東莞土拍新政背后的瘋狂

李永華

出價最高，卻買不到地？

東莞最近出臺的土地新政，簡單理解，就是讓出價最接近平均價的開發(fā)商獲得競拍土地，

這讓不少房地產(chǎn)人士表示“看不懂”。

根據(jù)東莞市自然資源局和東莞市公共資源交易網(wǎng)6月6日發(fā)布的《東莞市國土資源網(wǎng)上交易達到上限后的終次報價規(guī)則》，當東莞土地拍賣報價達到最高上限后，將不再簡單采取“價高者得”的方式，而是使用“終次報價”規(guī)則。

“終次報價”是什么意思？按照規(guī)則解釋，終次報價是指東莞市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)交易達到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報價，轉(zhuǎn)為通過網(wǎng)上最終一次性報價方式（即“終次報價”），以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。

如果某地塊限價20億元，多家開發(fā)商參與競拍，都報了價，一旦報價超過20億元，就啟動“終次報價”程序，不再接受新的報價。

東莞規(guī)定，“根據(jù)終次報價的結(jié)果，只有一個有效報價的，以此報價確定競得入選人。兩個或以上的有效報價，按照有效報價計算平均價，已獲得終次報價資格，但未報價的，不納入平均價計算。所報價與平均價相差的絕對值最小的為競得入選人，如果絕對值相等的情況下，以絕對值最小且高于平均價的確定為競得入選人。”

假如5家開發(fā)商的有效報價分別是21億元、22億元、23億元、25億元、26億元，那么，其平均值就是23.4億元，最終將該地塊收入囊中的就是出價23億元的開發(fā)商。

地價與房價之間的關(guān)系，最樸實的比喻就是“面粉和面包”，面粉貴了，面包自然跟著漲價。如果市場預期面粉價格上漲，房價可能也就水漲船高，甚至先于地價向上飆升。

東莞當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，兩年前，東莞就已推出“限地價”的房地產(chǎn)調(diào)控措施，這次土地新政是“限地價”的升級版，其目標就是控制地價，更重要的是，要管理好市場對房價過快上漲的預期。

今年以來，東莞房地產(chǎn)市場火熱，量價齊升。

開發(fā)商東莞搶地有多猛？4月17日，東莞萬江新城某地塊競拍，27家房企輪番出價，62輪！最終，中海地產(chǎn)以樓面地價16089元/摘地，創(chuàng)下萬江區(qū)域土拍歷史。

動輒數(shù)十億元拿地，唯恐搶不到，東莞土地市場的熱度可以說已經(jīng)達到沸點。

4月23日，東莞寮步商住地出讓，房企瘋搶后系統(tǒng)崩潰而中止出讓，地塊報價高達84497 萬元，比起始價高出了11964萬元。匪夷所思的是，系統(tǒng)還顯示該地塊的自持年限竟長達82933年，后經(jīng)確認是國土資源交易系統(tǒng)出現(xiàn)異常。

同一天，還是在萬江新城，一個編號為111的單位3分鐘出價30輪，前10輪每次加價1億元，遠超地塊拍賣條件加價幅度1000萬元。這讓人誤以為是房企手抖操作失誤。

5月13日，又有房企獨自出價29輪。

據(jù)中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)，2019年5月東莞土地掛牌公開出讓土地57.14萬平方米，建筑面積約173.68萬平方米，建筑面積環(huán)比大幅上升88%，同比大幅上升43%。

動輒數(shù)十億元拿地，唯恐搶不到，東莞土地市場的熱度可以說已經(jīng)達到沸點。

據(jù)《廣州日報》消息，7月東莞所有拍賣的商住地都將執(zhí)行“終次報價”新規(guī)定。新規(guī)實施后，上述的瘋搶行動可能會有所收斂。

“終次報價”，開發(fā)商在東莞拿地就只能看手氣嗎？某大型開發(fā)商高管告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，如果這一規(guī)定長期實施，那么，開發(fā)商今后聯(lián)合拿地就是趨勢。一種可能性是，多個開發(fā)商聯(lián)合把價格拼低，事后再利益分成。

對于東莞土拍新政，有住建部門人士認為，對地價有一定的抑制作用，但還是要看實施過程中的風險控制和具體效果。