軌道交通沿線的土地利用優化策略研究

龔蓉

軌道交通建設和土地利用存在著相互關系，隨著軌道交通建設的不斷增加，使得二者的關系更加突出。為保證軌道交通建設的合理性，減少資源浪費，提高土地資源利用率，深度分析此課題，提出有效的利用方法，有著重要的意義?，F針對軌道交通沿線的土地利用優化相關內容，做簡單的論述，提出了土地利用策略，共享給相關人員參考。

現階段，經濟增長速度加快，人口不斷增加，城市用地緊張。而城市軌道交通作為基礎設施，是城市建設的主要內容，由于軌道交通系統的建造成本很高，加之具有技術難度大和不易改造等特點，所以在進行規劃時，必須要結合城市長遠規劃以及土地利用現狀，合理規劃軌道交通，保證建設的質量，進而避免浪費土地資源，充分利用土地資源。因此，提出如何優化土地利用課題。

一、軌道交通建設和土地利用的關系

建設軌道交通設施，對城市空間結構，有著很大的影響。其和土地利用之間的關系，具體體現在以下方面：1.改變了土地利用性質?；诮煌ń洕幝?，改變了沿線土地利用類型。建設軌道交通，除了能夠強化城市中心功能，比如金融功能外，還能夠轉變土地利用類型，使得各類土地沿著軌道線路呈帶狀分布。軌道交通設施的建設，實現居住用地和商業用地等的分離，比如疏散了居住用地。2.增強了土地開發。軌道交通的建設，使得沿線的土地性質發生了改變，同時帶動著沿線土地的高強度開發。軌道交通的建設，孕育了新的經濟增長點，吸引了商業建筑、居住人員以及就業人員。3.影響地價與房地產增值。開展軌道交通建設，會帶動沿線地塊價格以及房子價格的增長。除了上述影響外，軌道交通建設是否合理，直接影響著土地資源利用率。若規劃不合理，則會造成資源浪費?，F結合具體實踐，分析軌道交通沿線的土地利用優化。

二、軌道交通沿線的土地利用優化實例分析

1.案例概述

以某城市軌道交通1號線建設為例，該城市被定位為中原經濟區重要的能源以及重工業基地，為中心城市。這意味著國內產業仍會繼續向中部地區轉移，推動著該城市的發展。從此城市實際來說，擁有豐富的資源，比如水資源等，而且產業基礎堅實，聚集了大型骨干企業以及科技創新平臺，有助于推動產生升級改造，培育新興產業。為抓住發展機遇，積極構建立體樞紐，帶動臨空經濟和臨鐵經濟等的發展。在城市軌道交通建設方面，開展了軌道交通1號線的建設。現結合建設實踐，進行土地利用分析。

2.軌道交通建設的必要性

從建設的必要性角度來說，有著以下意義：（1）串聯城市空間。隨著城市規模的擴大，帶動著交通需求的增加，需要借助高效的交通方式，才能夠實現對客流的高效轉移以及疏導，因此建設軌道交通，優化城市空間結構，有著重要的意義。（2）緩解交通壓力。城市擁堵問題，已經成為頑疾，影響著城市的發展以及人民生活水平的提升。而建設軌道交通，能夠有效緩解交通壓力。（3）帶動城市發展。建設軌道交通，能夠產生新的經濟增長點。同時串聯城市各區，帶動著區域經濟的發展。

3.土地利用分析

從此城市軌道交通建設實際來說，改變了土地利用格局，在軌道交通的引導下，朝向高效集約方向轉變。具體體現在以下方面：（1）1號線全長為28.6km，總面積約為36.2km2，規劃設計20個軌道交通站點。（2）調整用地規劃。軌道交通是用地規劃調整的有力手段，從建設地區土地利用情況來說，土地利用率低下、土地類型混雜、缺乏商業服務設施用地等。不過土地具有開發潛力，舊村用地和工業用地以及未利用土地，具有改造開發潛力的共計1138hm2。開展軌道交通建設，能夠帶動沿線土地開發利用。在空間以及類型方面，軌道交通的建設，發揮著重塑土地利用的作用。除此之外，能夠優化用地布局，增加土地開發強度，提升地下空間資源的利用率，高效集約沿線土地。

4.土地利用優化策略

（1）城市結構的優化

從空間結構角度來說，軌道交通的建設，引導城市主要發展軸。在具體規劃時，對于老城區，基于軌道交通建設時機，分化老城區職能，向新城區進行分散和疏解。與此同時，新增加能夠促進經濟社會發展的現代服務職能。對于新城區，對軌道交通1號線沿線地區，采取TOD模式開發，形成以軌道交通為走廊的土地開發軸，積極引導城市軸向發展。除了具有引導城市軸發展的作用外，軌道交通還發揮著串聯城市各功能組團的作用。在進行規劃時，圍繞站點，采取高密度混合開發的方式，建設新區商業中心以及居住中心，加強土地開發利用。同時在軌道交通站點周圍，合理布局住宅以及就業崗位，通過設置換乘站的方式，擴大站點的影響范圍，提高土地資源利用率。在進行規劃時，做好站點和各級城市中心耦合關系的把控，能夠為合理控制以及引導站點周圍的城市空間結構、空間環境建設、土地開發利用，提供有力的依據，促使軌道交通以及城市發展二者合力場效應最大化。基于1號線這一發展軸，規劃兩主三次五片區新空間結構，推動城市空間朝向多中心軸向式擴展。

（2）土地利用優化

用地布局：1號線總計設置4個中心型站點；設計15個一般型站點；1個特殊型站點。以金融廣場站為例進行分析，其為中心型站點，0～200m土地利用中，居住用地占比為6.7%；商業服務業設施用地占比45.2%；道路和交通設施用地占比為33.5%；綠色與廣場用地占比為14.6%。200～500m土地利用中，上述類型的土地利用占比分別為30.0%、32.1%、2.9%、19.5%、15.5%。雖然用地布局符合中心型站點建設的要求，不過存在著公共服務能力不足、臨近站點綠化用地不足等問題。對于上述問題，采取了以下優化策略：①考慮到近鄰站點存在著綠化用地不足的問題，不利于人流集散，影響著交通換乘的功能。因此提升綠化用地的比例，解決上述問題。②對200～500m內的部分居住用地，通過置換的方式，轉變為公共服務設施用地，確保商業服務設施用地以及公共服務設施用地總量的合理性，增強站點的綜合服務能力，充分發揮城市公共節點屬性。③采取混合開發的方式，使得站點核心影響區域內用地功能完善。比如，布置商業文化混合用地，增加經濟效益。

5.軌道交通沿線的土地利用建議

在進行軌道交通建設時，對于沿線的土地，在利用時，為避免軌道交通空間被不合理侵占，實現土地資源集約利用，要制定合理的規劃。為提高土地資源利用率，要積極鼓勵利用綜合開發和利用地上空間和地下空間。除此之外，為推動軌道交通站場周圍土地的綜合開發，提升居民的出行質量，保證土地利用的合理性，要制定完善的制度，明確沿線土地儲備規劃以及土地儲備等，保證土地集約利用，充分發揮軌道交通帶動經濟增長的作用。采取市統籌、市鎮聯合統籌、鎮統籌方式，調動社會資本以及屬地園區等的參與積極性，推動軌道交通建設和站點土地開發利用高效開展。

三、結語

綜上所述，軌道交通沿線的土地利用優化，要從各個方面加以協調。在具體規劃建設時，以保證軌道交通站點以及其他交通方式接駁效率為前提，進一步優化軌道交通站點周圍土地利用結構，合理增加商業服務設施的比例，提高土地混合利用程度。