棚改貨幣化安置政策收緊對城市房價的影響

王玉全

摘要：本文分析了棚改面積及貨幣安置戶數對房地產價格的影響，剖析了棚改貨幣化安置政策對上述兩個因素與房價關系的調節作用，構建了相應的調節作用模型。使用天津市2009-2018年的實際數據進行了模型的實證檢驗。結果顯示，近年來天津市出臺的棚改貨幣化安置政策對房價有一定的推升作用，而收緊的棚改政策，由于政策滯后性等原因，在短期內對房價的調節作用不大。

Abstract： This paper analyzes the impact of Shantytown renovation area and monetized resettlement households on real estate prices， and analyzes the adjustment effect of the Shantytown renovation monetization resettlement policy on the relationship between the above two factors and house prices， and constructs a corresponding mode of regulation. The empirical test of the model is carried out by using the actual data of Tianjin from 2009 to 2018. The results show that in recent years， the Shantytown renovation monetization policy introduced by Tianjin has a certain promotion effect on housing prices， and the tightened Shantytown renovation policy has little effect on house price adjustment in the short term due to policy lag.

關鍵詞：棚改貨幣化安置政策;棚改面積;貨幣化安置戶數;調節作用

Key words： Shantytown renovation monetization resettlement policy;Shantytown renovation area;monetized resettlement households; regulation effect

中圖分類號：F299.23;F822 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）14-0043-03

0 ?引言

棚戶區改造作為城市建設和發展的“牛鼻子”，被視為重大的民生工程和發展工程。而房地產市場去庫存，更是賦予了棚戶區改造另一層重要意義，多項政府政策指導督促商品住房庫存較大的城市，出臺支持措施，推進棚改貨幣化安置政策。當前城市住宅去庫存效果卓然，卻透支了未來房價的上漲空間，與城市發展狀況脫離。因此，棚改貨幣化安置政策隨之調整，棚改貨幣化安置指的是棚改實施主體通過貨幣的方式補償棚戶區居民，棚戶區居民通過商品住房市場自由購置住房的安置辦法。

梳理2008-2018年期間的棚改政策，可以發現，棚改政策的發展大致經歷了以下三個階段：第一階段，2008-2012年，產權調換與貨幣補償并行的階段;第二階段，2013-2016年，產權調換與貨幣補償并行，鼓勵貨幣補償階段;第三階段，2017-2018年，因地制宜推進貨幣補償階段，2018年7月住建部提出因城施策、因地施測開展棚戶區貨幣化安置工作的執行和落實，科學決策貨幣安置與實務安置的有機配比，將棚戶區改造對城市房地產市場的沖擊降至最小。“棚改貨幣化不搞一刀切，房價上漲城市推進安置房”。同時國家開發銀行將棚改項目的審批權暫時全部上交，新項目基本暫停審批。棚改項目審批權的上交同房地產有何關系？棚改貨幣化安置是否真如坊間所言推高了城市房價？城市房價在棚改貨幣化安置政策收緊的形勢下將何去何從？上述問題需進行深入研究。

基于此，本文擬探討棚戶區改造對房地產市場的影響機理，同時研究棚改貨幣化安置政策對房價的影響作用，以及分析該政策對上述兩個因素和房價關系的調節作用，為棚改政策收緊后房價的走勢提供較為科學的依據。

