城市老危樓住宅房屋安全檢查與動態監測創新研究

郭建營 鄭 豪 倪雪臣 孫文健 黃臻泰樂 丁 睿

（合肥工業大學土木與水利工程學院，安徽 合肥 230002）

1 項目整體研究背景及內容

隨著城鎮化的大規模推進，國內相當一部分的住宅房屋已經進入了老化時期。目前，住建部對城市老危樓住宅房屋安全檢查的主要內容：一是城市內的老樓危樓安全狀況排查和監測；二是棚戶區改造安置住房和已入住保障性住房房屋質量安全狀況排查；三是城市老樓危樓安全管理相關標準規范、法律法規以及規范性文件的貫徹執行情況；四是對棚戶區改造安置住房、對建全保障性住房工程質量進行全面監督執法檢查。各城市積極響應時代政策要求，對老危房進行大力排查整治。

信息化的發展，不僅為城市老危樓調查以及動態監測提供了便利，同樣也對大體量的城市住宅房屋的安全檢查工作與信息傳遞提出了要求。該項目以微信這一角度，將老危樓安全調查相關工作與成果和微信公眾平臺相結合，建立一個傳播性強，時效性好的老危樓信息管理與動態監測工具。

2 城市內區域住宅房屋檢查分析

2.1 建筑年代與結構形式對老舊房屋的影響

表1是某城市老舊房屋安全排查工作的相關監測數據，通過無人機掃描數據采集技術對城市老城區住宅房屋的安全排查，建筑年代以及結構形式對于房屋質量安全以及老舊程度起著關鍵性的作用，20世紀80年代以前房屋建筑相對重大安全隱患存在率遠高于20世紀80年代之后的建筑，混合結構房屋重大安全隱患程度遠于磚石結構、磚木結構等其他結構。

表1 城市東城區老舊建筑安全排查結果分析表

2.2 老舊房屋安全等級鑒定內容

通過對不同區域大范圍的老舊房屋安全排查與復查工作，可以對城市老危樓住宅房屋進行對比分析，并整合經驗，形成一套的監測標準，詳情見表2、表3。

表2 西城區老舊建筑安全排查結果匯總表

表3 南城區老舊建筑安全復查結果匯總表

以西城區某大院樓房安全排查整治復查情況為例，除記錄房屋建造年代，房屋面積等基本信息外，需要檢查與記錄以下信息：

（1）房屋功能類型：商品房、直管公房、單位自管公房、公共建筑或其他性質房屋；（2）房屋結構類型：磚（木）結構、磚混結構、框架結構、框剪結構或其他結構；（3）房屋結構安全情況：地基基礎有無沉降變形，柱、梁、板、承重墻體、等部位有無影響結構安全的裂縫，懸挑、外墻飾面、女兒墻有無脫落墜落危險，主體結構有無傾斜，或其他原因；（4）建筑物周邊安全情況：山體、場地有無開裂、沉降現象，房屋及周邊永久性建筑邊坡排水系統是否不正常，房屋建筑是否處在地面沉陷、滑坡、崩塌、泥石流等地質災害影響區域或其他原因；（5）房屋使用安全情況：裝飾裝修是否存在損壞主體結構，是否改變房屋使用功能，是否增加房屋荷載，是否違規搭建加層，是否有永久建筑邊坡坡腳、坡頂有危及安全的情況或其他原因。

最后得出復查結論，對房屋進行安全評級：無安全隱患、存在一般安全隱患、存在較大安全隱患存在、重大安全隱患，并且提出主要問題與專家建議。

2.3 動態監測模型

通過對城市大量的房屋檢測數據整理以及查閱國內相關標準規范，可以建立老危樓技術安全狀況的評定方法。結合老危樓的檢測結果，利用加權法，對老危樓的上部結構安全狀況，地基安全狀況分別進行評定，再綜合得出整棟老危樓的安全狀況評定值。老舊房屋建筑物技術安全狀況的評定表圖表4所示。

房屋上部結構狀況指數HCIs，根據承重墻體、梁、柱、板等要素的得分值，按下式計算：

式中：i—房屋上部構件類別，即i表示承重墻體、梁、柱、板等；j—構件的評定要素；m—房屋上部評定構件總數；HCIs—房屋上部結構狀況指數；HCIi—房屋上部結構中第i個構件的得分值，為0～100分；HCIij—房屋上部結構中第i個構件中第j類要素的得分值，為0～100分，當HCIij的得分在[0,60)區間時，HCIij=HCIi；wij—房屋上部結構第i構件中第j類要素得分值的權重，由式w=3.0μ3-5.5μ2+3.5μ計算而得，其中μ根據第j類要素的得分HCIij占房屋上部結構第i構件中所有得分值的比例，由下式計算而得：

