房地產行業融資現狀及對策分析

王超

【摘 要】隨著我國房地產行業的不斷發展，在我國的經濟市場中占據了非常重要的地位。房地產行業的資金籌集成了行業內各企業最重要的工作內容。對房地產行業融資情況進行分析，探索多元化融資渠道，對房地產行業的長久發展具有重要意義。因此，本文通過對房地產行業融資現狀的分析，發現其中存在的問題，并提出有效改善現狀的對策。

【關鍵詞】房地產行業；融資；對策

隨著中國經濟的快速增長，房地產企業需要大量的資金來籌集和使用，這是一個資本密集型企業。目前，中國房地產融資的結構是站不住腳的。房地產開發企業中很少依靠自身的發展資金。而是主要依賴于銀行貸款等融資方式來籌集資金，這使得銀行系統面臨巨大的房地產風險。因此，加強對房地產融資戰略的研究是非常重要的。

一、房地產企業融資模式

（一）傳統融資模式

房地產融資模式根據不同的融資渠道，可以分為內部融資和外部融資。內部融資主要是不斷地將自己的商業活動所得資金轉換成投資資金。例如，未分配利潤、可在短期內收回的應收款和預收款。內部融資本身具有強大的自主性，具備風險低、成本低的特性。

外部融資有以下幾種方式：

1.預收房款

預收房款，即房地產企業在預售時獲得的預收購房定金，是內部融資的一種常用模式。

2.銀行信貸

銀行信貸一直是中國房地產公司的主要融資方式。房地產公司的融資嚴重依賴銀行貸款。目前信貸有三種基本形式，分別是日常流動資金貸款、項目開發貸款、抵押貸款。

3.股權融資

所謂的“股權融資”指的是一種融資方式，企業股東準備放棄部分企業所有權，通過增加資本引入新股東。房地產公司的股本融資有三種模式：國內融資、海外市場融資和借殼上市。除去房地產企業首次公開發行（IPO）獲得巨額融資外，上市后再融資也是部分盈利佳、信譽好的企業上市后的不錯選擇。

（二）新型融資模式

1.房地產證券化

房地產證券化是將房地產投資權直接轉化為債券形式的證券。從另一方面來說，是直接將投資于低流動性房地產的部分直接轉化為資本市場證券交易的過程。一方面，兩種形式的房地產證券化從銀行角度看，是金融機構把自有房地產債券分成小單位價值的證券，并將其銷售給人民，也就是說賣給投資者，從而在資本市場上能夠有效的進行融資。另一方面，以非金融機構來說，投資經營單位會將固定資產轉化為證券化的商品，轉移房地產價值，進而通過出售這些證券來籌集資金。

2.融資租賃

融資租賃是一種新的金融服務形式，將實物信貸和銀行信貸結合起來，將金融、貿易和服務以及跨領域和跨部門的服務結合起來。房地產租賃的融資過程如下：第一，承租人自主選擇或通過房屋出租人選擇房屋。第二，出租人幫助承租人購買房屋。最后，出租人把房子轉交給承租人。在此期間承租人把租金交付給出租人，也就是說，出租人通過收取租金而得到收入。目前，銀行存款利率較低，出租人更傾向于以融資租賃方式獲取利率更高的回報。并且，這種方式相對來說風險更低。

二、目前房地產行業融資現狀

（一）融資渠道單一，風險相對集中

雖然在中國還有其他的融資方法，如：投資基金信托融資，房地產企業共同出資、借殼上市及其他渠道，但由于房地產業發展晚，中國相關法律法規不完善，加之金融體系并不健全，金融機構不規范、管理不嚴格。因此，很少有企業使用這些融資方法，所以房地產融資主要依賴于銀行信貸，沒有多樣化的房地產融資方式，這增加了企業融資的風險。

