房屋出售VS無償贈與，哪種方式繳稅少？

王紅茹

6月25日，財政部、國家稅務總局聯合印發了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（下稱《公告》）。

《公告》提到，房屋繼承以及無償贈與直系親屬等不征收個人所得稅。

以北京一套面積95平方米總價800萬元的房屋為例，繼承或無償贈與無需繳納個人所得稅，但是否還需要繳納其他稅？無償贈與同出售相比，哪個繳稅少？這些問題引發網友關注。

三類情形無需繳納個稅

《公告》規定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

一、房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

二、房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

三、房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

對此，國家稅務總局稅收科學研究所研究員朱廣俊給予積極評價，他接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，對有繼承權的親屬繼承或接受贈與房產不征收個人所得稅，體現人文關懷，也體現稅法的道德高度，“因為這種繼承所得，與經營等取得的收入所得是有本質區別的，所以免征個人所得稅。”

《公告》還提到，如果房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

這被認為是落實新個人所得稅法的政策銜接工作。中國財政科學研究院副研究員施文潑接受《中國經濟周刊》記者采訪時分析，修訂之前的《個人所得稅法》，規定了國務院財政部門可對“其他所得”項目課征個人所得稅。《個人所得稅法》修訂之后，把“其他所得”這一項目取消了。這次財政部和國家稅務總局也是根據個稅法修訂以后的新要求，對原來確定征稅的其他所得進行了梳理，有的歸到了工資薪金所得項目，有的歸到了“偶然所得”項目。

從“其他所得”調整為“偶然所得”，稅率是否有變化？

“無償受贈房產需按照‘偶然所得項目計算繳納個人所得稅，‘偶然所得適用個稅稅率為20%，跟原來‘其他所得的稅率相同，所以，調整為‘偶然所得后稅負不變。”施文潑說。

無償贈與or出售，哪個劃算？

專家表示，以上三種情形獲得房屋，免征個人所得稅，但還需要繳納其他稅。

施文潑告訴記者，“如果是直系親屬繼承，契稅、增值稅及其附加稅和個稅，都免征;如果是贈與直系親屬，需要全額繳納契稅和印花稅。”

贈與直系親屬需要繳納的契稅和印花稅是多少？以北京一套95平方米總價800萬元的住宅計算，獲贈方需要繳納的契稅是1.5%×800萬元=12萬元;雙方還要各繳0.05%的印花稅，0.05%×800萬元=4000元。二者相加，受贈方需要繳稅12.4萬元。

有網友提出，如果直系親屬取得房子不是通過贈與，而是通過買賣，應該繳納多少稅？

“比較贈與和買賣兩種方式的稅負高低比較復雜。要看房屋是否滿五唯一、面積大小以及買方是否首套房等，契稅、增值稅、個稅都不同。”施文潑向記者羅列了北京以下幾種情形。

個稅：滿五唯一，賣方不需繳納個稅。

增值稅：滿兩年的普通住宅，賣方也不需要繳納增值稅。

契稅：買方如果是首套，90平方米以下稅率為1%，90平方米至144平方米的普通住宅為1.5%，144平方米以上和非普通住宅稅率為3%;如果是二套，稅率為3%。

“如果普通住宅符合上述滿五唯一等幾種情形，親屬通過買賣取得房產的稅負可能比接受贈與要低。”施文潑提醒道。

如果接受贈與的房產再出售，稅收計算情況就比較復雜一些，對此，財稅部門有明文規定。

《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》第五條規定：“受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。”

《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》第四條規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

“除了文件規定，還要考慮受贈房屋再轉讓出售時是否滿五唯一，如果符合滿五唯一的條件，個稅還是免征。如果不符合滿五唯一的條件，賣方需繳納20%的個稅。”施文潑說。

房產繼承后再出售，需繳納多少個稅？

繼承的房產再出售，稅費問題又是怎樣的呢？

“繼承下來的房產再次出售時是否繳納個稅，分兩種情況。”施文潑告訴《中國經濟周刊》記者，一是不符合“滿五唯一”條件，則需要繳納20%的個人所得稅;二是符合“滿五唯一”條件，就不需繳納個人所得稅（編者注：繼承房產是否“滿五”，按照繼承前的購房日期核定購房年限）。

比如，房屋售價800萬元，最初購置時的成本是60萬元，如果不符合滿五唯一的條件，則應該繳納的個人所得稅就是（800萬-60萬）×20%=148萬元。