房產稅實行迫在眉睫

摘 要 近年來房產稅時常作為和民眾切身相關的熱門話題見諸報端，本文通過房產發展產生的問題，討論分析房產稅實施對居民、人口、財政收入的必要性并提出實行房產稅的建議。為個人住房房產稅制度的實行提供一定的參考。

關鍵詞 房產稅 財政收入 稅制改革 房地產長效機制

一、我國房地產業發展情況

隨著我國經濟的發展，房地產發展速度不斷加快，并帶動了近60個房地產相關產業發展，成了中國經濟的重要支柱產業之一。但中國房地產在快速發展中也積累了比較嚴重的問題，房地產價格攀升驚人，遠超收入增幅，房地產資產泡沫不斷擴大，中國人基本上把掙來的錢都投入到房地產里了。資本資產大量堆積在房地產，客觀造成了房產脫離真實價值，當房產出現價值回歸，也將影響甚巨，成為重大的社會問題。自從習主席提出房子是用來住的，不是炒的之后，國家層面也加快探索房價穩定的長效機制，著力整治房價炒作過熱的問題。與此同時，房地產稅也不斷地出現在政府的議程里。在2019年3月的十三屆全國人大二次會議，國務院總理李克強作政府工作報告中特別提到，產稅立法。隨著我國金融體系完善、稅收制度不斷健全，房產稅實施迫在眉睫。

二、國內外房產稅情況比較

（一）國外發達國家房產稅情況

大部分制度較完備的發達國家，都已經形成了不同形式的房產稅制度。不同的國家在稅收名稱、征收方式、稅收制度上各有不同，征收房產稅也成為發達國家主要的財政來源。美國作為全世界最大的經濟體，房產稅是美國稅制中重要的一大稅種，房地產稅是由美國政府征收，通常是每年交納一次。全美各個州總體在0.2%～2.5%的區間，平均在1%以上，而稅基以房地產評估價值為主，各個地區征收的房產稅會根據稅率、稅基的調整而變化，在房價上漲較快的時候也會動態調整稅負壓力，房產稅已經成為居民在住宅消費上的第二大支出。目前美國房產稅制度也有對納稅人的稅收優惠，優惠政策包括對特定人群免稅、減稅、延期納稅和稅收抵扣。美國房產稅制度通過差別化政策降低了不同收入納稅人的稅負壓力，房產稅占家庭收入的比重在3%左右。而各地方政府所征收的房產稅收入平均達到政府財政總收入的50%以上，有的州甚至可以達到90%。而在另一個發達國家日本，持有環節的房產稅包括固定資產稅和城市規劃稅，房產稅的收入比例也可達到當地政府財政收入的50%以上。此外，包括英國、法國等在內的世其他發達國家也有較完備的房產稅制度。

（二）我國房產稅現狀

早在1986年國務院頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》明確開啟了中國房產稅的歷史。但是，我國房產稅條例中有“個人所有非營業用戶房產免征房產稅”這項稅收優惠政策，限定了房產稅只向非個人所有房產征收，也導致我們目前個人持有環節征收房產稅缺失。2011年，我國先行在上海和重慶實行了房產稅征收試點，但是由于上海重慶的房產稅，普遍存在稅基較窄、免稅面積較大、計稅依據不科學、稅率偏低等問題，房產稅稅收制度并不完善，需要交納房產稅的人群寥寥無幾，房產稅并未對住房市場產生持續、明顯的作用。

三、房產稅實行的必要性（高房價對社會的影響）（房產稅征收的意義）

（一）建立穩定房價的長效機制，回歸房屋居住屬性

高房價對城市人口無房一族帶來了沉重的壓力，賺錢速度趕不上城市房價增速，為了房子需花費二代甚至三代人一生的積蓄，也影響了我國拉動內需消費促進經濟增長，面對著每月高額的還貸壓力，又怎么能放心大膽進行消費，城市高房價導致對優秀人才的吸引力下降，社會的層次結構中處于不同地位的各社會階層之間流動受阻，社會階層固化，最終傷害的是整個城市的經濟活力和競爭力。

