油田企業土地資產評價指標體系構建探析

劉毅 馬行天 曹涵

摘要：土地是油田企業資產的重要構成部分，對土地資產展開分析與評價是促進油田企業可持續發展的關鍵環節。通過對當前油田企業土地資產現狀的分析，提出油田企業土地資產評價指標體系設計的基本思路，進一步探討適合油田企業土地資產評價指標體系，有利于油田企業對土地資產做出全面合理評價。

Abstract： Land is an important component of oilfield enterprise assets. The analysis and evaluation of land assets is a key link to promote the sustainable development of oilfield enterprises. Based on the analysis of the current status of land assets of oilfield enterprises， the basic ideas of the design of land assets evaluation index system for oilfield enterprises are put forward， and the index system of land assets evaluation suitable for oilfield enterprises is further explored， which is conducive to the comprehensive and reasonable evaluation of land assets by oilfield enterprises.

關鍵詞：油田企業;土地資產;評價指標體系

Key words： oilfield enterprise;land assets;evaluation index system

中圖分類號：F407.22;F272 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）13-0007-03

0 ?引言

油氣資源的采掘和加工需要依托大量土地來完成，對土地具有極強的依賴性。我國油田企業土地存量巨大，點多面廣，區域分散，土地來源復雜，土地管理集約化水平不高，重油輕地，重用輕管，閑置廢棄現象嚴重。對土地資產展開分析與評價，實現油田土地的高效集約化管理，是促進油田企業可持續發展的關鍵環節。

1 ?油田企業土地資產評價指標體系設計的基本思路

對土地資產實施評價與分析是以油田企業土地資產管理目標為依據，運用數學、統計等多種方法，構建相應的指標體系，依照規范的評價標準，通過定量對比分析，對土地資產一定經營期間的經營成果做出客觀、公允的評價。油田土地資產評價體系設計的基本思路是：首先，以油田企業土地資產評價的目的為導向，實現土地資產的全過程管理和價值化管理。其次，設計土地資產評價指標，包括評價指標和指標計量。評價指標選擇包括定性指標和定量指標。通過采用經濟或財務的定量指標以實現土地資產評價價值管理大目標。指標計量是對土地資產評價指標內涵的數量表達，是開展土地資產評價的關鍵所在。最后，設計相應的評價方法，選用多指標綜合評價法。

2 ?土地資產評價指標的選擇

2.1 土地資產結構指標

利用結構指標可以考察土地總量中某種類別土地形成與安排的合理性，以協調土地經營管理活動。

2.1.1 不同利用水平土地資產結構指標

油田土地根據不同利用水平可分為建設用地和閑置土地。其中：建設用地是指油田企業支付一定投資費用，以取得油氣產品為主要目的，通過工程方式為油田各項建設提供的土地;閑置土地是指未動工開發的油田建設用地，也包括廢棄井場、礦區、鉆探施工等荒蕪土地。

其中：建設用地資產總額、閑置土地資產總額和土地資產總額分別是指建設用地、閑置土地和土地資產的賬面成本，考慮到油田企業EVA績效考核的實際，應將建設用地資產總額、閑置土地資產總額和土地資產總額按公允價值調整（即土地使用權的評估值）。

2.1.2 不同產權屬性的土地資產結構指標

油田企業五種產權屬性（劃撥、出讓、租賃、授權、國家出資）的土地資產結構百分比分別為：

2.1.3 不同用途土地資產結構指標

根據《國家標準土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）相關規定，石油天然氣設施用地中用于石油、天然氣開采的用地應屬于采礦用地，用于管道建設的用地屬于交管道運輸用地。當然，還包括礦區（服務）用地。

其中：采礦用地資產總額、運輸用地資產總額、礦區用地資產總額和土地資產總額分別是指建設用地、閑置土地和土地資產的賬面成本，同樣需要按公允價值調整。

2.2 土地資產運營能力指標

土地資產周轉率是衡量企業土地資產生產運營和管理效率的一項指標，包括：

2.2.1 油田土地資產周轉率

2.2.2 油氣資產商業開發周期

油氣資產商業開發周期可以認為是油氣資產的全生命周期的前端，油氣資產是油氣儲量經濟壽命的全生命周期的價值體現，分為儲量發現、勘探開發、儲量評估、儲量核銷、儲量枯竭五個階段。因此，油氣資產商業開發周期是指油田土地資產獲取，特別是油田穩產運營的時間段。

