中國房地產泡沫形成的原因及應對策略

閆瑞欣

[摘要]房地產業的發展為拉動GDP增長、提高就業、改善住房需求以及帶動相關產業發展等方面做出巨大貢獻，但由于其行業本身的原因以及外部環境的雙重作用下，致使房地產市場泡沫化不可避免。這種經濟泡沫使大量資金涌入房地產行業，致使制造業和服務業萎縮，產業空心化加劇;同時，經濟泡沫的存在給銀行乃至金融系統也帶來巨大風險。分析一線二線城市中房地產市場泡沫化的程度，從政府與市場兩個角度探求中國房地產泡沫的成因和應對它的策略。

[關鍵詞]房地產泡沫 成因 應對策略

一、中國房地產的現狀

近幾年來，在房地產投資方面，它的速度相對比原來，有所降低。政府方面加強了對房地產行業的管制，嚴格控制價格的快速上升，加強對土地面積的管理，并且對信用貸款也采取了很多的措施。除此之外，銀行相應的提高存款準備金率也抑制了消費者的貸款，因此，也會導致房地產的工程進度。全面來看，如果國家針對房地產有關的政策沒有真正的落實到位，那么在接下來的幾年內，我國的房地產依然處于的一個緩慢的發展速度，但是這樣的速度不會在20%一下。

在市場中，需求和供給不匹配的矛盾依舊存在，影響購房需求方面，主要是因為銀行的存款貸款利率的增加，出臺控制二次購房的相關政策以及拆遷規模的控制等。然而，人民幣目前正處于一個預期升值的這樣一個環境，而且很大一部分流入了房地產行業，所以，在未來兩三年內，房價依然會處于一個上升的趨勢，導致這樣的結果的原因主要有：第一，場中供給和需求的矛盾，會依然表現在房價的增長方面;第二，最近幾年來，土地價格的上升，構建房屋的原材料的成本提高，都會導致房價提高的重要原因;第三，隨著我國經濟的快速增長，國民收入在不斷的提高，除了遭遇重大變故，房價會一直處于一個上升的這樣趨勢。

國家為了使消費者樹立正確的買房觀念，對于中小型的房屋，中低價位的房屋，在稅收、信貸等方面給予了很大的優惠，在未來兩三年內，普通住房會增多，而相應減少高檔住宅的房屋。國家會加大對東部房地產薄弱地域的發展，大力的拓展東部二、三線城市的房地產市場的發展，從而帶動區域經濟的發展。

二、房地產泡沫形成的原因

（一）土地的稀缺性和有限性

產生房地產泡沫的根本原因是稀缺和有限的土地面積。土地的基本特性分為土地的自然特性和經濟特性，而土地的稀缺性是最主要的經濟特性。由于土地面積的稀缺和有限性，土地的價格就會相應的提高。首先，隨著經濟的快速發展，人們的需求會不斷的上升，然而土地的供給是相對穩定，這樣就會出現供不應求的局面，并且土地的很大一部分是歸國家所有，不能用來進行買賣，這樣的局面就會會導致土地價格的增加。其次，土地作為一種虛擬資產，它的實際價值與價格并不對應，如果開發商的成本有所上升，相應的房價就會有所提高，這樣就會出現房地產泡沫。最后，國家把投資重點放在基礎設施建設上，這樣就使得土地的供給十分緊張從而加重了土地的稀缺性。最后，土地作為一種虛擬資本，與實際資本不同的是它的價格的變動很可能脫離它的實際價值，它的價格一旦上升就很難會下降，土地價格上漲，

（二）過度的投機需求

目前，很多人買房并不是為了居住，而是為了投資。適當的投機有利于經濟的發展，活躍市場，但是過度的房地產投機會破壞市場秩序，影響價格波動。人們為了滿足自己的投機需求會瘋狂的購買房屋，為的就是獲取短期利益，然而這樣的行為嚴重的影響了房地產市場的秩序，不僅會影響資源的有效配置，而且導致行業的虛假繁榮，最終結果帶來泡沫。中國在1998年就已經進入互聯網時代，但是房地產業一直沒有進入互聯網時代。新常態下，房地產業從制造型產業轉向服務性產業。截止到目前為止，互聯網使用人數已經達到8億多人，這是一個龐大的消費群體，使得各個房地產企業開始關注往上營銷這一手段，這打破了傳統的房地產業營銷模式。回首2014年，萬科和淘寶合作買房，在“雙十一”開辟了購房專區，以8.9折的折扣銷售108個樓盤。萬達和騰訊、百度合作成立020業務平臺，總投資額達到200億元。這種網絡銷售手段也更加的有利于消費者進行投機。