（二）房價對人口的影響

雖然國家從2015年10月十八屆五中全會決定作出重大人口政策調整，為了防范人口出現斷崖式下降，全面放開二孩政策，但從近期報道中實行效果并不樂觀，增量新生兒的出生遠低于預期，除了當今日益增長的生活壓力、優生優育的觀念被越來越廣泛地接受之外，越來越多的年輕人因為房價太高、結婚必先買房，但現實情況買不起婚房下，選擇了不婚或更長時間的晚婚，婚后房價太高生活壓力過大的情況下，又生養不起孩子，隨著新生兒的減少，老齡化的問題日趨嚴重，未來人口或將出現斷崖式改變，青壯年人口減少，（下轉第頁）（上接第頁）老年人占比大，這樣的情況下未來發展不容樂觀，并隨著總人口的逐漸減少，又會反作用于房產的穩定。

（三）完善地方財政收入

我國目前的地方財政收入嚴重依賴土地出讓金收入。據統計，土地出讓金占財政收入比重超過30%的省、直轄市有14個，占有統計數據的25個省、直轄市的56%。其中重慶、江蘇和安徽甚至超過了60%。截至有統計的2017年末，中國地方政府債務達16.47萬億元，而財政收入中絕大多數又來自土地出讓金，因此用土地出讓金來償債成了地方政府的日常。但是土地不是可以無限供應的，隨著樓市的逐漸降溫和可拍賣土地的減少，出讓金收入的減少將成為必然，屆時地方的公共財政收入將會受到巨大影響。而房地產稅的改革，也是為解決地方政府財政對于土地出讓金的依賴問題。和國際接軌，使房產稅逐步替代土地出讓金，成為地方財政收入的一個穩定且重要的來源，也是國家長治久安的保證。

（四）調節社會財富分配

征收房產稅將會有效地調節社會財富再分配。我國對房地產的持有環節稅收制度缺失，對有房產階級，持有房產成本除了物業費，沒有遺產稅、房產稅等持有環節稅收，導致了持有成本過低，在貨幣政策寬松、資金充裕我國投資渠道匱乏的情況下，大量資本通過流入房地產，造成房地產泡沫從中牟取暴利。按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡;10%～20%之間為危險區間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。中國有數據統計的空置率為數年前西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告就披露了他們的估測——2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套，而近幾年來的房產大開發導致的現今空置率只高不低?？罩寐试礁?，房屋使用率就越低，房地產的泡沫就越大，投機炒作的氛圍就越濃。而通過階梯級征收房產稅，使擁有房產更多的人繳納更高比例的房產稅，而對剛需住房者減免稅負，實現社會財富再分配，并倒逼空置房流入市場，提高資源利用，也有利于社會的和諧穩定。

四、我國房產稅實行的建議

（一）房產稅征收設計合理

從理論上講，房產價值是房產稅的稅收基礎，房產稅稅收是自住的非投資性房產納稅人以其他的經濟收入進行交納。因此，房產稅的征收可能給低收入者帶來經濟負擔。中國應在設計個人住房房產稅時考慮到不同人群的特殊性制定合理的差別稅率，保障大眾的基本住房需求，照顧一兩套房自用需要，控制三四套房投資需求，限制五套以上房的抄作。其次，購房者在購買房時已經繳納了城鎮住房70年的土地出讓金和相關稅費，稅費負擔較重，應將其繳納的稅費酌情從應納房產稅當中扣除，體現公平合理。

（二）完善房產相關制度建立

要將房地產稅改革納入財稅改革的頂層設計，目前，房產稅的加快立法并適時推進受到國家和社會的廣泛關注，房產稅作為地方財政收入長期且重要的稅種中央政府設定好一個框架、一套標準化稅基評估制度，地方政府根據當地實際情況在不違反稅制大原則的前提下，可以依據本地區具體情況，制定相應的地方實施細則，對房產稅的稅基、稅率和減免稅等進行適度的調節。再者，在制度中應該明確征稅目的用于提供社會公共服務，做到收支公開透明，在取得廣泛社會共識的基礎上依法征稅，局部先行、逐步推廣，確保房產稅稅制改革順利進行，逐步確立市場化機制的房產稅稅收制度。

五、結語

房產稅在抑制投機炒房、完善稅收制度體系、充實地方財政收入和調節社會財富分配中都將起到重要作用，作為房地產健康發展長效機制，房產稅征收迫在眉睫，但開征個人住房房產稅也仍然面臨不少問題，我們在個人住房房產稅的納稅人范圍、稅率、計稅依據、稅收優惠以及稅收征管模式等幾個方面在借鑒國外的成功經驗下也應該結合國內實際情況進行制度設計，這樣才能建立行之有效的房產稅制度。

（作者單位為杭州擎洲軟件有限公司）

[作者簡介：李佳（1983—），女，浙江杭州人，研究方向：經濟財政稅務。]

參考文獻

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