房價“全國倒數第一”的背后

聲寶宜

樓市萎靡不振的背后，歸根結底，還在于當地經濟發展陷入困局。

一張來自黑龍江鶴崗市的房價截圖近日在網上廣泛傳播，截圖顯示，黑龍江鶴崗市房價低至350元/平方米，一套46平方米的住房總價只需1.6萬元，鶴崗房子的“白菜價”迅速登上熱搜。

實際上，當地真實房價雖然不高，但遠稱不上是白菜價。

一手房市場，目前鶴崗市在售新樓盤僅5個，都是帶電梯的高層洋房，價格都在3000元/平方米以上。位于向陽區中心地帶的永豐國際城為市內最高水平，達4500元/平方米。

二手房市場，在58同城上，鶴崗的二手房有41255套，價格從1.5萬～80萬元不等。總價低于10萬元的，大多為非市區中心的毛坯棚改回遷房一一面積小、格局差、無電梯且位于平房的頂層，交易后也未必能立即拿到房產證，是這些低價房源的共同特點。

在網絡上瘋傳的“白菜價”截圖中，售價3.7萬元的九州小區7樓55平方米住房正是這樣的情況。與九州小區僅一街之隔的九州新城則為商品房樓盤，該小區2樓84平方米的帶裝修住房售價為24.5萬元，約2946元/平方米。安居客數據顯示，鶴崗4月份二手房均價為1569元/平方米。

雖然沒有傳聞中那么低，但是鶴崗房價的確便宜。據中國房地產業協會數據，2019年3月，在納入統計的341個城市中，鶴崗以2177元/平方米的平均房價位列倒數第一位。順列第一位的北京平均房價為6.49萬元，與鶴崗相差6萬元有余。

作為全國房價倒數第一的城市，鶴崗樓市如此萎靡的真實原因是什么？

棚改影響剛需

鶴崗位于黑龍江省東北部，是一座只有100萬人口的地級市。

據多位當地市民透露，自2013年鶴崗正式執行棚戶改造起，除了市中心的向陽區和工農區“沒怎么動”，另外四個相對市郊的興山區、興安區、東山區和南山區基本都“推倒重建”了，而被拆遷的市民每個人幾乎都拿到了3～5套棚改房的補償。

前文提到的九州小區正是在棚改房集中的南山區，與九州松鶴、九州興盛等多個小區前后相連，形成清一色為粉色7層樓房的“棚改房集中地”。

在小區樓下的宣傳欄、墻面和電線桿上，貼滿了各類租房賣房的廣告，價格也相當便宜，大都在8萬元以下。

以24.5萬元正在售賣九州新城一套住宅的房東是南山區的一家烤串店老板，此前他手上兩套九州松鶴的棚改房已完成出售。據他表示，棚改房本來質量就沒那么好，拿著這么多套，還要每個月交供暖費和物業費，得不償失。

供暖費的收費標準是23元/平方米，按建筑面積的85%去收取；物業費為1.2元/平方米，按總建筑面積收取，每個月加起來也要上千元。“所以大家都爭著往外賣，出價也越來越低，如果租房的房客把這些額外費用都交齊了，也就不用給房租了。”

自2013年開始大力推進棚改政策后，2013～2018年六年期間，鶴崗共建設約16.6萬套各類保障性住房。棚改房的大量入市增加了市場庫存，最直接的影響是商品房市場無人問津。

房價由供需關系決定。大量棚改房使房子供應增加，但是鶴崗市的人口流出卻在加速。房子沒人住，房價自然走低。人少而房多，最終只能空置或以低價出售。

棚改房因預算有限，開發商偷工減料導致建筑較差的現象十分普遍，加上缺乏后期的物業管理，外遷戶人員素質較低，也是眾多鶴崗人選擇盡快低價出售棚改房的另一原因。

在九州小區棚改區附近，除了有九州新城的老式商品房平房以外，還有一個2018年5月新開盤的電梯高層住宅尚典國際，目前售價平均3300元/平方米。

雖然在該樓盤外面懸掛的廣告橫幅上寫著：僅剩最后十套特價房，2720元/平方米。但該樓盤銷售表示，開盤將近1年，如今還未售出1/3。“因為棚改房太多了，我們賣得再便宜，不少人都還是覺得貴。”

年輕人出走“煤城”

樓市萎靡不振的背后，歸根結底，還在于當地經濟發展陷入困局。

鶴崗和雞西、七臺河、雙鴨山并稱黑龍江四大煤城。然而，曾經的“煤城”正在走上“脫煤”之路。2018年4月，國家發改委等6部委發布了《關于做好2018年重點領域化解過剩產能工作的通知》，黑龍江省重拳整治小煤礦。截至2018年年底，龍煤集團鶴崗分公司原41處小煤礦關閉了23處，包括鶴崗市興達煤礦、鶴崗市興勝煤礦、鶴崗市恒達煤礦等其他12處小煤礦也已關閉。

煤炭產業此前一直是鶴崗產業結構的主體，隨著煤礦的衰落，鶴崗的GDP從2013年起開始呈現負增長，還帶走了這個城市絕大多數以礦工為職業的市民的集體歸屬感和榮譽感。

2015年龍煤集團出現負債大量裁員，曾經下井挖煤的李大叔下崗了。據他表示，以前煤炭行業好，2012年他甚至能拿1萬元一個月的工資，體制內的礦產工人還有很多單位組織的業余娛樂活動，“現在今非昔比了”。

據他透露，龍煤集團承諾每位下崗工人還會持續給三年的社保和下崗津貼，每個月大概1300元。年紀大點的直接坐等退休，相對年輕的就到別的城市闖蕩了。至于像他這樣年齡不上不下的中年人，一般不是當出租車司機，就是改做外賣快遞員或環衛工八。

鶴崗雖然地方小，人也少，但是四處可見出租車。在當地最大的商場比優特時代廣場外面，常年停放著很多出租車等待接送客人，宛如大型機場外的壯觀場面。

競爭如此激烈，是否有足夠多的生意支撐生計？李大叔表示，就當賺點零花錢，夠吃飽就行。

由于以前礦井下作業，李大叔留下了不能久坐的腰傷。他每天只會工作一上午或一下午的時間，平均每天能賺取60元。鶴崗三公里內起步價為5元，在市區出行大多不會超過10元。“大家都這樣，夠每天吃飯，以后靠退休金養老就行。實在沒錢了就把手上幾套棚改房也賣了，也夠撐好幾年了。”李大叔稱。

正在兜售最后一套商品房的那位燒烤店老板也正打算離開鶴崗。他的女兒從哈爾濱大學畢業后，落戶哈爾濱留在當地工作，如今全家人打算把鶴崗的三套房子賣了，以女兒的名義在哈爾濱繳納一套房的首付，同時把燒烤店開到哈爾濱去。

該老板表示，從小他就教育孩子走出鶴崗。“鶴崗輕工業少，更沒有大型工廠可供就業。除了公務員，留在這里沒什么前途。留在這里的要不是老人家，就是沒能力走出去的。”

年輕人和主要消費力正在離開這里。2019年4月，國家發改委在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，提出一個新概念“收縮型城市”，即常住人口小于戶籍人口，且人口持續凈流出的城市。顯然，鶴崗作為資源枯竭型城市，轉型困難，人口持續流出，正是收縮型城市的代表。

目前在哈爾濱大學讀大三的鶴崗青年小琪希望以后也可以留在哈爾濱工作。“如果我留在鶴崗，肯定會過我爸媽的生活。”