（二）銀行主導的融資結構加聚了房地產行業的風險

銀行模式對房地產公司來說是非常危險的。首先，盡管中國銀行正日益向市場導向，但政府仍可以通過一些手段控制銀行信貸，如利率調整、存款準備金標準、銀行貸款要求限制和消費者貸款限制等等，進一步控制房地產市場。因此，對于從事房地產行業的公司來說，銀行管理的模式面臨著巨大的政治風險。如果政府實施嚴格的貨幣政策，銀行肯定會減少信貸和提高利率，而房地產公司的財政負擔會增加，同時它們也會面臨資本鏈破裂的風險。其次，銀行貸款小，償還期限短，投資房地產所需的資金大而長期。第三，高水平的債務管理也意味著金融風險。房地產開發是一個資本密集型行業，它也定義了房地產公司的高債務依賴。一方面，房地產公司可以明智地通過債務避稅，充分利用債務效應。另一方面，高負債也意味著房地產公司面臨著巨大的財務風險。如果房地產公司不能及時償還債務，它們可能面臨破產的風險。最后，單一的融資結構不利于房地產公司之間合理分配風險和成本。在融資成本方面，銀行貸款、短期賬戶、債券和股票都在上升，風險也在下降。在房地產行業的每個階段，都需要使用不同的金融工具來混合和匹配成本和風險。

然而，隨著房價的上漲，對商業住房投機投資的需求越來越高。大多數人被房價飆升所吸引。他們正在盡一切努力占領土地和建造房屋。與此同時，不斷上漲的房價吸引了香港、臺灣和外國開發商的力量加入，市場競爭加劇，企業盲目擴張以提高競爭力。這導致了企業發展的不理性，他們忽視了自己的資金積累。一旦環境發生變化，企業將面臨巨大的風險。

（三）房地產行業融資法規政策不完善

房地產行業很難得到法律和法規的支持。與外國房地產、房地產基金和其他新形式的房地產融資以及相關的行業監管體系相比，中國仍處于初級階段，有關政策和制度尚未得到改善。在房地產領域，支持發展的政策主要集中在國有和中等規模的房地產公司，而其他房地產公司無法獲得適當的政策和財政支持。

三、解決房地產融資現狀的有效對策

（一）建立多層次化的融資體系

目前，中國房地產融資面臨的主要挑戰是建立多元化、多層次的房地產融資體系，以滿足企業不同層次的需求。長期以來，中國房地產行業的融資市場主要基于商業銀行，這使得市場缺乏專業信貸機構。債券和房地產信托的不完善發展限制了中國的融資能力。股權房地產的融資門檻相對較高，中小企業很難滿足需求。因此，中國迫切需要建立一個多層次的房地產融資系統，為不同類型的企業提供不同的房地產融資地點，以減少對銀行信貸的依賴。

（二）加強房地產企業自我積累能力

解決房地產融資問題是一個復雜的系統項目，需要各方共同努力。最重要的挑戰是擴大房地產融資能力，提高創新能力，提高盈利能力，以及進一步向房地產企業提供貸款。如今，一些房地產公司的金融系統失靈，金融信息不可靠，這嚴重阻礙了公眾對其進行投資。缺少信用是限制了房地產企業融資能力的一個重要因素。為了提高自我融資能力，房地產企業必須有足夠的內部融資能力，例如增加企業投資項目，加強企業的預算能力和使用效率。另一方面，通過加強從外部獲取資金的能力，特別關注市場調查、提高項目質量、提高市場份額和提高社會信用評級，使金融機構貸款和外部投資成為可能。房地產企業解決融資問題，需要改善能力、加強國內監管和信用評級，提高房地產企業的財務能力和水平。

（三）進一步完善房地產金融法律法規

總的來說，盡管中國國家或地方機構通過了一些法律和法規，但該體系仍非常不完善，嚴重落后于房地產行業的發展。在房地產融資多樣化的過程中，許多新的融資工具如果沒有適當的系統性規范，很容易陷入混亂。因此，必須制定和改進有關法律和法規，然后對新的房地產融資工具的組織形式、申請分配、收入來源和投資組合實行嚴格的法律規范。只有到那時，中國房地產行業多樣化的融資才能被標準化。

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