈流入，未來發展空間較大，房地產市場有一定的發展空間;三線城市房價出現分化，隨著城鎮化率提高，刺激部分靠近一二線城市的區縣購房需求，對棚改貨幣依賴高的地區，則可能出現降溫，對于本地自身需求和周邊城市需求帶動的地區，房價和成交量短期可能保持穩定，不容易大起大落。

（作者單位：北京建筑大學）