土地政策和貨幣政策對城市房價調控的定性分析

芮佳雯

摘要：對土地政策、貨幣政策對房價調控的影響效應的分析研究，有利于我國房地產市場的穩健發展。以全國35個主要城市為研究對象，定性分析土地政策和貨幣政策對房價的調控效應及現狀，最后，立足于中國房地產市場的顯著差別，提出對策意見。

關鍵詞：房價調控 土地政策 貨幣政策

一、引言

自1998年住房改革以來，中國的房地產市場經濟得到了迅速發展。隨著經濟的持續快速發展，中國商品房的需求不斷擴張，國內大中型城市住房的平均銷售價格也逐漸大幅度增加。同時，由于經濟發展的差異、城鎮化進程的不平衡性和土地資源稟賦的差異等因素，這些也導致了中國的房地產市場出現了顯著的地區差別，中國各大城市的住房市場發展也極其不均衡，從近些年的房價可以看出，一線城市的房價一直呈現出持續高幅度增長的狀態，三線城市的價格相對較低，增長也相對平穩，二線城市價格漲幅則介于兩者之間，形成了顯著的區域特征。為了維持國內各城市房地產市場的穩健可持續發展，政府頒布了一系列涉及土地政策、貨幣政策等的積極調控措施。但是，政策實施的結果尚未達到預期理想的效果，一二線城市的房價漲幅仍然很快，三四線城市土地供應變化仍不明顯。可見，緩解房地產市場發展的不均衡對我國經濟的可持續發展有著很大的意義。

由于國內各城市經濟發展的不均衡，政府轉變了傳統的調控思想，立足于不同城市房價市場的現狀通過實施針對性的土地政策、貨幣政策等來調控房價，進行分類調控。所以說對土地政策、貨幣政策對房價調控的影響效應的分析研究，有利于我國房地產市場的穩健發展。

二、國內外研究現狀

現今隨著經濟的快速發展，國內各城市房地產市場的房價不斷上漲，所以房價的波動分析研究成了熱門課題。國內外許多學者結合國內市場的實際情況進行了深入研究，將影響房價的宏微觀因素大致歸類為：經濟發展水平、居民收入、土地價格、經濟體結構、人口增長幅度、家庭數量、房地產開發投資和消費者預期等因素，并據此提出了可持續發展戰略，促進了國內經濟的平穩可持續發展。

自2008年爆發全球金融危機后，世界各國央行開始逐漸關注宏觀政策對房價波動的影響，貨幣政策和土地政策對房價調控的效應逐漸被學者們提及，現有這方面的文獻亦頗多，其中貨幣政策對房價的效應研究方面，國外學者Ahrend R[1]通過研究發現，美聯儲寬松的貨幣政策會對美國近來的房價產生顯著的影響。國內學者在這方面的研究主要集中在陳剛和邵慰[2]、張浩等[3]，這些學者分別采用不同的貨幣政策度量工具如M0、利率、M2進行研究，研究結果表明貨幣政策會對房價調控起到積極有效的作用，但調控效果會隨著實施工具和調控區域的不同而存在差異。

在土地政策對房價調控效應研究方面，國內外學者主要是從土地供應管制和土地供應結構角度進行研究，Moran A[4]的研究結果顯示土地管制會對房價產生積極的影響，房價將會隨著人為的土地管制而波動。而在中國房地產市場，有許多學者如李永剛等[5]通過研究也揭示了土地政策對房價有顯著的效應，且存在空間差異。王良健等[6]從理論上剖析了土地供應計劃對房價的傳導機制，他們認為土地供應計劃的實施通過影響開發商預期從而引致開發商的投機行為，進而對房價產生顯著影響。本文將結合土地政策和貨幣政策對中國城市房價進行定性分析，旨在探尋房價與宏觀政策之間的關系，從而為國家分類調控提出意見。

三、土地政策和貨幣政策對城市房價調控的定性分析

（一）全國大中型城市房價發展狀況

由于中國經濟的快速發展，中國城市化現象日益明顯，城鎮人口的持續增多刺激了住房的需求量，住房市場日益市場化。影響城市房價波動的因素有很多，如：經濟發展水平、居民收入、消費者預期等。為了更準確、全面、客觀地研究全國房地產市場價格波動狀況，我們在此主要對全國的35個主要城市作為研究對象，進行了一系列的定性分析研究。

通過上圖1我們可以看出，一線城市房價在2007年前處于平穩增長階段，在2008-2010年間急劇上升，之后又呈現出平穩增長的態勢;而二三線城市房價一直較低，相差不大增長較為平穩。

（二）實施土地政策的發展狀況

土地供應量是我國土地政策參與宏觀調控和房地產市場調控的重要手段。為了維持國內房價的穩定，政府會通過頒布相應的土地政策來控制土地供應量進而調控房價。在房價偏高的時間段，政府會通過緊縮的寬松政策來增加土地供應量的問題從而促使房價下降。

