中國房地產價格影響因素與發展趨勢研究

張可

摘 要：房價過高，不僅是一個經濟問題，更是一個影響社會穩定的重要民生問題，還是一個影響黨和政府治理國家的政治問題。研究房價影響因素并討論房地產市場發展趨勢有重要意義。本文第一部分總結影響房地產價格的宏觀和微觀因素，第二部分探討房地產市場未來的發展趨勢。

關鍵詞：房地產價格;影響因素;發展趨勢

一、房地產價格的影響因素

房地產價格的影響因素可分為宏觀因素和微觀因素兩類。宏觀因素有：政治法律因素、經濟因素、社會文化因素等（如圖1所示）;微觀因素有：房產本身、家庭可支配年收入、購房者偏好、金融機構的影響等。

1.政治法律因素

政治法律環境是指影響房地產市場主體的政治要素和法律體系及其運行狀況，比如政府行為、政府頒布的各種政策規章等。分稅制改革后，賣土地成為地方政策財政收入的重要組成部分，而土地是房產成本的重要組成部分，因而政府行為是房價上漲的原因之一。根據“房子只住不炒”的要求，各地政府進一步出臺了限購條款，但大城市人口密集，住房需求量仍在上升，也成為房價上漲的誘因。

2.經濟因素

經濟因素指構成企業生存和發展的經濟環境，包括經濟發展水平、經濟體制和政策、當前的經濟狀況和房地產市場的供求關系等。孟慶斌等（2014）認為利率、匯率、通貨膨脹率、土地價格、經濟增長率對房價都有長短期影響。房地產市場處于繁榮時期，房地產投資增加，供給相對充足，房價跟隨供需狀況而平穩波動或穩中有降，反之亦然（熊劍、李春燕，2015）。

3.社會文化因素

社會文化因素包括范圍很廣，主要有文化傳統、人口因素、價值觀、消費心理等。人口紅利直接或間接推高房價、人口結構也影響房價。同時，生活節奏的加快使人們的生活方式發生了很大改變，“幾世同堂”變成了“三口之家”，中小戶型成為人們的主要購房類型。很多中國人認為，有房才是家，所以房子也是剛需，這些都影響了需求，進一步影響房價。

（二）微觀因素

1.房產本身

考察房價影響因素首先要考慮房產本身，如房產造價（含土地）、房產的兩重性、房產的附加功能、房產周邊的設施等。高額的土地出讓金是房產成本的重要組成部分。而房產周邊的公共設施如擁有交通設施、商鋪、大型商場、停車場、學校等也是作為房產價格考量的因素。

2.家庭可支配年收入

經濟基礎決定上層建筑，人民主要矛盾的變化依賴于人民生活水平的提高，最直接的表現是家庭可支配年收入的增加。家庭可支配年收入的增加使人民的需求增加，而需求表現了購買者有意愿且有能力支付的水平。所以，需求增加也刺激了房價的上漲。

3.購房者偏好

2007年中國青年報等發起的一個關于買房或是租房的調查中顯示，84.2%的人選擇買房。而2018年O2O科技公司自如對90后的調查顯示，僅有31%的都市白領覺得只有買房才能讓自己安心。這說明十幾年的時代變遷使人們對房子的態度發生了變化，同時人們對房子的功能需求也在增加，即不再只是考慮有沒有房子住，還要考慮是否住得舒服。

4.金融機構的影響

除了前三個因素從房地產市場買賣雙方的供求角度影響房價外，金融機構作為第三方對房價也產生了很大的影響。一方面，企業通過向銀行貸款建房，提高房產成本，會使其通過提高房價盡早回本以降低風險。另一方面，更多購房者考慮貸款買房，而貸款買房就要多付銀行利息，這無疑也提高了房價，加重了購房者的負擔。

二、房地產市場的未來發展趨勢

目前高昂的房價成為社會問題，未來房價何去何從？政府能否宏觀調控穩定房價？我國房市泡沫何時破碎？這種種問題的答案都需要通過對房地產市場的未來發展趨勢進行預判來獲得。

（一）只住不炒下，從投資到消費的轉型

自黨的十九大報告提出“房子是用來住的、不是用來炒的”這一理念以來，針對炒房行為，各地房地產調控政策持續升級，但總是有些不和諧的現象出現。對此，住建部分別在2018年5月9日和5月19日重申了毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。可以看出，“只住不炒”的思想和政策指引下，人們對房產的態度會從投資向消費轉型。

（二）偏好改變下，從新建房到存量房的遷移

從消費者偏好來說，由于人們對房子及其附加功能的需求，購房者不再只熱衷于新建房，加之二手房產業鏈的成熟，形成了一批專業化的直營連鎖機構和職業化的150萬的職業經紀人，成為這個行業核心的驅動力，人的力量和機構的力量合力將推動房地產市場從新房為主導變成以二手房為主導的發展新趨勢。

（三）租購并舉下，從購房到租房的轉變

從買房到租房的轉變，可能是被逼無奈，可能是自愿選擇。但不管怎樣，在國家出臺“租購并舉”政策之后，我國房屋租賃的發展不僅是大勢所趨，也將大有可為。縱觀全球，大城市的高房價催生了低住房自有率。比如經濟發達的德國、法國、日本，住房自有率分別為47%、54%、61%;柏林低至14%。我國住房自有率達到90%，但在一二線城市職工工資的漲幅趕不上房價的漲幅的情況下，面對高額的房價和租購并舉的政策支持，越來越多的年輕人會選擇租房。

（四）需求改變下，從開發到運營的轉移

2016年，國務院提出鼓勵和扶持住房租賃企業的發展。2018年鏈家研究所楊現領坦言，中國的開發商會慢慢向多元化、向運營為主的能力發展。在未來也許不到五年，以開發為主可能轉向以運營為主的產業鏈。如何提升運營能力是房地產企業面臨的一個考驗，也是一個機遇。

參考文獻：

[1]李永剛.商品房價格影響因素比較研究[J].經濟社會體制比較，2018（02）.

[2]孟慶斌，榮晨.宏觀經濟因素對房地產價格的長短期影響[J].統計研究，2014（06）.

[3]熊劍，李春燕.我國房地產需求影響因素與特征分析[J].統計與決策，2015（12）.

作者簡介：

張 ?可（1993.12-），女，北京物資學院研究生，研究方向：財務管理。