不動產登記中的房產與地籍測繪數據整合探討

梁娟

摘 要：隨著科技的進步，人們在各個方面越來越依靠科學技術，科學技術幫助人們解決了大量的問題，房產與地籍測繪數據系統就解決了不動產登記中龐大的數據處理問題， 幫助工作人員提高了工作效率，同時，將這兩者整合在一起，有利于發揮其作用，利用數據處理系統能夠實現資源整合。本文對不動產登記中的房產與地籍測繪數據整合進行了相關探討。

關鍵詞：不動產登記；地籍測繪；房產

國務院曾提出對不動產整合的相關建議條例，政府要為不動產整合市場建立一個統一的平臺。進行數據采集是進行不動產登記的前提，因此要求各級不動產登記部門切實的負責任，做好本職工作，使國有資源價值得以明晰。對各類不動產登記要嚴格進行分類，比如說土地屬于國土資源的一種，房屋建筑屬于住建，對不同性質的不同產的測繪也要有專業的人員進行評定。但在現實的不動產等級過程中，往往存在著諸多問題，因此進行房產和地籍測繪數據的重要性不言而喻，將兩者的數據進行相關整合，使不動產數據庫內容得以豐富。

1. 不動產登記中房產測繪的主要內容

1.1 房產權屬調查

在開展房產測繪的時候，要想充分掌握房屋的信息，需要對房產的基本信息進行全方位調查。房產權屬調查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規定的范圍；審查建筑物有無合法批準手續，有沒有加屋、超面積、改結構、改用途等情況；確定房地產的權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價值、等級、坐落等。

1.2 房產測繪

房產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。借助房產平面測繪，能夠使得人們充分掌握房產的地理位置和結構情況。房產測繪需要測繪的內容是比較廣泛的，但是不夠直接，如此就需要設置一個關系模型，在這個模型中會簡化所存在的數據，能夠更加直接地給消費者提供各種信息，這樣能夠起到一個參考的作用。

2.地籍信息與不動產房產數據的基本特征

不動產房產數據集中反映房屋產權等，包括建筑物面積、使用年限等，有利于幫助戶主了解房屋住房信息，在房屋產權方面起著重要的作用。不動產等級中的房屋登記可以用數據表格、住房平面圖等表示，房產測繪平面圖生動形象的展示建筑物立體結構和住房面積以及各個比例等。地籍信息則包含土地價格、利用現狀與權屬登記等模塊，包含一定的空間地理參考基準、空間建筑與地表起伏表達、土地利用與專題規劃等相關數據。其本質是以“宗地”為核心建立的地籍信息的采集、處理與分析數據庫系統，重點在于地籍圖形要素的調查與繪制，測算土地的尺寸與邊界點位坐標，以便于根據土地權屬信息判定土地出讓稅費、征收征用土地建設，解決相關土地權屬糾紛，其比例尺大小與土地地塊的價值也具有一定相關性。

3. 房產與地籍數據整合

3.1 測繪數據

在不動產登記數據庫中，不動產單元數據是最主要的內容之一，而測繪數據則是不動產單元數據的重要來源之一。在《不動產登記數據庫標準（試行）》中指明，房產、土地等對象的主要包含空間類要素與非空間類要素兩種情況，對于空間類要素，其包含界址點、界址線、自然幢、宗地、注記等幾種情況；對于非空間類要素，主要包括邏輯幢、層、戶等幾種情況。相對應的測繪數據，界址點、界址線應該在統一的框架、投影下，符合精度要求的沿用；自然幢則可以通過幢房屋面獲取；宗地要素是由宗地圖斑形成；注記需要通過應用的GIS平臺數據結構進行轉變獲取；非空間要素可以通過樓盤表轉化。

3.2 整合

在《不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）》中對于不動產各類登記數據整合提出了規范，其關鍵思路是：（1）樹立、規范現有的各種登記信息數據標準、技術規范，構建符合技術標準的數據集；（2）根據數據庫標準，通過相應的方法，建立不動產登記數據庫，如抽取、轉換、補錄、整合等。在進行建筑物數據整合時，必須確保城鎮地籍城鎮地籍空間參考與自然幢空間信息的空間參考相互一致，在不動產登記整理后，空間數據會保留下自然幢數據，而與地籍子區、地籍區、建設用地使用權等相關的空間數據，會在疊加以后，將宗地編碼添加到屬性表中，應對宗地編碼進行賦值。

4.不動產登記中房產與地籍測繪數據整合方法

4.1清理無效的數據

首先依次檢查土地、不動產以及財產登記這些資料，需要標記出已經注銷的登記薄，接著就是把信息增加到檔案管理里面。檔案管理就是按照土地登記、房地產檔案管理以及房屋登記管理來開展。

4.2規范化梳理

對房產登記信息、土地信息進行整理，得出原始、有效的財產信息，結合房地產登記數據庫標準轉換映射模板，統一房地產登記信息描繪的語義。對房地產數據的類型、單位、小數點數量進行統一，并按照相應的比例尺實施，保持地理范圍內的空間基準原則統一。結合房地產登記記錄中所需的內容，對房屋登記信息、土地信息的空白進行整合，并結合實際情況，對檔案進行相應的補充。

4.3土地房屋登記信息落宗

分析了房地產、土地和房屋登記數據、土地登記和房屋登記，沒有登記資料的情況。根據注冊信息，在宗地所在地或原產權證書信息，找到相應的情節包裹信息，填寫相應的宗地統一代碼，完整的土地和房屋登記信息下降房地產登記。

4.4邏輯關系重建

原來的土地和房地產的不動產權利的房屋登記和權利設定抵押權、地役權或基于通知的形式登記、異議登記或注冊登記記錄之間的關系應按照現有的房地產登記管理的要求，建立邏輯關系，保持原房產權原則，新的房地產登記單位建立一個新的房地產登記。同時，原營業編號應繼承，以確保現有的不動產登記與原不動產登記和原不動產登記文件有關。同時，原始的包號存儲也可以實現圖形的關聯管理。

4.5 宗地統一編碼轉換編制

要做到統一編碼轉換，圖形和土地登記案件應該是第一個標記，然后根據統一的編碼規則情況，找到新的統一編碼轉換，統一編碼土地轉換。同時，轉換過程可以將原來統一的編碼字段值轉換為現有的統一的編碼值，保證數據轉換的正確性，并需要確保原土地登記情況直接關系到圖形與業務一致的關系。在地圖上的地圖表面根據找到相應的位置，然后從左到右按照統一的代碼從上到下編譯，房屋轉換數據應保證落入相應的包裹中。

4.6數據的轉換和入庫

運用該系統整理的信息需要進行實時轉換，以保證信息的準確性。在進行數據轉換時，需要對數據進行核對，但是由于該系統使用了新的系統，運用了人工智能進行數據分析，所以大大提高了準確性，從而保證數據準確可行。在對不動產數據與地籍信息進行整理后，要進行統一的數據庫處理，另外，在錄入房產和地籍測繪時將兩者相結合，實現同步動態更新，從而保證該系統能正常發揮作用，實現資源整合和數據處理、分析。

5.結束語

通過研究能夠看出，不動產登記數據整合是一個復雜的過程，很難快速的完成，所以在開展不動產登記工作的時候，登記部門需要增強與測繪部門之間的聯系，不僅需要集中處理所存在的各種數據，而且還需要根據登記的有關需求整合好所存在的各種數據。

參考文獻：

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