公共管理與公共服務(wù)用地價格評估研究

何楠鋒 姚虹宇

四川大學

一、公共服務(wù)用地與公共管理的內(nèi)容與特征

我們對公共服務(wù)用地進行評估的主要原因是能夠量化土地資源的價值，只有體現(xiàn)出土地資源的價值，才能促使人們對于公共管理與公共服務(wù)用地有更透徹的認知。那么，公共管理與公共服務(wù)用地的具體內(nèi)容是什么呢？又有著什么樣的特點呢？我們通常說的公共用地通常說的是機構(gòu)，娛樂，科研，團體，教育等建設(shè)用地，這些大部分都是國家機關(guān)，群眾自制組織，報社，廣播電臺，電視臺用來辦公的地方。還有就是用來興辦學校等教育機構(gòu)；創(chuàng)建人們?nèi)粘；顒訌V場建造科研機構(gòu)；用來建設(shè)醫(yī)院、療養(yǎng)院等衛(wèi)生機構(gòu)；用來建設(shè)敬老院、孤兒院等愛心機構(gòu)等等。

以上是公共服務(wù)用地大多用來做什么使用了，那么，公共用地由具有什么特點呢？首先，土地的使用權(quán)是歸屬于國家，大部分土地使用權(quán)由國家免費分配，有償使用的份額較少。國家行政與公共服務(wù)用地的地理分布是不集中的，城市與農(nóng)村的分布都不均勻，對比來說在城市里的分布更加聚集，不像農(nóng)村十分的分散。

對于社會來說，公共用地是十分有益的，有利于推動社會公正，增快經(jīng)濟運轉(zhuǎn)速度，提高人民的待遇。原因是國有土地是由政府給提供的，不存在盈利的計劃，是政府對于一些開發(fā)項目的補償措施。

二、影響公共管理與公用事業(yè)土地價格的原因

對公共管理與公共事業(yè)土地價格產(chǎn)生影響的原因與對普通的地皮價格產(chǎn)生影響的原因是類似的，都可以分成是普遍原因，地域原因與特別原因三種。

普遍原因一般來說就是對土地的價格產(chǎn)生影響的常見因素，其中有可以函括不同的方面，比如說環(huán)境的不同會對土地價格產(chǎn)生影響，不同的行政區(qū)域劃分會對土地的價格產(chǎn)生影響，經(jīng)濟水平的發(fā)展情況會對土地的價格產(chǎn)生影響，我們在日常生活中也有這方面的切身體會，比如一線城市與二線城市、三線城市的房地產(chǎn)價格有著非常大的差距，造成這種差距的原因就是多方面的因素共同作用，是土地價格差異化，這也是地域原因?qū)ν恋貎r格產(chǎn)生影響的一個重要體現(xiàn)，不同的經(jīng)濟發(fā)展水平，不一樣的交通情況，不同水平的公共設(shè)施都會對土地的價格造成影響，通常影響土地價格的特別因素是由這一塊土地自身的性質(zhì)決定的，比如說土地的使用性質(zhì)，在我國，土地經(jīng)常會被劃分為幾種不同的使用性質(zhì)，像宅基地就不能用來做商業(yè)建設(shè)用地，還有土地的大小，是否是規(guī)則圖形，已經(jīng)被使用到了哪種程度等都是會影響土地價格的特別因素。

三、探討公共管理與公共服務(wù)用地地價評估方法

我們在對公共用地的價值進行評估時，要全面的考慮多方面的因素，不可用一成不變的價值衡量標準去評估不同的地塊，其中需要進行差異化考慮的因素包括但不僅限于不一樣類別的公共用地的收益是不同的，對不一樣類別的公共用地的投資風險高低也不盡相同。

在對地價水平進行評估時，通常會按照一定的參考水平進行評估，避免出現(xiàn)較大的偏差。在對公共用地進行評估時，會用到幾種不同的方法，其中常用的是成本逼近、市場比較、還原收益等方法，下面來具體的闡述不同方法的優(yōu)劣與適用對象。

成本逼近可以說是在評估公共用地時最易于實施的辦法，這種方法非常適合對將要投入使用的土地進行價格評估，其中原因有二，一是將要投入使用的土地還沒能對其可以產(chǎn)生的收益有直觀的認識，很難有能夠進行類比的案例，通過成本逼近的方法，能進行相對準確的評估。二是對于一些公益性的建設(shè)用地，有的時候會存在一些難以避免的缺陷，用成本逼近的方法進行評估會更準確一些。但是，成本逼近法也存在它的不足之處，那就是土地的實際價值有時是不能通過成本體現(xiàn)出來的，換言之，成本價不相當于土地實際價值，我們不能說成本高的土地價值就高，成本低的土地價值就低，因為成本里面還包括了人工等因素，不完全是土地價值的體現(xiàn)。所以在對地價進行評估使用成本逼近的辦法時，要綜合考慮期其優(yōu)缺點。

市場比較法說的就是在同一宗的土地，以公共用地的價格作為比較的一個標桿，在對土地價格進行評估時，找到價格相差較少的一個點然后進行類推，最后確定評估對象的價值，但是，由于價格標桿并不容易找到，所以市場比較這種方法使用范圍并不大。

還原收益法就是對公共用地在一般狀態(tài)下的收入用特定的計算方法進行還原，然后對土地價格進行估算的方法，通常是對公園、旅游景點等一些有比較明確的收益的場所進行評估，這也就能體現(xiàn)出它的局限性，對于收益不夠明確的場所，是很難用還原收益法進行評估的。

結(jié)束語：對公共用地進行價格評估，目的是提高人們對于政府無償提供的公共管理與公共服務(wù)用地的重視程度，使人們對于該如何合理的配置土地資源有更加明確的認識，這樣能夠促進公共用地資源利用以及土地經(jīng)營能力，防止公共用地資產(chǎn)流失，合理的對公共土地資源進行利用，造福于社會，造福于人民。