1 ?關于棚改、棚改貨幣化安置等的研究綜述

縱覽已有關于棚戶區改造的相關研究，可以發現，學者們對于棚戶區改革的關注點包括了：棚改的政策比較研究;棚改融資模式研究;棚改貨幣化安置研究;棚改的風險因素分析以及棚改的困境分析。樊新民[1]通過對黑龍江省五個個案調查的政策模式進行比較分析，得出不同地區棚改政策產生的效果以及被拆遷戶的滿意程度，并對棚改存在的問題提出相應的對策建議。魏威等[2-4]分析了目前棚改可以選擇的融資方式，總結了該融資模式過程中的具體做法，最后提出了城市棚戶區改造項目的融資建議。常貽銘等[5]以棚改項目作為分析對象，通過構建基于項目的融資、建設、運營與區域發展4 個主要目標的PPP模式的評價指標體系，研究了廣義的PPP模式如何運用到棚改項目上。石劍英[6]總結了各地棚改貨幣化安置的主要方式，并結合實例分析了各地群眾對貨幣化安置的滿意程度及貨幣化安置的效果，并提出了完善棚改貨幣化安置的建議。謝云峰[7]通過對江西省4個城市的調研，研究了棚改貨幣化安置政策的正向效應和負向效應，并提出了應對負向效應的措施。蔡建國等[8]對棚戶區改造項目風險因素之間的相互依賴、相互制約關系進行了深入分析，找出影響棚改項目的直接因素、間接因素和根本因素，形成了棚戶區改造項目風險指標體系。楚德江[9]基于社會學的視角分析并介紹了徐州市“棚改”的成功經驗，為棚戶區改造建言獻策。

綜合來看，學者們側重于從社會學、公共治理的理論視角開展定性研究，基于經濟學理論視角開展定量研究的較少，統計數據的缺失是主要的原因。但是可以預見，棚戶區改造對城市房地產市場的影響是全方位的，包括供給側、需求側和資金鏈，進而影響整個經濟社會發展。因而，有必要基于經濟學的研究視角、利用宏觀統計數據，將數據與政策相結合，定量研究棚改貨幣化安置政策對西安市商品住房價格產生的影響。

2 ?實證模型與分析

2.1 實證模型和假設

根據前述理論研究成果，我們將在供需理論的視角下重點研究影響房地產市場價格的因素——棚戶區改造面積、貨幣化安置戶數以及棚改貨幣化安置政策對以上兩個因素的調節作用。

圖1是本文的理論模型。

理論模型假設1a：棚戶區改造面積對房地產的價格有顯著影響。

假設1b：貨幣化安置戶數對城市房地產市場的價格有顯著影響。

本文建立的棚戶區改造對城市房地產市場價格影響的基本回歸模型如下：

其中Pt為第t期的房地產價格，本文選取商品住宅的平均價格;c為常數項;？琢為待估參數，反映棚戶區改造面積對房價的影響程度;Xt為第t期的棚戶區改造面積;？茁為待估參數，反映棚戶區改造貨幣安置戶數對房價的影響程度;Yt為第t期的棚戶區改造貨幣安置戶數;？著是隨機擾動項。

國家出臺的擴大棚戶區改造貨幣化安置比例的政策一方面旨在增加房地產市場的交易量，最終實現房地產市場去庫存的目的;另一方面也是為加快棚戶區改造進行，提升城市的有機更新速度。前文分析出棚戶區改造面積及貨幣安置戶數是房地產價格的重要影響因素，那么棚改貨幣化安置政策對房價的影響將主要通過貨幣安置戶數這個要素發揮作用，即棚改政策能否通過調節貨幣安置戶數和房價之間關系從而達到影響房價的作用。本文認為棚改貨幣化安置政策擴大了房地產市場的需求，從而影響房地產市場去庫存，最終形成房價上漲的現狀。因此本文提出如下假設：