2.3 土地資產利用效率指標

2.3.1 土地資產集約度

土地資產集約度是指在油氣企業生產過程中，單位面積土地上投入的資本、勞動等生產要素總額。

其中：年營業成本費用總額包括營業成本、營業稅金及附加、各項期間費用等。影響土地資產集約度的因素還包括土地價格、土地面積、用途與區位、勘探開發技術、稅收、土地政策等。

2.3.2 合理井（管）網密度

合理井網密度不僅包括基本建設總投資額和投資回收期內操作費用的總和，也包括由于采用先進井網設計方法導致少打井而節約的成本。

2.3.3 土地資產過程管理的效率

該指標主要包括：①土地再利用;②油氣資產設計、造價、技術、HSE等部門齊抓共管;③采用有效管理手段和方法等土地節約集約的程度。

2.4 土地資產效益水平指標

2.4.1 單位土地油氣生產率

該指標用來表示油氣產出總量與投入土地的比率。但應該注意，單位土地油氣生產率的提高是由于油氣勘探開發技術進步和勞動技能的改善。計算公式為：

其中，分子分母的計算口徑必須一致，即應按各油氣產出（組織）單元年產油氣當量與對應土地面積計算。

2.4.2 土地資產利潤率

該指標是指企業在一段時間內實現的息稅前利潤在同期土地資產平均占用額的相對比重。計算公式為：

2.4.3 土地資產成本費用率

該指標是指土地資本投入占總產出的比率，其計算公式為：

2.4.4 土地資產邊際利潤率

該指標指年度新增土地資產所帶來的企業利潤的增加，其計算公式為：

2.5 土地資產內部收益率指標

該指標描述了土地資產在壽命周期的真實收益率，其計算公式為：

其中：土地資產未來現金凈流量現值是指土地資產自身未來的獲利能力，是整個油氣（服務）資產組土地資本投入的個別收益。在計算現值時，要特別注意折現率的選擇，應充分考慮各種風險價值，如安全風險、法律風險等。該指標一個引申的指標為：

2.6 土地資產增值指標

該類主要針對與油氣企業存量土地價值和效益評價。

2.6.1 土地資產市賬比

該指標描述了土地資產保值增值的能力，其計算公式為：

2.6.2 土地再利用增值率

該指標主要針對油田企業閑置土地再利用水平，描述了土地資產集約生產形成的保值增值的能力，其計算公式為：

3 ?基于價值實現的油氣企業土地資產評價指標體系框架

從土地資產經營的角度看，資產質量、盈利能力和安全性是實現油田企業土地資產價值管理三大邏輯切入點。油田企業土地資產評估指標體系的基本框架就是圍繞著三個方面而建立（見表1）。

對于油田企業土地資產而言，資產質量、盈利能力和資產安全是相互關聯的。盈利能力的高低受土地資產質量和資產安全性直接影響。三者共同決定了油氣企業土地資產價值的實現，可以為土地資產取得與占用（投資策略）、土地利用（應用策略）和土地處置提供決策參考。關于土地資產評價體系在企業土地價值實現中的地位與作用，見圖1。

4 ?油田企業加快土地資產評價指標體系制度建設的對策建議

開展土地資產分析與評價，是油田企業土地資產價值管理和經營管理的重要環節。應充分利用土地資產分析評價指標體系中土地資產結構、土地資產運營能力、土地資產效益、土地資產增值以及土地資產內部收益率等指標，通過分析評價，全面掌握存量土地資產使用效率和效果。按照加強風險控制的要求，建立業務流程，梳理經營風險，制定并實施存量土地管理內控體系。

第一，將土地資產評價指標體系作為制定土地利用總體規劃的依據。應建立完善合理的土地資產評價指標體系，以其作為油田企業對土地利用科學規劃的依據，促進土地資產評價分析工作的有效開展。

第二，建立科學合理的土地資產評價指標體系決策支持系統。在油田企業土地管理信息系統中導入土地資產評價指標體系，實現油田土地資產全方位數據集成和動態評價，實時更新、實時監控，為土地資產高效管理提供決策支持。

第三，實現對單宗土地資產的智能化分類、分級和動態價值評估。根據評價結果，對每一宗土地給出相應的資產處置建議，包括增加投資、減少投資、停止投資、持有、復墾、內部流轉、置換、出讓等。

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