基于SWOT的安吉龍山公館投資決策可行性研究

侯文麗 尹潤秋

摘要：科學合理的房地產開發可行性研究是控制投資風險、保證適度發展的關鍵。通過對項目進行SWOT分析，在整體經濟形勢和房地產行業發展現狀基礎上，分析安吉縣附近的房地產市場供給和需求，以及項目的財務能力，預測未來的發展趨勢；從項目的發展戰略和規劃布局角度，用綜合分析的方法來評價和選擇項目發展計劃。

關鍵詞：可行性研究；SWOT；投資決策

中圖分類號：F830 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）05-0141-02

一、引言

房地產開發商越來越意識到可行性研究的重要性，為了降低損失，避免風險，保證項目的成功運行，可行性研究已成為房地產項目管理過程中最重要的環節。

房地產項目投資巨大，項目建設周期長，不確定因素多等特點，其成功取決于決策的正確性。 經科學分析和預測結論的項目可行性研究后，獲得決策的重要依據，可行性研究的目的是制定科學的決策程序，提高決策的可靠性，并為項目的實施和控制提供依據或參考。實現項目決策更加科學民主，減少或避免錯誤投資決策，提高項目開發建設的經濟效益、社會效益和環境效益。因此，可行性研究在項目投資實踐中的作用主要體現在以下幾個方面。

第一，可行性研究是投資決策的重要基礎。

第二，該項目的可行性研究是該項目的基礎。在中國，投資項目必須納入國家投資計劃。 根據項目審批可行性研究，尤其是房地產項目需要政府有關部門批準。

第三，可行性研究是基于項目融資。

第四，可行性研究是編制下一階段規劃，設計和施工計劃的基礎。

第五，可行性研究是建立在開發商和當事人之間的合同基礎上的。

二、安吉龍山公館項目SWOT分析

（一）優勢（S）

地理位置的優越性。坐落在安吉縣迎賓大道上，東面為天荒坪南路，南面為獨松關路，主要由市政府在南部興建，東南方向是著名景區龍山南公園，西面臨近安吉省道靈峰南路，北面臨近昌高路，靠近昌碩高級中學。駕車到上海僅需90分鐘，駕車到杭州僅需60分鐘，距離安吉客運中心約6公里，距離杭長高速入口（長興/杭州方向）約7公里，距離安吉北（江蘇、安微方向）高速入口約24公里，地理位置非常優越。

（二）劣勢（W）

在規劃區域內有很多的住戶需要拆遷安置，協調工作難以開展，在開發初期需要投入大量的時間和資金，對工期的影響非常大。這個項目在前期曾因施工質量不合格成為爛尾樓，對未來影響非常大，營銷策略需要做大幅的改變。

（三）機會（O）

安吉縣屬于湖州市中小城市之一。2019年杭安輕軌的開通直接與杭州地鐵無縫對接，安吉到杭州只需15分鐘。2018年商合杭高鐵的開通，到杭州東站只需20分鐘，到上海只需1小時。高鐵的開通運營也預示房價的上漲。2022年全國矚目亞運會·安吉龍山體育場分賽場離本項目700米觀看亞運會就在家門口。

（四）威脅（T）

作為土地的一部分抵押的浙江某房地產有限公司，銀行已償還銀行債務盡快得到的土地使用證抵押貸款。拆除爆破的密度過大，拆除工程的造價和風險是工程成敗的關鍵。拆除難度大，工程建設工期有延誤的可能。

（五）SWOT分析結論

無論是東部地區大面積開發理念的轉變，還是整個區域的轉型，都是利大于弊。我們要抓住區域發展和市場機遇，首先要挖掘社會的良好形象，加大宣傳力度，樹立品牌。

三、安吉龍山公館項目總體市場分析

（一）城市經濟發展狀況

2016年國內生產總值增長率達到3 248.7億元，比上年增長7.1%，雖然近年來增長率已創下新低，但在過去四年中，綜合長期利率相對穩定，經濟基礎良好；安吉人均GDP達到69 835元，約合10 100美元，已達中等發達國家的標準。

（二）居民消費水平

2017年底全縣年末戶籍人口46.61萬人，常住人口47.1萬人，外來人口極少，屬典型的內生型市場，市區人口在以年均1.5萬人的速度增長，按規劃至2020年市區人口將達到25萬人，按目前增長速度來看至少超過20萬人。安吉消費品零售總額增長率要明顯高于GDP漲幅，但受宏觀經濟減緩影響，增長率也呈現下降趨勢，但仍可表明安吉市場較為強大的消費力。