假設2：棚改貨幣化安置政策對棚改貨幣安置戶數和房價關系有正向調節作用。

因此本文建立的房價影響模型如下：

其中，？姿是待估參數，反映棚改貨幣化安置政策對房價的影響程度;W為棚改貨幣化安置政策變量;？滋為待估參數，反映棚改貨幣化安置政策對棚改貨幣安置戶數的調節作用。

2.2 研究步驟

首先通過各權威數據庫和統計年鑒收集實證所需的指標數據，其次依據所建立的實證模型，并將相應數據放入模型中進行數據的回歸分析。模型中主要變量測度如下：

①因變量：城市商品住宅平均價格。

②自變量：棚戶區改造面積、棚戶區改造貨幣安置戶數。

③調節變量：棚改貨幣化安置政策。

本文主要研究的是擴大棚戶區改造貨幣化安置比例的政策對房價波動的作用。因此，將棚改貨幣化安置比例擴大政策或無調控政策統一歸為一類、將收緊政策歸為一類;同時，考慮到房地產調控政策的滯后性，本文研究的是前一期的調控政策對當期房價的調節作用，所以虛擬變量編碼是將上年存在棚改貨幣化安置鼓勵政策或無調控政策的Dt統一賦值為0;將上年存在棚改貨幣化安置緊縮政策Dt的取值為1;對應前文梳理的各年棚戶區改造貨幣化安置政策情況，可將2009-2018年調控政策變量Dt賦值，具體取值見表1。

2.3 數據統計

從《中國房地產統計年鑒》（2010-2017）、《天津年鑒》（2010-2017）及天津市政府工作報告中，收集了天津市2009-2018年商品住宅價格、棚戶區改造面積及棚戶區改造貨幣安置戶數等數據，借助SPSS軟件對統計數據進行了深入分析，分析結果見表2。本文使用SPSS25.0對數據進行處理，各變量的描述性統計如表2所示。

2.4 實證結果和分析

將房價、棚改面積、棚改貨幣安置戶數與棚改貨幣化安置政策（虛擬變量）四個變量導入模型，運行結果顯示（見表3），棚改貨幣化安置政策（虛擬變量）系數為0.181，說明棚改貨幣化安置政策對房地產價格無直接影響。

將房價、棚改面積、棚改貨幣安置戶數、人均可支配收入、虛擬變量和虛擬變量交互項都放入回歸模型，實證結果見表4。

估計結果中交互項的顯著性0.007<0.05，說明棚改貨幣化安置政策存在調節效應。調節效應圖如圖2所示。

結合圖2可知，棚改貨幣化安置政策自2017年起才開始收緊，考慮到滯后效應，因此目前該政策仍具有一定的正向調節作用。

3 ?結論與建議

根據前文的實證模型檢驗可以得出以下結果：貨幣化安置戶數的增加，導致了需求側的旺盛，進而對城市住房價值產生了顯著的正在刺激作用;而棚戶區改造面積的增加，會增加市場住房供給量，因而通過對房價有抑制效果。目前棚改貨幣化安置政策對房價仍然有一定的正向調節作用，但由于該政策的收緊，其正向調節作用將逐漸減小。

總結來看，棚改貨幣化安置政策對房地產市場既有正向效果，也有負面效應，因此，各地再執行棚戶區改造政策時，一定要綜合的、全面的考察所在城市的房地產市場，科學研判，因城施測。一方面，為控制棚改貨幣化安置方式的過度使用，防止房地產市場供需不均衡的加劇，就要采取相關措施。所以，政府應該科學合理地制定棚改安置政策，從根源上有的放矢地采取措施，問題才能得以解決。另一方面，應保持棚改安置政策“因城施策，因地制宜”的區域差異性。雖然本文實證部分的結果只表明了天津市棚改貨幣化安置政策確實對房價有影響，但城市間的情況難免存在差異，后續可進行深入研究。在目前棚改貨幣化安置政策收緊的形勢下，如何利用好該政策的調節效應，實現控制房價平穩波動的目的，尋找棚戶區改造實物安置與貨幣安置之間的平衡點將成為下一步研究的新課題。目前，我國正處于增長速度換檔期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”的發展時期，在此轉型發展期應加快住房制度改革，應繼續探索推進棚改貨幣化補貼，積極拓寬融資渠道，為使貨幣化安置能夠更好地保障搬遷居民的生活，宜綜合考慮居民長期的生活習慣，根據棚改區周邊的房價水平、公共服務水平等要素，合理制定安置方案。

參考文獻：

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