試析不動產(chǎn)首次登記風險防控

郭新建 湖南省婁底市不動產(chǎn)登記中心

一、不動產(chǎn)首次登記的概念

所謂不動產(chǎn)首次登記，主要是指對沒有權利歸屬的不動產(chǎn)進行第一次登記的一種登記類型。不動產(chǎn)首次登記使得相關權利人擁有相應的權利，是后期登記工作的起點[1]。除此之外，不動產(chǎn)首次登記能夠有效避免重復登記的現(xiàn)象，保障權利人的合法權益。嚴格把控不動產(chǎn)首次登記的關口，確保登記信息的正確性，可以最大限度的維護不動產(chǎn)登記中心的公信力。

二、不動產(chǎn)首次登記中存在的風險

（一）登記機構自身引起的風險

不動產(chǎn)登記中心在辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務過程中，由于業(yè)務操作不規(guī)范等原因，同樣會產(chǎn)生相應的風險。第一，我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的同時，使得不動產(chǎn)登記中心的工作數(shù)量隨之增加。在這一過程中，部分不動產(chǎn)登記中心人員由于缺乏風險識別能力，無法及時辨別不動產(chǎn)首次登記中存在的相關問題。第二，部分不動產(chǎn)登記中心制度上存在相應的缺陷，沒有及時按照法律法規(guī)以及政策的變化對相關制度進行修訂，工作人員在辦理首次登記業(yè)務過程中存在不規(guī)范形為。第三，部分不動產(chǎn)登記中心在辦理首次登記業(yè)務過程中存在違法違規(guī)問題以及違背職業(yè)操守問題，串通房地產(chǎn)中介機構辦理相關業(yè)務。典型表現(xiàn)為業(yè)務受理中存在的違規(guī)收取加急費用、好處費、信息泄露費等問題[2]。上述風險一旦產(chǎn)生，就會影響不動產(chǎn)登記中心的服務形象，不利于不動產(chǎn)登記中心長遠穩(wěn)定發(fā)展。

（二）登記申請人自身引起的風險

現(xiàn)階段，我國部分申請人為了實現(xiàn)自身的非法目的，通過虛假材料、冒名頂替、冒名簽字等違法違規(guī)手段來申請首次登記，最終導致發(fā)生登記錯誤的問題。雖然部分地區(qū)不動產(chǎn)登記中心不斷推進信息數(shù)據(jù)庫建設、人像采集工作、身份識別工作，但是在實踐中仍然存在申請人冒充他人、攜帶他人身份證、變造材料以及偽造材料的問題，增加了不動產(chǎn)首次登記錯誤的風險。

（三）批建不一致引起的風險

根據(jù)相關規(guī)定，不動產(chǎn)登記中心可以對首次登記的不動產(chǎn)進行實地查看，了解不動產(chǎn)真實的情況。但是具體到實踐當中，部分地區(qū)不動產(chǎn)登記中心受限于人力、物力以及財力資源，逐門逐戶開展查看工作的難度較大，加之欠缺相關的專業(yè)知識，導致風險的發(fā)生。例如，部分地區(qū)開發(fā)商為了提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場吸引力，習慣性使用“贈送面積”“可拓展空間”來吸引客戶，并在通過驗收之后對部分未納入以及完全未納入的通風井、陽臺以及設備平臺改造成套內(nèi)面積，由此導致原規(guī)劃審批內(nèi)容與實際狀況存在差異，產(chǎn)生錯誤登記的風險[3]。

三、不動產(chǎn)首次登記風險防控的基本路徑

（一）優(yōu)化培訓機制，提升不動產(chǎn)登記機關工作人員綜合素質(zhì)

為了更好地防范不動產(chǎn)首次登記中存在的風險，不動產(chǎn)登記機關必須要加快對工作人員的培訓，切實提升工作人員職業(yè)素養(yǎng)以及專業(yè)技能。第一，不動產(chǎn)登記中心要組織工作人員對法律法規(guī)以及政策進行系統(tǒng)化學習，提升工作人員對于法律法規(guī)及相關政策的把控能力，切實保障不動產(chǎn)首次登記工作的依法合規(guī)性。第二，不動產(chǎn)登記中心要重點加強廉政風險警示教育，提升工作人員廉政意識，塑造良好的單位形象。第四，不動產(chǎn)登記中心要強化案例講解工作，收集首次登記風險案例后向工作人員進行講解，提升工作人員風險意識。

（二）加快法律法規(guī)及政策宣貫，提升申請人依法合規(guī)意識

不動產(chǎn)登記中心要切實加強宣傳標語，宣傳牌以及案例收集整理等方式，加快法律法規(guī)及政策宣傳，提升申請人的責任意識。一方面，不動產(chǎn)登記中心在開展宣貫工作過程中要讓申請人了解違法違規(guī)操作的法律后果以及懲處措施，做好事前防控。另一方面，不動產(chǎn)登記中心要探索與人民法院，住房公積金，商業(yè)銀行等相關業(yè)務單位合作，建立信用關聯(lián)機制，提升制度的警戒性，有效防止申請人提交虛假材料以及申請人冒名頂替的問題發(fā)生。

（三）注重實地查看工作

雖然現(xiàn)階段并沒有強制性的要求不動產(chǎn)登記中心工作人員開展實地查看工作，但從防范風險的視角來看，不動產(chǎn)登記中心有必要加強實地查勘工作。相關工作人員除了對前期審批資料、權籍調(diào)查結果、建筑圖紙進行審查以外，還應當注重現(xiàn)場比對工作，及時提出相關的建議，進一步提升首次登記工作的準確性以及真實性。

（四）建立多部門聯(lián)動監(jiān)管機制

不動產(chǎn)登記中心要加快與各相關職能部門的溝通協(xié)作。一方面，不動產(chǎn)登記中心可以利用大數(shù)據(jù)技術以及互聯(lián)網(wǎng)技術來建立多部門信息共享機制，切實加強對不動產(chǎn)首次登記的信息監(jiān)管，打造信息共享局面。另一方面，不動產(chǎn)登記中心要及時將違法違規(guī)情況告知相關部門，加快對違法違規(guī)現(xiàn)象的懲處，提升相關責任單位以及責任人員的違法違規(guī)成本。

四、結束語

近些年來，隨著國家法律法規(guī)不斷完善以及我國在房地產(chǎn)領域的政策越來越健全，不動產(chǎn)登記中心面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。如何進一步發(fā)揮不動產(chǎn)登記中心服務職能，切實滿足社會公眾在不動產(chǎn)登記領域的需求，塑造良好的不動產(chǎn)登記中心形象，成為學界當前重點關注的問題。基于此，本文重點就不動產(chǎn)首次登記風險進行研究。通過本研究可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)首次登記過程中面臨的風險具有多樣性、復雜性以及系統(tǒng)性的特點，為此，不動產(chǎn)登記中心必須要搭建全方位的風險防控體系，提升登記中心工作人員的風險防控意識以及能力，切實推動不動產(chǎn)登記中心可持續(xù)發(fā)展，維護不動產(chǎn)登記中心的公信力。