從圖2可以看出，一線城市的土地供應量受國家政策的影響在2002-2007年急劇下降，在2011年受新“國八條”政策的影響又趨于下降，在2013年的新“國五條”的影響又有所回升。二三線城市的土地供應量波動幅度則不大，三線城市的土地供應量一直較低。從2002年到2014年，一線城市的土地供應量一直較大，大量的需求刺激著土地供應的不斷增長，漲幅是最大的;二線城市緊跟其后，逐漸呈現出后來者居上的態勢;而三線城市由于經濟相對不發達，缺乏大量外來人口的需求刺激，土地供應變化則較為平緩，漲幅不大。由此看出，土地供應量存在顯著的地區差異。

（三）貨幣政策實施的現狀

從圖3可以看出，5年貸款利率的波動幅度一直很大，極其不穩定，在2008年急劇下降之后，在2009年利率又急劇上升;貨幣供應量增長率波動幅度不大，但由于通貨膨脹在2009年達到了最高。

（四）探尋房價與宏觀政策實施的關系

為了促進房地產市場的穩健發展，自2003年以來，中央政府頒布了涉及土地政策、貨幣政策等一系列的調控措施。

從圖4中國35個大中型城市的年度房價增長率變化和5年期貸款利率IR、貨幣供應量M2的年度增長率可以看出，各地房價增長率基本維持在-20%至50%的范圍，年均房價漲幅的城市間差異較大;而同時，貨幣政策的調控力度也一直在加大，M2增長率常年穩定在20%左右，而利率水平則處于先上升后下降的增長狀態，尤其在2007-2009年，受到國際市場金融危機的影響，房價跌幅明顯，中國銀行采取了積極擴張的貨幣政策，導致M2和利率呈現明顯的突然增長和下降，政策調控和房價變化密切相關。

四、結論

改革開放之后經濟的快速發展導致了全國各城市住房市場的不平衡發展，政府頒布了相應的房價調控措施，旨在通過分類調控促進市場的穩健發展。本文研究了土地政策和貨幣政策對城市房價調控影響。通過上述定性分析研究發現：土地政策和貨幣政策均對不同城市群的房價調控有顯著的影響效應，寬松的土地政策和緊縮的貨幣政策都會促使房價顯著地下降，而緊縮的土地政策和寬松的貨幣政策會促使房價增長。因此，面對經濟發展的差異、城鎮化進程的不平衡性和土地資源稟賦的差異等因素導致中國房地產市場出現顯著的地區差別，政府應轉變傳統的調控思想，立足于不同城市房價市場的現狀通過實施針對性的土地政策、貨幣政策等來調控房價，進行分類調控。依據分析結果，提出以下政策建議：

第一，對于房價久居高位的一線城市而言，抑制房價過快增長是中央和地方政府的重中之重，除了對市場預期進行合理引導外，人口有效的遷移政策等也需要注意，而在政策調控方面，應在央行制定的利率基準上，一定程度上以上浮提高中長期貸款利率為主要手段，同時適當控制土地供應量。

第二，二線城市的房地產市場逐漸趨向高價位發展，地區間的房價差異也在進一步擴大，因此，對于二線城市的房價調控需要進行分別對待。對于西安、昆明、長沙、石家莊等房價相對不高的城市，房價調控主要以維穩為主，可以通過實行適度寬松的貨幣政策和相對緊縮的土地政策以促進房價合理平穩的上漲;而對于南京、福州、寧波、廈門等這類房價相對較高的城市，應以控制房價過快上漲為主，因此需要實行適度緊縮的貨幣政策和適度寬松的土地政策。

第三，對于三線城市，房地產市場的主要任務是去除過量的庫存，由于土地政策的失效，因此消化庫存主要還是從引導外來人口流入從而促進住房需求為主，同時輔以適度擴張的貨幣政策來促進房地產市場的穩健發展。

參考文獻：

[1]Ahrend R.Monetary ease：a factor behind financial crises？Some evidence from OECD countries[J].2010，4（12）：1-30.

[2]陳剛，邵慰.“國五條”能降低高房價嗎？——基于政策效應的經濟學分析[J].經濟問題，2013（5）：20-23.

[3]張浩，李仲飛，鄧柏峻.政策不確定、宏觀沖擊與房價波動——基于LSTVAR模型的實證分析[J].金融研究，2015（10）：32-47.

[4]Moran A.Land regulations，housing prices and productivity[J].Agenda A Journal of Policy Analysis & Reform，2007，14（1）：35-50.

[5]李勇剛，高波，張鵬.土地供應、住房價格與居民消費——基于面板聯立方程模型的研究[J].南京農業大學學報，2013，13（3）：54-63.

[6]王良健，顏蕾，李中華等.土地供應計劃對房價的傳導機制研究[J].自然資源學報，2015（11）：1823-1833.

（作者單位：西安財經大學西部能源經濟與區域發展協同創新研究中心）