營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響及策略

高天宇

摘 要 在十二五”期間，我國(guó)在財(cái)稅體制方面展開了一系列的改革，其中“營(yíng)改增”是最重要的一項(xiàng)改革內(nèi)容，這也是我國(guó)在增值稅轉(zhuǎn)型改革之后又一次重大的財(cái)務(wù)體制改革。“營(yíng)改增”的落實(shí)不但促使增值稅的正式范圍得到了進(jìn)一步的擴(kuò)展，也把一些營(yíng)業(yè)稅納入到了增值稅的征收范圍中。基于此，本文將主要闡述營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響以及應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增 物業(yè)管理企業(yè) 影響 策略

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響

1.1影響企業(yè)稅負(fù)

在營(yíng)改增實(shí)施之前，我國(guó)的增值稅率是13%和27%兩種，但是在其實(shí)施之后，增值稅率在原來(lái)的基礎(chǔ)上又增加了兩檔稅率，即11%與6%。此外，在營(yíng)改增推行以后，物業(yè)管理企業(yè)的稅款繳納由原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅變?yōu)?%的營(yíng)業(yè)稅。在物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，它的成本主要包括兩種類型：第一是固定成本，第二是人工成本。由于這兩類成本在總成本中所占的比重相對(duì)較高，但是卻不可以為企業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，從而就會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)的繳稅負(fù)擔(dān)。所以，在短期內(nèi)，營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)造成的繳稅負(fù)擔(dān)不但不會(huì)減少，反而會(huì)大幅度增加。在營(yíng)改增推行實(shí)施持續(xù)深入的過(guò)程中，物業(yè)管理行業(yè)必須要尋找新的出路，原來(lái)的人員結(jié)構(gòu)勢(shì)必將要進(jìn)行調(diào)整，將一些人工占比較高的費(fèi)用通過(guò)專業(yè)外包的形式進(jìn)行發(fā)包，一方面可以取得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，另一方面也可以減少物業(yè)管理企業(yè)的用工風(fēng)險(xiǎn)，從勞動(dòng)密集性企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型成知識(shí)性的服務(wù)業(yè)，同時(shí)利用好營(yíng)改增中財(cái)政資金的專項(xiàng)補(bǔ)貼，就能確保在未來(lái)的某一時(shí)期，物業(yè)管理企業(yè)能夠改變稅負(fù)過(guò)重的情況。

1.2影響可持續(xù)發(fā)展

營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的又一大歷史性進(jìn)展，其主要目的是解決企業(yè)重復(fù)征稅的問(wèn)題，有助于現(xiàn)代企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，有助于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)也有重要意義。由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)剛剛興起，到目前還沒(méi)有形成一個(gè)良性有序的物業(yè)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制，國(guó)家對(duì)物業(yè)管理行業(yè)征收的稅額較高，整個(gè)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)都比較重。但在營(yíng)改增新形勢(shì)下，進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。放眼于未來(lái)，營(yíng)改增打通了原有的抵扣鏈條，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額將大幅度增加，為企業(yè)帶來(lái)更多的稅收優(yōu)惠。所以，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是十分有利的。

1.3影響財(cái)務(wù)管理工作

在營(yíng)改增全面實(shí)施之后，物業(yè)管理企業(yè)也全面地納入了增值稅體系中。在短時(shí)間內(nèi)看來(lái)，給物業(yè)管理企業(yè)造成了很多負(fù)擔(dān)，但是從長(zhǎng)期的角度來(lái)看，它對(duì)企業(yè)的發(fā)展有非常大的促進(jìn)作用，不只可以促使企業(yè)財(cái)務(wù)管理朝著規(guī)范化與系統(tǒng)化的方向發(fā)展，也能夠促使物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核算口徑實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化。此外，在營(yíng)改增全面推行的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)的管理理念也在不斷變化，從而就促使企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量得到了有效提升。在傳統(tǒng)的稅務(wù)制度下，物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的管理過(guò)程中會(huì)碰到很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，特別是稅收工作中存在的不足之處將會(huì)直接對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響，也會(huì)影響到物流管理企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

2營(yíng)改增下的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)策略

2.1提高財(cái)物管理水平

在營(yíng)改增推行之后，物業(yè)管理企業(yè)必須要樹立起現(xiàn)代化的管理理念，只有這樣才可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。任何成功的企業(yè)都會(huì)采取措施來(lái)提升自身的經(jīng)營(yíng)管理的水平，并在這個(gè)過(guò)程中將存在的問(wèn)題逐一解決，從而達(dá)到提升企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。“營(yíng)改增”這一稅改牽扯到的并非公司財(cái)務(wù)部門，它和公司各方面的業(yè)務(wù)都密切相關(guān)，從業(yè)務(wù)談判，合同簽署，到物資采購(gòu)，供應(yīng)商的選擇，各方面都需要扭轉(zhuǎn)原先營(yíng)業(yè)稅納稅模式下的思維模式。當(dāng)然，公司的財(cái)務(wù)管理無(wú)可厚非首當(dāng)其沖，缺乏健全的財(cái)管體制，企業(yè)就不能在劇烈變動(dòng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得穩(wěn)固的發(fā)展地位。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須采取切實(shí)有效的管理措施，提高自身的財(cái)管水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督與管控，只有這樣才能適應(yīng)不斷變換的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)做出強(qiáng)而有力的保障。

2.2做好稅收籌劃工作

在物業(yè)管理企業(yè)推行“營(yíng)改增”的時(shí)候，應(yīng)該及時(shí)和準(zhǔn)確地了解相關(guān)的稅收政策，提前進(jìn)行稅收籌劃。例如：對(duì)于那些規(guī)模相對(duì)較小的納稅企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有采用酬金制的收費(fèi)模式才能降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于那些一般的納稅人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該采用包干制的收費(fèi)結(jié)算模式，在國(guó)家法律法規(guī)允許的政策范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大限度的稅收優(yōu)惠政策，在降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)做好稅收籌劃，并及時(shí)處理好企業(yè)的各種納稅事項(xiàng)，只有這樣才能防止稅收風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

2.3加強(qiáng)對(duì)專用發(fā)票的管理

目前我國(guó)很大一部分物業(yè)管理公司采用比較傳統(tǒng)的收據(jù)方式來(lái)取代水電氣費(fèi)用，在營(yíng)改增政策實(shí)施后這些收據(jù)不能用于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，這對(duì)客戶的切身利益產(chǎn)生了嚴(yán)重的不利影響。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司轉(zhuǎn)供水電、天然氣屬于銷售貨物行為，依法可以開具適用稅率的增值稅發(fā)票，減少一般納稅人租戶的損失。因此一定要加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理，以維護(hù)客戶的利益。另一方面也要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，對(duì)于增值稅專用發(fā)票的開具一定要加強(qiáng)管理，尤其是發(fā)票的傳遞、作廢等流程，一旦出現(xiàn)虛假發(fā)票等問(wèn)題就可能為企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3結(jié)束語(yǔ)

總之，營(yíng)改增的推行對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)巨大的改革。從目前來(lái)看，我國(guó)的大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都開始朝科學(xué)化、規(guī)范化的方向發(fā)展，為了能保證物業(yè)管理企業(yè)在不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須要抓住機(jī)遇，及時(shí)地轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的發(fā)展方式和發(fā)展理念。

參考文獻(xiàn)

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