表4 老舊房屋建筑物技術安全狀況的評定表

地基結構狀況指數HCIl，根據地基沉降、地基表面周圍裂縫狀況等要素的得分值，按下式計算：

式中：k—地基損壞類別，即i表示地基沉降，地基裂縫等；l—地基損壞的評定要素；n—地基評定要素總數；HCIl—地基結構狀況指數；值域為0～100分；wk—地基第i要素得分值的權重，由式w=3.0μ3-5.5μ2+3.5μ計算而得，其中μ根據第i類要素的得分占地基所有得分值的比例，由下式計算而得：

老舊房屋建筑物地基狀況的評定表如表5所示。

表5 老舊房屋建筑物地基狀況的評定表

總體安全狀況指數：

老舊房屋建筑物總體狀況的評定如表6所示。

表6 老舊房屋建筑物總體狀況的評定

3 老舊房屋安全信息動態監測服務平臺

3.1 平臺建立背景

為加快推動城市老危樓住宅房屋動態監測建設工作，充分發揮信息技術對動態監測和宏觀調控工作的引導作用，以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托城市內老危樓排查等各業務系統，將分散于市內房屋排查、安全等級評定、老危樓安全指導性服務等信息有機整合起來，同時納入與老危住宅房屋發展相關的國內外技術發展、形勢政策等其他信息，形成全面客觀的，反映城市內老危房屋安全的監測信息系統。在此基礎上，通過數據的分析和歷史的比較，及時發現安全排查中存在的問題，準確判斷檢查工作發展趨勢，有針對性地提出調控對策; 通過老危房區排查信息的發布以及專業知識的共享，增加老危樓房屋鑒定的透明度，引導社會大眾合理看待此類問題。

3.2 平臺搭建

服務平臺以微信公眾平臺作為程序的開發工具，由于微信公眾平臺傳播有效性更高，作為中國使用率及活躍用戶人數前三的應用軟件，在老房危房的主要居民——中老年人群體中有著相當高的使用熱度。相對于PC電腦而言，手機是隨身攜帶的工具，借助移動端優勢以及微信的社交、位置等優勢，與APP對比，也不需要下載安裝，更方便使用。通過微信公眾平臺可對用戶進行分組，可準確獲知客戶的屬性，從而讓服務的定位更精準、更個性化。一對多傳播形式，便于分享。基于LBS，特殊的地理位置服務，有便利的互動性，信息推送迅速且實時更新，且管理成本較低，可持續性很強。對于有限的大學生創新實踐而言，通過有限的經驗與資源，可以實現最大化的信息管理系統建設。

采用秀米微信編輯技術進行功能模塊建設。秀米編輯器具備強大的微信排版資源與編輯功能，可以實現PC端編輯與手機端發布的同步更新，預覽功能可以實現手機端發布前的檢查工作，版塊設計功能建立起了完整而又細化的模塊。

它將平臺整體分為三個模塊：“危樓時訊、項目點滴、動態監測”。危樓時訊模塊提供往期新聞查閱、最新相關時事要點推送以及國內最新研究論文閱覽服務；項目點滴模塊用于簡要介紹項目研究目的與背景，項目研究日常活動記錄以及目前項目研究成果的分享；動態監測版塊用于記錄用戶的樓房基本信息，老危樓全周期安全監測以及危樓定位服務。

4 結語

綜上所述，城市老危樓住宅房屋安全檢查與動態監測的對象復雜且影響因素多樣，涉及房屋結構、內部構件、外部環境、地基基礎等要素，同時，受到時間的影響。對于普通大眾而言，專業的測量方法以及量化的專業數據不具有普適性，而監測模型的建立，可以通過測量，在此基礎上給予一個初步的數值，劃分安全評定等級，使結果更加簡單易懂。城市老危樓住宅房屋安全檢查與動態監測信息平臺的建立，在一定程度上實現了房屋安全相關信息資源的共享，為房屋安全知識的普及提供了有力的推動，為相關部門的規劃和決策提供了有效的支持。