恩施為何對樓市發出“降價預警”？

宋杰

房價漲不行，跌也不行？

日前，一份日期為6月6日、蓋有“恩施市房地產協會”公章的文件《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》在網上熱傳。文件稱，有部分樓盤采取大幅降價的辦法促銷，這些做法已引起社會廣泛關注并給恩施的房地產市場帶來了不利影響，其中還總結了10條樓盤降價現象的主要表現。

例如，有的樓盤高價備案，低價開盤，降價幅度在備案價基礎上以下調800～1200元每平方米的價格開盤銷售。

文件還表示，要求所有開盤在售的企業認真自查糾偏，“對自查糾正不利，造成市場影響嚴重的樓盤，恩施市房地產協會將提請業務主管部門采取相關措施予以遏制。”

恩施市為恩施土家族苗族自治州下轄的縣級市，6月11日，恩施州住房和城鄉建設局一位人士向《中國經濟周刊》記者證實了文件的真實性，“這是行業協會根據自己的調查發出的建議，算是一種預警吧。”

恩施州轄恩施、利川兩市和建始、巴東、宣恩、來鳳、咸豐、鶴峰六縣。在這兩市六縣中，恩施市的樓市“表現”較為突出。

2018年度，恩施市新建商品住宅成交均價與 2017年度成交均價相比上漲 23.59%。

恩施州房地產業協會發布的2018年度恩施房地產市場報告稱，從八縣市成交來看，全州新建商品住宅成交面積當屬恩施市最多，2018 年度銷售 10097 套，成交面積為 138.86 萬平方米，接近于全州商品住宅銷售面積45%;全州新建商品住宅成交均價也是當屬恩施市最高，為6165.58 元/平方米。

2018 年度，恩施市新建商品住宅成交均價與 2017 年度成交均價相比上漲 23.59%，但與此同時，2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32 萬方，近3年來首次高過銷售面積。

恩施市當地一名中介人員告訴《中國經濟周刊》記者，“市里面開發節奏太快，引進開發商大批量拿地，恩施市的人口撐不了這么多樓盤。”

這位中介人員告訴記者，市里近些年在大力開發金龍大道，主要樓盤都集中在金龍大道，但有幾個樓盤根本賣不動。

該中介人員還告訴記者，恩施市一些價格“堅挺”的由知名房企開發的樓盤，還有區位地勢好一些的樓盤，售價基本在每平方米7000元左右。而恩施市郊區的房價跟恩施州其他縣城的房價差不多，都是每平方米5000多元左右。

此外，公開報道顯示，恩施市近兩年的棚戶區改造任務規模，從2018年新開工2209套，基本建成3583套，銳減到2019年的新開工1013套，基本建成436套。

有業內人士評論指出，棚改貨幣化，是前一輪三四線房價上行的主因。當棚改規模縮減乃至棚改貨幣化消退，三四線的房價就很難維持。

盡管如此，恩施市卻似乎頗為看重房地產業。據媒體此前報道，今年3月26日下午，2019年恩施市房地產工作大會吸引了當地一位市委常委到場，該常委在會上表示：“房地產行業在未來的30年、50年，將繼續作為恩施的朝陽行業。”

有網友說，對于當地部分樓盤大幅降價，恩施市房地產協會“慌了”——發出預警通知。其實，這并非個案，在媒體的報道中，類似的情況在三四線城市中似乎并不少見。

今年1月，安徽蕪湖一處樓盤直接降價5000元銷售，由原來每平方米1.5萬元，下降到每平方米1萬元，引發業主維權，當地住建委立即要求不得降價。

今年2月，江蘇省邳州市房地產商會發布《關于邳州房地產市場近期出現銷售亂象的通報》稱，邳州個別樓盤出現了以低價擾亂市場、不正當競爭，銷售價格嚴重低于備案價格的情況，個別樓盤降幅達2000元/平方米，此種行為嚴重擾亂了房地產市場的秩序。

今年3月，江西省贛州市贛縣區住建局發布了一份“停止特價房”銷售的通知，要求房企停止低于申報價格的“特價房”銷售，且價格不得低于2月。

出現這些現象背后的原因是什么？中原地產首席分析師張大偉認為，最核心的原因還是房地產降價帶來地方土地財政難題。此外，房地產市場多年的“慣性”是——每逢降價就維權，地方政府一遇維權就得維穩。

據中原地產研究院的數據， 2018年50大城市合計土地出讓收入3.74萬億元，土地市場逐漸平穩，熱點城市上漲明顯放緩。50大城市平均樓面價為2277元/平方米，相比2017年的2627元，下調了13.3%，這也是多年來首次出現土地價格明顯下調。

2018年一二線城市合計住宅土地流標高達382宗，是最近6年來的最高紀錄，同比上升167%。三四線城市的土地流標數量也同樣處于高位，2018年三四線城市流標住宅土地1203宗，疊加一二線城市的382宗，合計住宅土地流標高達1585宗。

“以上這些都導致一些地方開始擔憂土地財政下調的影響。”張大偉告訴《中國經濟周刊》記者。

最近在樓市出現波動的情況下，市場炒作氛圍再啟，住建部此前曾點名10城房價上漲過快。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年5月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次。雖然少于4月的60次，但連續兩月房地產調控處于政策密集發布潮中。

2019年前5個月，房地產調控政策發布次數高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

克而瑞市場研究總監馬千里對《中國經濟周刊》記者分析認為，政府方面應該是希望三四線城市房價在可控范圍內上漲吧，這樣既有利于緩解大中城市的人口導入壓力，也有利于三四線城市新增城鎮人口提高生活的歸屬感和自信心，推動中小城鎮化率提升。

展望下半年，馬千里認為，各地房價走向會加劇分化，部分城市房價會上漲更快，獲真正意義上城市群規劃利好、近年就業崗位增加較快的城市值得關注。

克而瑞的研究報告認為，6月乃是房企沖刺半年度業績的關鍵節點，預計企業將明顯加大供貨力度，供應量有望明顯回升。而在房企強勢營銷的加持下，成交量也將有所增長，但由于前期積壓的市場需求近乎釋放完畢，成交量整體漲幅有限。尤其是那些市場購買力透支的三四線城市，成交量即使有回升，幅度也將非常有限。