（三）產業的發展

安吉產業結構以第二產業為主導，且其比重呈逐年下降態勢；第三產業呈現穩步增長，產業結構持續優化，安吉城市活力進一步釋放。2017年安吉完成固定資產投資186.71億元，近幾年保持15%左右的增長；完成房地產開發投資29.28億元，同比增長3.9%，相較于前期年增速稍有減緩，占固定資產投資的15.68%，占GDP的9%，占比結構比較合理，說明安吉房地產市場發展較為健康。安吉特色產業鮮明，有效拉動了當地的經濟發展，充足的產業人口也帶來了投資需求的旺盛。

（四）城市發展規劃

安吉城市發展定位為“中國生態竹鄉、旅游休閑勝地、美麗鄉村”。打造以中國竹鄉、黃浦江源、昌碩故里為特色的長三角滬杭大都市圈生態腹地和旅游休閑度假目的地；成為長三角重要的先進特色產業制造基地。構筑“一中心、五重鎮、六十中心村”城鄉體系框架。安吉整體規劃和發展定位與資源特征、經濟自然發展規律相吻合，將重點打造旅游休閑城市及特色產業制造基地。

綜上所述，安吉商品房成交高峰已出現在2011年，剛性需求得到有效釋放；年人均成交面積在1平方米左右，屬正常水平；商業物業銷售供給影響較顯著，隨著安吉商業設施的開發，成交量較前幾年有所上升，年均成交面積在10萬平方米左右。由此可見，在這樣的市場環境下，龍山公館項目的籌建是很必要的。

四、安吉龍山公館項目財務評價

（一）安吉龍山公館開發項目資金投資估算

根據測算，項目開發投資估算為13245萬元，見表1所示

（二）安吉龍山公館項目資金籌措

項目投資的資金來源包括籌措資金、對外融資及銷售回款。本項目擬對外融資3 480萬元，采用債權融資、股權融資兩種方式。具體指標如下表2。

（三）安吉龍山公館項目主要經濟指標

1.計算報告期內的各項平均指標

稅前投資利潤率：38805÷13245=292.9%

稅前銷售利潤率：38805÷52050=74.6%

稅后投資凈利率：27376÷13245=206.7%

稅后銷售凈利率：27376÷52050=52.6%

2.計算并取得以下指標

項目投資回收期Pt：Pt=5個月（含建設期）

項目財務凈現值NPV：

NPV=-1102.6/1.03-2112.6/1.032+……-2065/1.038=31221.26萬元

3.財務內部收益率

IRR=36%

4.加權平均資產成本：

本項目資金E為4 200萬元，融資D為3 480萬元，銀行及非銀行金融單位融資利率Kd取綜合利率20%，公司股東期待項目回報率為Ke25%

WACC=Kd[D/（D+E）]+Ke[E/（D+E）]

=20%[3480/（3480+4200）]+25%[4200/（4200+3480）]

=23.29%

5.綜合分析

在本可行性相關條件下，投資本項目，可獲取凈利潤27 376萬元，財務凈現值NPV為31 221.26萬（折現率為20%），內部收益率36%，IRR-WACC=

12.705%>0，從上述財務指標分析，該項目可行。

五、結論

鑒于區域和地方房地產宏觀經濟發展，安吉宏觀經濟高速發展階段，該項目得到了強有力的財政支持。房地產項目以質量、數量和質量為導向，因此，如果項目質量保證，在規劃創新方面，將會有更大的發展機遇。基于上述內容的歸納和梳理，安吉龍山公館投資籌建有著良好的市場前景和強有力的財政支持，也有著以下兩項良好的社會效益。

（一）推動城市經濟穩步發展

該項目將成為安吉縣新的景觀線，推動了城市經濟的穩步發展，提高了人們的生活水平。隨著安吉人民生活水平的提高，消費結構也會發生很大的改變，這對于房地產業的發展會起到重要的推動作用，對改善城市環境有非常重要的作業，同時也吸引了外來的商家等，使得城市的經濟得以穩定可持續發展。

（二）為社會提供勞動就業機會

該項目的開發建設將創造許多行業，如：建筑行業的就業機會，建設材料、金融、廣告行業，以及施工完成后，小區內物業方面可以提供很多的就業崗位，這將推動勞動力的合理流動，間接為下崗工人提供再就業機會，起到對社會保障一定的穩定作用。由于房地產行業屬于基礎性的行業，在學歷要求方面沒有特別高的要求，使文化水平不高的勞動人民有一份職業，生活得以保障。

因此，如果項目質量保證，完善規劃創新，該項目將會有更大的發展機遇，對這一項目的投資決策應該予以肯定。

參考文獻：

[1] 王海平.淺議投資項目可行性研究存在的問題及對策[J].商業經濟，2012（8）.

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[責任編輯：王 旸]