（三）信貸擴張

隨著房地產規模的不斷增大，開發商不可能僅僅只是依靠自有資金來進行開發，大多數開發商會選擇向銀行貸款，而由于房地產屬于不動產，它很容易被查封、變賣。因此，在利潤的驅使下很多商業銀行非常愿意向房地產開發商發放抵押貸款。而從某種角度上來說，房地產之所以會產生泡沫是由于市場上存在著大量的資金，價格的不正常的上漲，肯定會與市場上存在的資金有著緊密的聯系。當大量的資金不斷的涌向房地產市場時，市場又缺少必要的風險控制手段與意識，這樣，大多數的開發商在擁有少數的資金的情況下就可以進行土地的開發，導致房地產業過度開發，是金融風險不斷的堆積起來，最終成為了房地產泡沫的隱患。銀行按照抵押貸款的形式把錢貸給開發商，而銀行在評估房地產的當前價值時，往往會過于樂觀的估計房地產抵押物的價值，這樣，開發商會得到更多的融資，而商業銀行也會進一步的增大貸款的數量，就這樣房地產的價格與產業就像是滾雪球一樣越滾越大，不斷地擴張，最終形成了房地產泡沫。

（四）政府調控不力

房地產業對我國國民經濟的發展起著重要的作用，因此，往往在房地產業政府對其進行的干預比對其他產業進行的干預都要多。我國的房地產近年來發展迅猛，而房地產業也成為了地方財政的重要來源。政府在房地產開發中充當著土地供應者的角色，提高房價不僅有利于提高GDP，還可以增加財政收入，這使得地方樂于保持較高的房價。這僅僅有利于短期的經濟與政治目標，并會導致政府干預的失誤，導致房地產泡沫的產生。在我國在稅收上實行了分稅制以后，各級地方政府財政收入減少，政府為了獲得更多的財政收入操控土地市場與土地的價格，導致土地資源稀缺，土地相對供給不足，土地供不應求。土地的價格上漲，房價也隨之上漲。如果我國政府采取積極的財政政策，那么就必須增加支出，增加的那一部分支出大多都用于基礎設施的建設，必然會造成房地產價格的上漲。

三、政策建議

（一）完善產業結構，加快產業轉型

中國政府依賴房地產業的增長來拉動經濟增長，對房地產干預過多。實際上近年來中國經濟發展過度依賴房地產業，由此釋放的政策紅利過多，誘使很多企業進入房地產業，而原本用于生產的資金投資于房地產開發，導致國內生產制造業和服務業萎縮。沿海的一線城市，產業發展完善，人口吸引力強，可以將沿海的一線城市的部分制造產業，轉移到內陸的二線、三線城市，這樣既可以緩解一線城市的購房壓力，又可以解決二線及二線以下城市的房屋過剩的問題，同時還可以完善這些城市的產業結構，提高經濟發展，為實現房地產泡沫的“軟著陸”提供需求基礎。在上述基礎上沿海的一線城市可以發展高端制造業，促進實體經濟的增長，為國家經濟帶來新的增長點，這樣既可以提高人民的購買力，又可以減少中央政府對房地產業的依賴。

（二）開征物業稅和建立新的政績考核體系

一方面開征物業稅，可以提高地方財政的收入，為建設城市公共事業提供資金;另一方面建立新的政績考核體系，不以經濟提升為官員提升的目標，可以綜合多方面指標，例如：居民幸福生活指數，城市綠化率以及空氣污染程度等等來考核官員的行政能力。這樣可以減少地方政府推動高房價的動機，為房價回歸理性的區間減少阻力。

（三）建立健全全國房地產信息管理系統

當消費者缺乏房屋信息時，就可能做出不合理的投資決策。建立健全全國房地產信息管理系統，可以隨時隨地的查詢自己所需要的房地產信息，有益于增加消費者的理性，減少非理性房地產投機性行為的發生。通過這一機制，盡可能將非理性消費者從房地產市場中擠出，讓房價回歸合理的區間，從而實現房地產泡沫的軟著陸。

（四）警惕風險，降低樓市的杠桿

中國房地產泡沫的愈演愈烈與樓市的高杠桿有著很大的聯系，樓市的火爆促使投資者用高杠桿投資樓市，高杠桿的投資者也促使房地產泡沫的持續擴大。政府可以通過提高擁有二套及以上房產家庭的首付比例等措施來降低樓市杠桿。降低杠桿提高首付比例可以降低使用杠桿大量購房投資者推動房價的能力，在一定程度上去杠桿也意味著去泡沫。