物業管理：地產行業戰略轉型 物管公司迎上市潮

徐進

地產戰略轉型物管公司迎上市潮

中國房地產市場從高速發展的“黃金時代”已逐步進入平穩增長的“白銀時代”。房地產企業紛紛依托于現有資源和業務體系開始戰略轉型，其中物業板塊是發展的重點。物管分拆已成為多數房地產企業轉型之路的必然選擇，僅2018年一年就有6家物業管理公司上市，物業管理行業資本市場熱度持續提升，進入了加速成長期。從港股市場的估值體系來看，對于同行業的上市公司，企業的規模越大，營業收入、利潤越高，往往給予流動性溢價，市盈率相對較高，呈現出明顯的正相關關系。目前港股市場市值超過50億的7家物業管理公司2018年平均市盈率為29.2X，而這7家物業公司對應的關聯房地產公司2018年平均市盈率僅6.6X，物業管理公司估值遠遠超過其關聯房地產公司。

借助資本市場實現業績快速增長

2018年上市的雅生活服務（03319.HK）借助上市融資約39.2億港元，碧桂園服務（06098.HK）在上市后半年內配股融資約19.4億港元，多數物業管理公司也均借助上市實現了現金持有量的大幅增長，為后續公司的戰略擴張奠定了堅實的基礎。彩生活（01778.HK）、中海物業（02669.HK）、綠城服務（02869.HK）分別于2014年、2015年、2016年在港股上市，從上市到2018年末，三家公司營業收入分別增長826.7%、63.4%、80.0%，凈利潤分別增長232.2%、243.6%、68.7%，上市物業管理企業借助資本市場實現了業績的快速增長。

港股上市成為當前主流方案

物業管理公司上市主要有介紹上市、IPO、借/買殼上市三種方式。在已14家上市物業管理公司中，絕大多數都采用IPO的方式上市，中海物業（02669.HK）、碧桂園服務（06098.HK）兩家公司則采用介紹上市的方式掛牌，借/買殼上市目前僅正在實施中的招商物業重組中航善達（000043.SZ）A股上市一例。而從對上市地點的選擇來看，除南都物業（603506.SH）在A股上市外，其余13家公司均選擇港股上市。我們認為主要原因一方面由于A股對于涉房企業上市審核的持續收緊，另一方面在于A股對關聯交易審核較為嚴格，而對于大部分房企分拆而來的物管公司來說，普遍對其地產母公司的依賴程度較高，關聯交易占比較高，難以符合A股審核要求。因此大部分的物業管理公司，尤其是房企拆分的物管公司大多選擇香港市場上市。從上市模式來看，境內企業在香港上市常見模式主要有紅籌模式和H股模式兩種，目前在香港上市的13家物管公司均采用紅籌模式。

投資建議

當前物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期，行業集中度將進一步提升，行業龍頭在市場競爭中的優勢愈發明顯。上市物業管理公司在營業收入、管理面積、總資產等方面均得到顯著的提升，競爭優勢得到進一步的加強。推薦具備關聯地產企業支持、儲備面積豐富的碧桂園服務（06098.HK）、新城悅（01755.HKl、以及品牌優勢及第三方項目拓展能力強的綠城服務（02869.HK）。